整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

不動産投資は奥が深い!

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本日の話題は、AI関連の特集が組まれている2017.6.24号の週刊ダイヤモンドの特集1「不動産投資の甘い罠」です。不動産に興味のある方は、是非一読くださいね。







気付きを要約していきます。まず前半は、いかに「現在の不動産投資の活況が危険か」ということについてのデータが、手を変え品を変えて示されています。


大東建託、シノケン、レオパレス21といった有名企業が提案したシミレーションの問題点を詳述しており、いかに「ヤバいか」ということがよく理解できます。


また、一棟アパート・新築/中古ワンルーム・イスカンダル計画の真実を、余すことなく説明しています。数字を理解しなくても、アブナイことだけは肌感覚で知っておきましょう。


前半における私のTIPSは、特例を使えば相続税は大幅下減となるため、実はアパート建設など最初から必要がないケースが多いことでした。


私の場合、親から引き継ぐ資産はゼロ~マイナスなので、相続には興味も知識も全くありませんでした。このため、相続対策のアパート建設が馬鹿げていることを初めて知りました。




次にPart 4からの後半です。編集部が考えている勝ち組の基準が「投資規模の大きさ」なので、純資産比率を重視している私の価値観と相容れませんが、岡田社長は参考になりました。


エイドグループ代表の岡田社長は、これから大家の会を主催しており、著書も論理的で明快です。この方の実績は「本物」です。


ただし、記事や著書からは徒手空拳で成り上がったイメージを受けますが、実際は「銀の匙をくわえて生まれてきた」方です。あと、変な物件を紹介されないように注意しましょう。


玉川陽介氏による不動産投資の収益構造の表(74ページ)は、明快で視覚的にも理解しやすいです。そうなんです、不動産所有期間中のCFは薄いし、スプレッドが正味利益です。


その不動産投資が成功だったか否かは、資産規模でも所有期間中のCFでもなく、「最終的な税引き後利益が手元にいくら残るか」で決まります。結構、税でやられちゃいます・・・


前述の岡田社長もそうですが、玉川氏も本当に頭がいいです。学歴云々の頭の良さではなく、本当の意味での頭の良さです。


このような怪物クラスの人物が、世の中にはたくさん濶歩しています。本当の意味で不動産投資で大成功をおさめるためには、このレベルに到達する必要があります。


しかし、ちょこっと成功するだけなら、①時期を厳選 、もしくは②適切な物件種類を選択 するだけで可能なことが、不動産投資の良いところです。






★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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お勧めの不動産投資勉強法

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私事ですが、拙著 医師の経済的自由 の増刷が決まりました!
発売から3週間のスピード増刷で、非常にありがたいです。






担当者の方からは「今年の冬ぐらいまでに増刷になればいいですね~
というお話をしていただいていたぐらいなので、本当に驚いています。


新著の7~8割は「初版が最後の版」と言われていますが、何とか初版の壁を突き抜けることができました。これもひとえに先生方のお蔭と感謝しております。





さて昨日ですが、私の不動産投資のメンターの方に、私の出版のお祝いに某会員制の高級ホテルで1泊2日の懇親会、および出版記念セミナーを開催する機会をいただきました。


セミナーの内容は「資産形成戦略の実際」です。勤務医のための資産形成マニュアルに則した構成で、マニュアル内で展開した論理をどのように実践しているかを紹介しました。


文章化することが面倒なことでも、スライドと口演なら簡単に説明できるので、これも加えておかなければならないなと思っていた内容もある程度含めました。


セミナーは録画しているので、後日になりますが今までに資産形成マニュアルをご購入いただいた先生方にアップグレードの一環として無料で配布させていただこうと思っています。


セミナー内で、私が初心者の立場で今から不動産投資の勉強を開始するのであれば、どのように勉強すれば効率が良いのかという話題に触れました。せっかくなので要旨を書きます。


  1.  「不動産投資の正体」を一読 
  2.  本屋さんで50冊ほど書籍購入
  3.  1ヵ月以内に完全読破
  4.  再度、何度も「不動産投資の正体」を熟読
  5.  地元の大家の会に参加
  6.  物件情報収集&物件調査を繰り返す


①の不動産投資の正体は、不動産投資コンサルタント兼実践投資家である猪俣淳(いのまたきよし)氏による渾身の力作です。薄っぺらい本ですが、内容は非常に高度です。






もともと、同名の黄緑色の書籍がありましたが、今回の改訂で内容がやや平易になりました。私は黄緑色の書籍を持っていますが、何度読んでも理解できない部分があるほど難解です。


取り敢えずこの書籍を一読してから、50冊程のジャンルを問わない不動産投資本を読破しましょう。つまらない本やバイブル商法の怪しい本も含めて清濁併せ飲むことがポイントです。


