整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

メガ大家

不動産投資のCFに影響を与える要因は?

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先日のメガ大家も内情は火の車?!の反響が、私の周囲では意外にも大きかったです。このため、調子に乗って追記してみたいと思います。


先日ご紹介した東急リバブルの収支シミュレーションですが、これは意外と使えるおもちゃです。世の中ではたくさんの不動産投資家が、ブログ上で誇らしげに自らの状態を披露しています。




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「年間家賃収入1億円」などは、全く珍しくありません。では、実際はどの程度儲かっているのか? お手並み拝見です。暇だったの数十名の公表データを入力して遊んでみました。


尚、収益シミュレーターに入力する値ですが、「物件価格=投資総額」と「年間予定賃料収入」以外は、推定値となります。ここでは私の経験上、下記スペックを前提としました。


  • 立地は大都市郊外圏もしくは地方都市
  • 物件の路線価は20万円/㎡未満
  • 物件スペックは住居系の鉄骨造もしくはRC造
  • 自己資金ゼロ
  • 稼働率90%
  • 経費率20%
  • 借入期間20年
  • 金利1.5%



現在活躍中の不動産投資家は、上記条件に合致するケースが多いです。このステージを脱出した方は、坪200万円を超える都市部の1棟マンション投資に参入するケースが多いです。


都市部の不動産投資においては、中古ではなく(自分で土地の仕込みや建設を行う)新築マンション投資が利回り的にも熱かったです。


このレベルになると物件売却益で手にした分厚い自己資金があるため、不動産投資の戦い方が一般不動産投資家と異なります。このため、上記条件は当てはまらないことが多いです。


さて、上記条件を収益シミュレーターに入力し続けると分かりますが、おおむね表面利回り10%では手残りのキャッシュフローが絶望的に低いことが分かります。


例えば、総投資額10億円で表面利回り10%では、年間手残り収入は1209万円、実質利回り1.2%です。10億円も投資して、たったの1209万円です!私なら怖くて夜も眠れません。。。


総投資額10億円で表面利回り12%では、年間手残り収入は2609万円、実質利回り2.6%です。これでも全然ダメですね。数回のトラブルやちょっとした社会情勢の変化で即破綻です。


では、総投資額10億円で表面利回り15%ならどうでしょう?年間手残り収入は4709万円、実質利回り4.7%です。これなら何とかイケそうです!しかし、今時こんな物件ありますか?


次に、総投資額10億円で表面利回り12%ですが、融資期間が30年ならどうでしょう?このケースでは、年間手残り収入は4258万円、実質利回り4.25%です。これもイケますね。


このようにいろいろ遊んでいると、自分で意思決定できる因子で、最終的な手残り収入に影響を与えるモノは、下記のふたつであることが分かります。

  1. 物件の表面利回り
  2. 融資期間


稼働率や経費率はある程度努力でカバーできるものの、基本的には立地と物件スペックで決まっています。属性を上げても、金利を完全にコントロールするのは難しいです。


このため不動産投資で成功するためには、できるだけ長期の融資を獲得できる表面利回りの高い物件を獲得するしかないのです。その際のひとつの目安は下記数字ではないでしょうか。

  • 表面利回り12% × 融資期間30年
  • 表面利回り15% × 融資期間20年
 


売却を前提にしない場合、「真に」この条件を満たす可能性がある物件は、2017年3月時点では、一般的な不動産市場にはほとんど存在しないというのが正直なところです。


ちなみに「真に」とは、普通にやれば経費率20%程度で、稼働率90%を長期間(おおむね10年程度は)確保できるという意味です。お化粧された表面利回り12%や15%ではありません。


尚、当然のことではありますが、自己資金が多ければ多いほど年間手残り収入は増加します。ただ、ほとんどの人は潤沢なタネ銭が無いので、現実的な解ではありませんね。






★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





メガ大家も内情は火の車?!

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最近は、金融緩和の影響で資産インフレが顕著です。
そして、資産インフレだけではなく、不動産賃貸業の世界もインフレ傾向にあります。


ワンピースの世界では、王下七武会のクロコダイルでさえ、懸賞金は当初8100万ベリーでした。それが最近では億越えは当然で、10億ベリーに達するキャラクターも登場しています。


ワンピースでは懸賞金インフレが極端過ぎると揶揄されていますが、現実の不動産投資家の業界でも同様のことが発生しています。いや、もっとすごいかもしれません(笑)。


私が不動産投資の世界に参入した2004年頃は、資産的なバックグランドの無い素人が投資物件を購入することは非常に難しかったです。書籍もほぼ皆無なので、全て手探りの状態でした。


ちなみに私が初めて購入した1棟オフィスビルは、たったの3500万円でした。当時はこの程度の金額の物件を購入するのも、清水の舞台から飛び降りる覚悟でした・・・。


ところが、2013年以降のアベノミクス始動から情勢が激変しました。銀行融資がユルユルなので、理屈さえ分かっていれば面白いように規模を拡大できるのです。


これに加えて収益物件の価格が高騰したことも、彼らの担保余力を増大させました。このふたつの要因のおかげで、たった数年で
資産(※)を数十倍にまで膨らませる人が続出したのです。


※ バランスシートの大きさであり純資産ではありません。端的にいうと図体が大きいだけです


今では、資産10億円越えの「メガ大家さん」は珍しくもなんともありません。中には50億円から100億円越えの人まで出現しています。


資産10億円超なので、家賃収入は1億円を超える人が多いです。「毎年1億円も家賃収入が入ってくると左団扇じゃやないか」と思うアナタ! 事はそんなに単純ではありません。


実際にモデルケースで検証してみました。先日、本屋さんで拝見した某メガ大家さんが公表しているデータを、東急リバブルの収支シミュレーションに入力してみました。




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この方は最近派手に活動されており、投資総額16億円・年間家賃収入1.2億円と公表しています。試算結果は上記のごとくで、16億円投資していて年間手残り収入が1921万円でした。


この数字は税引き前なので、税引き後は更に手残り収入が少なくなります。税引き前の実質利回り1.2%は相当厳しい数字です。突発事故1件ですぐに飛んでしまうレベルです。


今回は、諸経費のデフォルトが15%だったのでそのまま使用しましたが、郊外のRC物件がメインポートフォリオのようなので、私の肌感覚では30%ぐらいのイメージです。


敢えてそうせずに諸経費15%、稼働率95%という大甘の数字を採用したのは、私の肌感覚の数字を入力すると、手残り収入がマイナスになったからです・・・


おそらく、減価償却を確保して税の支払いを先送りするために、毎年新規物件を購入し続けなければ、税の支払いで資金ショートしてしまう自転車操業的な状況ではないかと推察します。


このような状況であっても、物件を購入し続けることができる間は、大過なく過ごすことが可能です。しかし市況が悪化して保有物件の担保余力が無くなると、新規購入が不可能となります。


こうなると破綻へと一直線となります。私は不動産投資ウォッチャーなので、借入金額・満室想定家賃・物件スペック・エリアが分かると、内情をだいたい察することができます。


現在活躍中(?)のメガ大家さんの中には、内情が火の車である方が結構多い印象です。このような人が苦境を脱出するには売却しかないですが、市況下落までの時間との戦いです。


医師でここまで極端な方はあまり居ないと思いますが、本屋さんに並ぶ書籍の不動産投資手法を鵜呑みにすることは危ないと思います。世の中に「錬金術」などありませんから・・・


※ ちなみに私の不動産メンターにもメガ大家は何人か居ますが、いたずらに規模拡大を追求せず、皆手堅く不動産経営をされています。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





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