整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不労所得

3種類の不労所得を比較する

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昨日の不労所得ネタのつづきです。
私は、不労所得を得ることにも段階があると考えています。

  1.  金融資産からの配当金、預貯金の利息
  2.  不動産の賃料収入(太陽光発電も含む)
  3.  ビジネスからの収益


まず①ですが、安定度・収益性とも低く、このジャンルのみでまとまった金額の不労所得を得ることは非常に難しいです。


実は、私はこのジャンルから不労所得獲得に入りました。2001年に新日本製鐵を購入開始してから、しばらくは何となく配当金目的で株数を増やしていきました。


今にして思えば、配当利回り1%前後の新日本製鐵を、配当金目的で購入し続けるなどバカげた行為です。仮に1000万円投資しても年間10万円しか配当金が手に入らないからです。


2003年までブルーチップ銘柄を購入し続けましたが、相場が反転したため、最後まで配当金金額が10万円/年に到達することなく終了してしまいました(笑)


この時点で私の不労所得に対する興味は、株式配当金から不動産の賃料収入に移行していきます。2004年に売工場を購入して、工場スペースを月極駐車場として貸し出しました。


最初はどうやって賃借人を募集してよいのかさえ知らずに苦労しましたが、1年ほどで満車となってまとまった金額(10万円/月)の不労所得を手にすることができました。


収益マイホームとしての駐車場経営は、不動産の中でも限りなく不労所得に近いです。金融資産投資ではついぞ得られなかった夢の不労所得を遂に得たのです! 


しかし、住宅ローンを差し引くとキャッシュフローはマイナスなので、本当の意味での不労所得ではありませんでした。


ゼロから始めてキャッシュフローをプラスにするのは、不動産投資といえども難しいことを身を持って体験しました。


その後、1棟マンションや1棟ビルを購入しましたが、フルローンだったので思ったほど多くのキャッシュフローを得ることはできませんでした。


フルローンの場合、修繕引当金や減価償却を考慮するとキャッシュフロー利回りは1~2%程度に過ぎません。1億円の物件を購入しても、100~200万円/年しか残らないのです。


フルローンでは投下資金に対するキャッシュフローが大きいので、濡れ手に粟的な感覚を抱きがちです。しかし、本当は巨大なリスクの上に建っている砂上の楼閣と思うべきでしょう。


リスクを下げるには自己資金を投入する割合を大きくする必要があります。しかし、自己資金を投入すればするほど資金効率が悪化するので、適度に調整する必要があります。


例えば、私が今年唯一投資した物件では、約600万円の自己資金を投入して得たキャッシュフローはたったの59000円/月です。節税効果込み20%超でも、この程度の不労所得です。


あ~、不労所得を得るのは本当に難しいですね。③のビジネスからの収益は、仕組み化の程度次第ですが、ほとんどのケースで安定した不労所得とは言い難いシロモノです。


私の場合、旅館業で20~70万円、BARは5~10万円、空室対策支援事業は5~10万円に過ぎません。季節による変動が大きく非常に不安定で、先行きも見通せません。


これ以外のものは、医師としての仕事も含めて、自分の知力・体力を総動員しているので「有労所得」です。特に医療系スタートアップに割いている労力は尋常ではありません。


このように見てくると、親から優良物件を継承しない限りは、まとまった金額の不労所得を得ることは、相当ハードルが高いと言わざるを得ないでしょう。


不労所得。。。心地良い響きの言葉ですが、ゼロから始めて経済的自由を実現するほどの不労所得を得ることは、なかなかハードルが高いと感じました。


そうは言っても、不労所得の有る無しでは、生活の質が異なることも事実です。不労所得の分だけ収入が嵩上げされるので、常に下駄を履かせてもらっている状態なのです。


ハードルはなかなか高いことは事実なのですが、やはり少しずつでも不労所得を増やしていく努力は続けるべきでしょう。





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不労所得から考えるアルバイト論

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私の資産形成に対する考え方には、キャピタルゲインよりもインカムゲインを重視するという特徴があります。


一般的に投資初心者や勉強熱心な投資家は、キャピタルゲインよりもインカムゲインを好む傾向にあります。インカムゲインは農耕的なコツコツ型のイメージが強いためかもしれません。


