整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

チャンスの窓

インバウンドで新たな金鉱を発見か?!

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昨日、夕方からAirbnb日本支社のスタッフによるセミナーに参加してきました。
Airbnbって何?という方が多いと思うので、簡単にご説明させていただきます。


Airbnbとは、2008年にサンフランシスコで創業した、世界中のユニークな宿泊施設をネットや携帯で掲載・発見・予約できるコミュニティー・マーケットプレイスです。


キャプチャ - コピー


アパートだけでなく、お城や船なども宿泊することができるサイトです。2015.5.10現在、世界191ヶ国34,000以上の街で、貸す人と借りる人をつないでいます。


Airbnbは空き部屋を収入に変えることができるので、世界的に爆発的な人気を呼んでいますが、日本では少し遅れて2013年ごろから東京・大阪・京都を中心に広がり始めました。


インターネットの発達により、従来ではどこにあるか分からなかった需要を探しあてることが可能となったことがAirbnb成功の背景になっています。


さて、このAirbnbが何故有望な金鉱である可能性があるのかと言うと、需要と供給が極端に乖離しているマーケットが現在の日本の宿泊業界だからです。


円安によるインバウンドの激増が追い風となって、宿泊施設の不足が大きな問題となってます。少なくとも円安が続く限り、現状の高いレベルのインバウンドが見込めます。


特に、東京・大阪・京都といった外国人の多いエリアでは、ハイシーズンになればビジネスホテルでさえも予約が難しくなります。予約の取りづらさは、地方都市開催の日整会と同じ感覚です。


とにかく3大都市圏の好立地エリアでは「寝ること」さえできる施設であれば、まさに「入れ食い」の状態です。これが意味するところは、上記エリアの物件を高利回りで取得できるチャンスです。


従来の賃貸物件しか選択肢が無い状況では、低利回りのため投資としては成立し難いです。しかしAirbnbを利用することで膨大なインバウンドにアクセス可能となれば状況が激変します。


つまり、多少物件価格が高くても、立地さえ良ければ投資としては充分に成り立つのです。私は好立地(特に住居系)でのインバウンド目的の投資を下記のように分析しました。


  ① 好立地なので物件価格が下落しにくい 
  ② まだインバウンドの影響が地価に反映されていない


う~ん、これはやってみない手は無い気がします。ちょっと興奮し過ぎでしょうか?いずれにせよ、今週中にAirbnbのアカウントを作成して、さっそくインバウンド市場に参戦しようと思います。


昨日のセミナーの2部では、Airbnb経験者による座談会もありました。知り合いの不動産経営者なので、ざっくりした本音ベースの話しを御伺いすることができました。


まず、ユーザー層は8割程度が外国人(欧米:アジア=1:1)で、ゲストは高学歴・高収入の方が多いためかマナーが非常に良く、日本人ゲストの方がむしろマナーが悪いそうです。


貸す部屋があれば  ①寝具 ②ポケットWiFi (3000円前後で利用可能) があればOKです。手間暇掛けたくなければ、ネットで検索すればAirbnbの代行サービスもいくつかあるようです。


また、プロによる物件の写真撮影が無料とのことでした。今週からスタートを画策している物件は、Airbnbと平行して賃貸募集も行うので、プロの物件写真もゲットできてお得感があります。


しばらくは、所有物件に空室が発生するたびに、賃貸募集と平行してAirbnbを利用して小銭を稼ぎつつノウハウを蓄えようと思います。


そして好感触であれば、思い切って100%インバウンド目的の物件を購入しようと思います。問題点は、いかに運営を自動化できるかと円安トレンドが変換したときの対応法だと思います。


Airbnbの運営に関しては、個人的には英語でのコミュニケーションに関しては問題無いので、部屋のクリーニングとリネン・タオル交換をどうするかです。


まずハウスクリーニングは、管理会社と交渉して1回3000円で了承を得ました。リネン交換は訪室時に近所のクリーニング屋さんに出してもらうことにしました(1000円)。これで全て解決です。


ミニ冷蔵庫付きの部屋なので、部屋の備品はタオル・シャンプー・ゴミ箱しか置かないつもりです。部屋のランニングコストを下げるために、使用条件を「禁煙」としました。


Airbnbは、ヤフオクのようにホストとゲストのレビューによって、サービスの質や人気度が担保されています。良いレビューを集めるほど有利になるので、早期に参戦するメリットが大きいです。


