最近は、金融緩和の影響で資産インフレが顕著です。
そして、資産インフレだけではなく、不動産賃貸業の世界もインフレ傾向にあります。


ワンピースの世界では、王下七武会のクロコダイルでさえ、懸賞金は当初8100万ベリーでした。それが最近では億越えは当然で、10億ベリーに達するキャラクターも登場しています。


ワンピースでは懸賞金インフレが極端過ぎると揶揄されていますが、現実の不動産投資家の業界でも同様のことが発生しています。いや、もっとすごいかもしれません(笑)。


私が不動産投資の世界に参入した2004年頃は、資産的なバックグランドの無い素人が投資物件を購入することは非常に難しかったです。書籍もほぼ皆無なので、全て手探りの状態でした。


ちなみに私が初めて購入した1棟オフィスビルは、たったの3500万円でした。当時はこの程度の金額の物件を購入するのも、清水の舞台から飛び降りる覚悟でした・・・。


ところが、2013年以降のアベノミクス始動から情勢が激変しました。銀行融資がユルユルなので、理屈さえ分かっていれば面白いように規模を拡大できるのです。


これに加えて収益物件の価格が高騰したことも、彼らの担保余力を増大させました。このふたつの要因のおかげで、たった数年で
資産(※)を数十倍にまで膨らませる人が続出したのです。


※ バランスシートの大きさであり純資産ではありません。端的にいうと図体が大きいだけです


今では、資産10億円越えの「メガ大家さん」は珍しくもなんともありません。中には50億円から100億円越えの人まで出現しています。


資産10億円超なので、家賃収入は1億円を超える人が多いです。「毎年1億円も家賃収入が入ってくると左団扇じゃやないか」と思うアナタ! 事はそんなに単純ではありません。


実際にモデルケースで検証してみました。先日、本屋さんで拝見した某メガ大家さんが公表しているデータを、東急リバブルの収支シミュレーションに入力してみました。




55 - コピー




この方は最近派手に活動されており、投資総額16億円・年間家賃収入1.2億円と公表しています。試算結果は上記のごとくで、16億円投資していて年間手残り収入が1921万円でした。


この数字は税引き前なので、税引き後は更に手残り収入が少なくなります。税引き前の実質利回り1.2%は相当厳しい数字です。突発事故1件ですぐに飛んでしまうレベルです。


今回は、諸経費のデフォルトが15%だったのでそのまま使用しましたが、郊外のRC物件がメインポートフォリオのようなので、私の肌感覚では30%ぐらいのイメージです。


敢えてそうせずに諸経費15%、稼働率95%という大甘の数字を採用したのは、私の肌感覚の数字を入力すると、手残り収入がマイナスになったからです・・・


おそらく、減価償却を確保して税の支払いを先送りするために、毎年新規物件を購入し続けなければ、税の支払いで資金ショートしてしまう自転車操業的な状況ではないかと推察します。


このような状況であっても、物件を購入し続けることができる間は、大過なく過ごすことが可能です。しかし市況が悪化して保有物件の担保余力が無くなると、新規購入が不可能となります。


こうなると破綻へと一直線となります。私は不動産投資ウォッチャーなので、借入金額・満室想定家賃・物件スペック・エリアが分かると、内情をだいたい察することができます。


現在活躍中(?)のメガ大家さんの中には、内情が火の車である方が結構多い印象です。このような人が苦境を脱出するには売却しかないですが、市況下落までの時間との戦いです。


医師でここまで極端な方はあまり居ないと思いますが、本屋さんに並ぶ書籍の不動産投資手法を鵜呑みにすることは危ないと思います。世の中に「錬金術」などありませんから・・・


※ ちなみに私の不動産メンターにもメガ大家は何人か居ますが、いたずらに規模拡大を追求せず、皆手堅く不動産経営をされています。





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