一方、私の周囲で実際に富裕層を経て経済的自由を達成した方を観察してみると、インカムゲインだけで到達した人は皆無です。やはりキャピタルゲインの威力が大きいのです。


しかし、インカムゲインを重視すると必然的に安価に買うことを志向するので、結果的に大きなキャピタルゲインを得ることができます。


したがって、結果的にはキャピタルゲインが富裕層→経済的自由への道ですが、考え方としてインカムゲインを重視することは、あながち間違いではないと思います。


では、実際にインカムゲインを得るために、私はどのようなことを考えているのか? 分かりやすい例として、2008~2009年にかけて敢行したJ-REITへの集中投資をご紹介します。


当時はニューシティーレジデンス(NCR)破綻+リーマンショックのために、理論価格から大きくかけ離れた価格まで投げ売りされる銘柄が続出しました。


日本コマーシャル、日本レジデンシャル、ビ・ライフ、ジョイント・リートなどは、信用不安のため、軒並み分配金利回り20~30%まで売り込まれました。


私は、2008年10月からJ-REITへの集中投資を開始したのですが、12月には手元資金が底を尽きたため、フリーキャッシュフローのみで投資を継続しました。


当時は3棟所有していましたが、フルローンだったのでキャッシュフローはさほど多くありません。このため、給与所得やアルバイト収入まで動員して全力で買い向かいました。


アルバイトは当直で、一晩4万円でした。暗い当直室への階段を昇りながら、下記のような計算をして自分を鼓舞したのを覚えています。


  • 4万円で日本コマーシャル投資法人0.5株購入
  • 分配金22000円×0.5株=11000円/年
  • 分配金11000円/年÷12カ月=916円/月



今晩当直することで、未来永劫続く毎月916円の不労所得が手に入る! 今考えるとお花畑的な考え方ですが、当時は大真面目にそう思いながら歯を食いしばって頑張りました。


「一晩の当直で、生涯にわたって毎月916円の収入を確保できる」と考えると、俄然やる気がでてきたのを覚えています(笑)。我ながら本当に変わった感性の持ち主です。


一晩がんばって獲得した「生涯にわたる毎月の916円」を集め続けることで、とにかく不労所得を増やそうと躍起になりました。


2008年10月からの半年間は、身体が壊れるのではないかと思うほどのハードワークで、キャッシュフローを捻出し続けました。その原動力は、インカムゲインに対する執念です。


結局、2009年4月からはJ-REIT相場が反転したため購入は終了しましたが、この時のがんばり(?)が、今に続く月額25万円のキャッシュフロー(分配金)につながっています。


J-REITを所有してから9年経過しましたが、時代背景が良かったため分配金だけでほぼ投下資金を全額回収しました。結果的に、月額25万円のATMをタダ同然で手に入れたのです。


もちろん、このことは結果論に過ぎません。しかし、インカムゲインに対する執念が、このような幸運を呼び込んだと考えています。






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太陽光発電所が完成しました!

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先週末は1週間前に完成した某県にある太陽光発電所の視察に行ってきました!思ったより小振りでしたが、土地購入時点で低木に覆われてうっそうとしていたことを考えると感無量です。



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今回の太陽光発電システム導入の最終収支計算は下記のごとくです。


売電収入の部

容量:49.5 kWh
年間発電量予測:56830kWh
年間売電金額:56830×36×1.08=2209550円
月間売電金額:2209550円÷12=184129円


システム費用


パネル+パワーコンディショナー:940万円
架台:560万円
その他諸費用:700万円 
合計 2200万円


融資条件

金額:1900万円
融資期間:15年
金利:1.20% (全期間固定)
月間返済金額:115393円


収益性

表面利回り:220万円÷2200万円=10%
月間CF:184129円-115393円=68736円(税支払いを考慮せず)




しかし、今回使用したソーラーフロンティア製のCIS系パネルは公称発電量の約1.3倍程度の実発電量が見込めるため、表面利回り14.6%、月間CFは12万円程度になる見込みです。


何とか年度内に売電開始をできたので、一括償却で物件売却益をこなせることになりました。ここまで数々の難問が降りかかりましたが、無事開業に辿り着けたのも施工会社のおかげです。


資金調達は某銀行で無担保・15年・全期間固定1.2%です。 保険で15年間のヘッジをかけているので、ほぼリスクフリーの投資といえます。そして文字通りの”不労所得”です。


もちろん、インフレになったら利益幅が減少するので、太陽光発電だけに注力することは不可ですが、資産分散のためにもひとつぐらい太陽光発電所を所有してもよいかもしれません。




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