もしかすると2015年現在の「チャンスの窓」かもしれないという期待を抱きながら、しばらく試行錯誤してみようと思います。それにしても、世の中はチャンスに満ちていて楽しいモノですね(笑)。



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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1


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ロシアの教訓から未来を切り開く

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プーチン大統領のウクライナのクリミア進攻に端を発した、ロシア通貨のルーブルおよびロシア株売りが、原油安と相まって2014.12月になると暴落の様相を呈しました。


2014.12.17はセリングクライマックスとなり、私もロシア株式指数・RTS連動型上投信 (1324)を75円で1000株購入しました。少額とはいえ、日本市場で株式を購入するのは実に2年ぶりです。


今回の投資(投機?)に際して、ロシア株の研究をしました。ロシアの代表的な株価指数はRTS指数とMICEX指数です。これらはRTSとMICEXという証券取引所が算出する指数です。


上場する企業の時価総額はMICEXの方が大きいですが、MICEX指数はルーブル建てです。一方、RTS指数はドル建てなので、世界的にはロシアを代表する株価指数と見做されています。


上場している企業はかなりオーバーラップしているのですが、2014.12月になってからの両指数間の動きには、目を見張るほどの乖離を認めます。まず、下のRTS指数のチャートを見てください。



RTS




米ドル建てのRTS指数は、2014年春のクリミア進攻から下落傾向でしたが、2014年12月15日と16日のルーブル急落も影響して、たった2日間で20%以上も下落しました。





MICEX



一方、ルーブル建てのMICEX指数は、上記のチャートでご確認いただけるように、たった1.1%の下落に留まっています。 米ドル建てのRTS指数の暴落とは非常に対照的です。


構成している銘柄に大きな違いが無いにも関わらず、ふたつの株価指数の動きが全く異なる理由は、通貨ルーブルの下落とロシア株式の下落速度がほぼ等しかったためです。


これはルーブル所持者からみると「国内株価は下落していない」ということを意味します。 私は通貨暴落時には、信用力の差から通貨の下落幅以上に株式は下落すると思っていました。


しかし、2014年のロシアの例では、通貨と株価はほぼ同一速度で下落していきました。 見方を変えると、通貨暴落時に自国通貨で国内株式を購入しても割安感は全く無いことになります。


自国通貨しか所有していない者はバーゲンハンティングできないため、せっかくのチャンスを掴むことができません。 これは私達にとっても非常に示唆に富んだ事実だと思います。


通貨暴落で資産を形成するためには、先物売りを駆使しないかぎり基本的には外貨を所有している必要があるようです。しかし、市場が荒れている時期の先物売りは非常にリスキーです。


アベノミクスが始まって以来、日本円の価値毀損が著しいです。もし、ロシアのような通貨の暴落が日本でも発生すれば、円資産しか無い者は、塗炭の苦しみを味わうことになります。


そして、アベノミクスでpoint of no returnを越えてしまった日本は、急速に財政破綻への道を進んでいます。しかし、これは以前にも書いたように悪い話ばかりではありません。


一方、医師は国民皆保険制度に守られているため、いわゆる準公務員です。「塗炭の苦しみ」は対岸の火ではありません。何の対策も打たなければ皆と一緒に沈んでいく運命にあります。


しかし、このような社会・経済の激動期は、大きなチャンスを掴むことができる絶好の機会でもあります。人生の長さを考えると、今回は千載一遇のチャンスである可能性が高いです。


危機時にチャンスを掴む一手法 につづく



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自分だけのチャンスの窓が開いた!