そのあと、再度「不動産投資の正体」を精読します。少しは理解できるようになっているかもしれません。そして、いよいよ実地訓練ですが、まず地元の大家の会に入会しましょう。


その後は物件情報収集&物件調査の繰り返しです。最低でも100件ぐらいの物件調査は行いましょう。これぐらいやって、ようやくスタートラインに立てたかな?ぐらいの感覚です。


業者さんからもらった ”3 0年間借上げなので安心!” 等の宣伝文句が謳われている数枚の物件資料を見ただけで「コレを購入しよう」とかはありえない話です。くれぐれもご注意を。




★★ 管理人の著書  「医師の経済的自由」 ★★
 


当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







不動産投資の究極の逆張り戦略

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先日、とある不動産セミナーに参加してきました。
懇親会の席で、2人の方から興味深い話を拝聴したのでご紹介します。


ひとりは某都市の大地主の方で、もう一人は不動産賃貸管理会社の経営者です。この方は、大家さんの物件管理だけではなく自社でも複数の物件を所有・運営しています。


お二人とも現在の不動産賃貸市場に危機感を抱いていますが、私のように住居系の不動産賃貸業からの撤退を検討しているわけではありません。


むしろ、アグレッシブな投資アイデアを披露してもらいました。まずひとつ目が大企業の企業城下町や大学城下町に投資する戦略です。


しかも投資のタイミングは、城下町を形成していた企業や大学が撤退するタイミング(!)です。聴いただけでも身震いするような状況です・・・。


実際、私の住む街から数十キロ離れたエリアでも、相次いで大規模な総合大学のキャンパスが撤退する事件が発生しています。


学生目当てで新築した大家さんは、利子部分の返済さえできない阿鼻叫喚の地獄絵図です。そんなエリアでも、賃貸需要が30%ぐらいに激減しますが、0%になるわけではありません。


このような地獄絵図のエリアに参戦するには、下記の要件を満たす必要があります。

  1.  そのエリアで最も築年数の浅い物件を購入する
  2.  購入価格は新築時の1/10程度未満


このようなエリアでは、新築物件が供給される可能性がゼロです。この結果、このエリアで築年数が最も浅い物件は、「ほぼ新築」扱いになるため長期間に渡って強い競争力を維持できます。


普通のエリアでは築5年もすれば新築とは言い難いですが、このような企業や大学が撤退したエリアでは築10年でも「ほぼ新築」 的な扱いを受けるのです。

 
ふたつ目は、地方の物件と言っても一律に入居率が低くわけではない点です。極めて厳しいエリアがある一方、新築物件の供給がないため高い入居率を維持できるエリアがあります。


例えば北海道北部では人口が減少しており、地主さんでも新築物件を建設しないエリアが多いです。このようなエリアを見つけることで競争力の強い物件を所有することが可能となります。


いずれも、話だけを聴くと「なるほど、その手があったか!」と思うのですが、いざ自分で投資しようとする気概は全く湧いてきません。はっきり言って怖すぎます・・・。


世の中には凄い人がいるものです。そして、無理してこのような猛者達と競争するのではなく、身の程を知ることが重要だと思います。私は、都市部中心の物件に特化して生き残っていこう・・・




★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

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良い物件情報に辿り着くアドバイス

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2016.5.15に、日整会に便乗して品川で築古木造戸建の少人数勉強会を行います。
勉強会の趣旨は、築古木造戸建投資を開始するための「動機づけの場」の提供です。


やはり、自分の意志だけで不動産投資を始めるのはちょっとハードルが高いです。あと、ある程度の実戦的知識や経験が無ければ再起不能の大やけどを負う可能性もあります。


宿題として、3月下旬までに自力で選び出したシュミレーション物件の簡単なレポートを作成してもらいました。提出資料を確認させていただくと、各先生方まじめに物件調査しておられます。


ただ、最初から全員が上手く物件調査できているわけではありません。特に物件を見つける段階でつまずく先生が多かったです。


このような先生方に共通しているのは、いきなり不動産業者さんの店に直行したことです。準備なしで不動産業者さんを訪問しても、めぼしい物件を紹介してもらえるチャンスは少ないです。


ひとつの不動産業者さんが元付になっている(直接取り扱っている)物件は限られているからです。しかし、「物件探し=不動産業者さんに行く」という思い込みが幅を利かせていました。


最もお勧めの方法は、インターネットで検索しまくってめぼしい物件を多く掲載している不動産業者さんに連絡を取ってみることです。


不動産業者さんに直接訪問して物件を紹介してもらうと、どうしても割高でうまみの無い物件を紹介されてしまいます。特にこちらが医師であることがバレルと、この傾向が顕著になります。


このあたりの不動産業者さんへのアプローチ法をアドバイスするだけで、10点/100点ぐらいの物件から、30点/100点ぐらいの物件に辿り着ける可能性が高まります。


もちろん現在のような売手優位な市況下において、ネット上で80点/100点以上の優良物件を見つけることは、砂浜に落ちた一粒のダイヤモンドを見つけるのと同じぐらいに困難です。


それでも60点/100点ぐらいの物件なら、めちゃくちゃ頑張れば見つけ出すことも可能だと思います。不動産の世界も情報が全てです。そして80点/100点以上の物件はコネが必要です。


私自身が現在所有している物件の多くは、元付業者さんから直接電話してもらった物件です。つまり、売主と媒介契約を結んだ直後に懇意の不動産業者さんが連絡をくれた物件です。


私は、不動産業者さんとの良好な関係を数年かけて(いくつかの物件を購入して)築いてきました。良好な関係を築くと、お互いwin-winなので良い循環が始まります。


いきなり川上にある優良情報に辿り着くことは極めて困難ですが、動かなければ何も始まりません。自分は初心者であることを理解しつつ、積極的に行動して欲しいなと思いました。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが、一見地味な築古木造戸建には隠されています。


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。勤務医のあなたなら税制を絡めて低リスクに実践可能な投資手法です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





安全な不動産投資の4つのポイント

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先日、築不詳の築古木造戸建に買い付けを入れました。私のメインターゲットのエリア内でもかなり希少な立地ですが、好立地なので地価が高くて収益性を確保しにくいことが難点です。


今回は240万円/坪の物件価格に対して、路線価は120万円/坪しかありません。このエリアでは、路線価と実勢価格の乖離が2倍以上が普通です。


築古木造戸建なので更地扱いの上、路線価の低さのため積算評価が低く、銀行融資を満額で受けることは難しいです。このため、かなりの現金を投入することが購入の前提となります。


自己資金を極力用いず満額に近い銀行融資を利用することでレバレッジをかけて、どんどん規模を拡大していく昨今の不動産投資手法が通用しにくいエリアです。


このため、私のメインのエリアでの競合は不動産投資家系大家ではなく、もともとの地主系大家もしくは路線価と実勢価格の乖離を利用して資産を消しこみたい相続対策系大家となります。


もともとの資産家ではなく、この地に縁もゆかりも無い者にとって非常に戦い難いエリアです。悪条件にも関わらず私がこのエリアに特化する方針を堅持していることには理由があります。


それは、「 不動産 = 立地 」だと考えているからです。基本的に地価と収益性は反比例しますが、収益性の低さは安定した不動産利用価値の裏返しでもあります。


高地価の不動産は、収益性が低いものの安定経営を実践し易いのです。 不動産投資を安全に実践するには普段のオペレーションも大事ですが、もっと大局的に考えることが必要です。


それは最低でも10年以上の長い期間を生き残るためにはどのような対策が必要か? という視点です。 この対策として、私は下記の4点を心掛けています。   


    ① 自己資金比率を高める   
    ② 流動性を高める
    ③ 立地にこだわる
    ④ 換金が容易な規模の物件を複数所有する


ビジネスで破綻する原因のほとんどは資金ショートです。① 自己資金比率を高めることと、② 流動性を高めることで、資金ショートを起こす可能性を極限にまで低下させることが可能です。


② 流動性を高めることは、潤沢な金融資産を保有することと同義です。このためには不動産投資手法だけではなく、自分に合った金融資産投資手法をマスターする必要があります。


③は超長期では絶対に外せません。今後は社会のあらゆる面で二極分化が進行します。不動産投資でも勝ち馬(=好立地物件)に乗ることは、集客の容易さ・資産価値の面で必須です。


④は不測の事態が発生した時でも換金しやすい物件を所有することを意味します。現在のような好景気が未来永劫続くことはあり得ません。いずれ土砂降りの雨となる可能性が高いです。


大規模過ぎる物件は、経済が劇的に悪化して銀行融資が止まった状況下では、買い手の数が限られるため売却に対して不利となります。 理想は現金客が存在する価格帯の物件です。


5億円の大型物件1棟よりも、1億円の小粒な物件5棟の方が不動産投資の安定性が増します。確かに物件数が増えると管理が大変ですし、投資効率も低下します。


効率良くオペレーションするなら少数の大型物件がベストですが、有事の対応を考えると売却の容易な小粒な物件を複数所有する方が安全だと思います。


このような考え方をベースに、私は他の不動産投資家とは一線を画する不動産投資手法を敢行しています。一般的には下記のような投資手法を採用する方が多いです。


    ① レバレッジを利用した1棟マンション投資 
    ② 現金購入を基本とした郊外の戸建投資


しかし、私は「自己資金を多めに投入しつつも銀行融資を利用した都心部の土地への投資」を投資戦略に据えています。土地への投資のため、購入対象となる物件種類を問いません。


かなり体力の要る投資手法のため、似たような方を見たことがありません。マイノリティを自覚しつつ、医師免許と金融資産投資技術という2つの大きな武器で自分の世界を広げるつもりです。



★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

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