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今日は、私だけ限定の小さな小さなチャンスの窓が開いたというご報告です。あくまで超個人的な状況なので、興味の無い方がほとんどだと思いますがご了承ください。


私の自宅は収益マイホームなのですが、主な収益源は駐車場からの賃料収入と駐車場の屋根の上に設置した太陽光発電(9.65 kWh)からの売電収入です。


この2つの収入で実質的にほぼ無料で自宅を手に入れることができました。そして、駐車場のメインの顧客は、自宅に隣接する某県庁の職員の方です。私の自宅は官公庁街にあるのです。


官公庁に勤めている方は堅い顧客ばかりである上に、土日は休日なので週末は自宅前駐車場を自己使用できるメリットがあります。 この季節は毎週自宅前でバーベキューです(笑)。


自宅購入から10年以上も満車経営なのですが、隅の方に自動車を駐車することが難しいスペースがあり、やむを得ず中型バイク駐車場として1台5400円(消費税込み)/月で賃貸しています。


先日、お世話になっている不動産会社から県庁隣の某公的病院が耐震工事を開始するという連絡が来ました。2年ほど駐輪場が閉鎖されるので駐輪場の需要が激増するとのことです。


つまり、私の駐輪場の空スペースを駐輪場として提供して欲しいというオファーでした。700床クラスの大病院なので駐輪場から締め出されるバイクの数は半端ではありません。


まさに入れ食い状態です。できるだけたくさん収容できるように原付限定で募集することにしました。そして昨日、早速ですがその病院に勤務する看護師さんから1件申込が入りました。


賃料は弱気に3500円/月です(笑)。需要をみながら順次賃上げしていこうと思いますが、まず1件目は様子見の賃料設定です。できれば原付も5000円/月ぐらいにはしたいです。


詰め込んでも5~6台しか入らないので2万円 /月程度の利益にしかなりませんが、私に向かって小さな小さなチャンスの窓が開いた瞬間でした。


実は、大学時代の友人のひとりが、最近になって私の自宅の近所に同様の収益マイホームを購入しました。不動産会社の方には、この友人の駐車場の紹介も勧めておきました。


やはり、自宅(不動産)を購入するのなら立地は絶対に外せない条件です。今回も私の自宅が官公庁街に隣接していなかったら、まずは開かなかったチャンスの窓です。


今回のチャンスで、今までは利用価値の無かった空きスペースにまで突然価値がでてきました。それにしても、自分の所有地が他人から必要とされているのはなんとも気持ちの良いものです。




  ★★ 管理人監修の 「タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル」 ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


経済的自由(financial freedom)を目指して その2

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経済的自由(financial freedom)を目指して その1 のつづきです。


先週、”いわゆる資産形成においては、どんな方法であってもキャッシュフローの極大化を目指すことこそが真髄だと思います”と言いましたが、実はロジックの破綻があります。気付いた方はお金持ちになれる才能があるかもしれません(笑)。


それは、逆張りで買い下がって行き、相場が底を打って上昇すると資産が増大するという点です。つまり、この場合は含み益やキャピタルゲイン(売却益)の増大につながりますが、インカムゲイン(キャッシュフロー)の増大には直接的にはつながらないのです。


株やFXをしている人のほとんどは、キャピタルゲイン目的であり、私のようにインカムゲイン狙いの人は、お年寄りの方以外にはあまりいないと思います。ただ、私自身が最初からそうであったわけではなく、痛い思いを何度も繰り返すうちにそういうスタイルになったにすぎません。補足ですが、グローバル●●リンのような毎月分配型の投資信託は、詐欺的な商品なので購入するべきではありません。


話が株式に偏りすぎているので、ここらへんで株式の話は一旦終了にしようと思いますが、下記の本を一読することをお勧めします。


                         
                       
                       J-REITは宝の山


2008年のリーマンショック+ニューシティーレジデンスショックで暴落したJ-REITに投資した著者の日記的な書籍です。ポジショントーク的な要素が多いですが、”優良銘柄を追い込む”という発想には賛同します。実は、私も全く同じように考えて、同じように投資して、現在でも保有し続けています。つまり、私にとってもポジショントークなのです(笑)。それにしても世の中には同じことを考えている人がいるものだなと感心しました。


残念ながらJ-REITのチャンスの窓は既に閉じていますが、同様のチャンスの窓が他で開いている可能性があると思っています。皆さんもそのチャンスの窓を探されてはいかがでしょうか。


※ 管理人にとっての”同様のチャンスの窓が他で開いている可能性”の答えは、こちらの記事をご覧ください。


次週の日曜日につづく
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自由気ままな整形外科医

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・超長期金融資産投資家
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・宅地建物取引主任士

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