整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

不動産投資

不動産投資は勝ち馬に乗れ!

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2019.3.28の東洋経済ONLINEで興味深い記事がありました。日本の地価「一瞬でわかる!」過去30年の全推移 です。


記事の中で取り上げられている 全国「公示地価」最新価格・過去比較3Dマップ は必見です。今までは 2Dのマップしかありませんでしたが、今回は 3Dマップです。



22 - コピー




上記は、2009年と比較した2019年の公示地価をベースにした 3Dマップです。本ブログに転載した画像は小さくて分かりにくいですが、オリジナルの 3Dマップは非常に見易いです。


比較マップでは、昨年に比べて価格が上昇していれば暖色(赤)、下落していれば寒色(青)とした。色が濃く、バーが高いほど上昇/下落幅が大きいことを示します。


ビジュアル的に日本のどのエリアの地価が上昇しているのかがよくわかります。まずこの 3Dマップを見ての第一印象は、三大都市圏の地価上昇ぶりです。


一方、日本全国を見渡すと、三大都市圏以外にも地価が上昇してるエリアがあります。その中でも、仙台、那覇、福岡はそこそこの広さを伴った上昇率のようです。


これらの都市圏に上昇率では及ばないものの、札幌、いわき、新潟、富山、金沢、静岡、岡山、広島、熊本、長崎、宮崎、鹿児島でも、そこそこの広さのエリアが上昇しています。


  • 札幌
  • 仙台、いわき
  • 東京周辺部
  • 名古屋、金沢、静岡、新潟、富山
  • 大阪、京都、神戸、姫路
  • 広島、岡山
  • 福岡、那覇、熊本、長崎、宮崎、鹿児島


これ以外の都道府県においても、県庁所在地はおおむね黄色~赤色のバーになっています。ごく少数の狭いエリアの地価が上昇していることがよくわかります。


このエリアマップを見ると、超長期視点での不動産投資の適格エリアがビジュアル的に判断できます。不動産は株式と違って、売りから入ることができません。


このため、基本的なスタンスは順張り戦略となります。そして株式のように短期売買は難しいので、長期投資が原則となります。つまり、順張り+長期投資戦略です。


このような制約があるため、不動産投資を行う場合には「勝ち馬に乗る
戦略が最も推奨されます。この場合の勝ち馬とは、地価の上昇が継続しているエリアです。


不動産市場は金融市場と比べると比較的に値動きがゆっくりで慣性の法則が働きやすいです。このため現在地価が上昇しているエリアは数年先も上昇している可能性が高いです。


このように地価はどんどん二極化していくので、不動産投資を行うのであれば勝ち馬に乗る(=地価上昇が見込めるエリアで投資する)ことが推奨されます。


そしてその勝ち馬エリアを見極める上でも、今回の 3Dマップはビジュアル的にわかりやすいのではないでしょうか。







★★ REITで実践する不動産投資セミナー ★★
 


現物不動産投資はハードルが高いと思っている先生方のために「REITで実践する不動産投資セミナー」をお届けします。 不動産投資で成功する要点は下記の4つです。

  • 適切な投資タイミング
  • 適切な投資対象
  • 銀行融資のテクニック
  • 物件運用


今回のセミナーでは、金融商品である REITを用いて上記4点すべてをクリアすることを目的とした他では聴けない知識をお届けします。


  • セミナー動画(86分)
  • スライド形式のレジメ(72ページ)



スライド形式のレジメをベースにしたプロ投資家による講義で、30日間の返品保証付きです。現物不動産投資はコワイけど、不動産投資の恩恵にあやかりたい方におススメです。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



REITで実践する不動産投資セミナー




不動産投資成功の5つの法則

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不動産投資で気付きがあったのでシェアさせていただきます。先日、参加費10万円の某セミナーに参加したのですが、講師の方の肩書と経歴が半端ではなかったです。


いわゆる不動産投資家やカリスマ大家さんとは別次元の方の講演だったので、迫力が桁ちがいだったのですが、私のような泡沫投資家にも参考になる話がありました。


まず、不動産投資の成功の鉄則としては下記の3つが重要です。

  1.  安価に購入する
  2.  適切な時期に購入する
  3.  勝ち馬(エリア)に乗る



これらのことに関しては、今までにも当ブログ内で何度も記載しているので、ご存知の方も多いと思います。


①②はリンクしており、適切な時期(不動産価格が暴落している時期)に物件を購入することで、結果的に安価に購入することが可能となります。


③は、2012年以降に一本調子で路線価が上昇しているエリアは、潜在的に需要があって有望であると判断できます。


まぁ、ここまではほぼ常識的な話なのですが、物件をすでに所有している条件では下記の2つも重要となります。

  1.  過剰借入
  2.  poor management



①の過剰借入をしてしまうと、所有期間中のキャッシュフローが厳しくなります。不動産投資家の気持ちとしては、自己資金をできるだけ投入せずに物件を購入したいところです。


しかし、この気持ちが強すぎると必要以上の借り入れをしてしまい、キャッシュフローが厳しくなる傾向にあります。


特に医師のように高属性の方は要注意です。銀行も本音では貸したいので、一旦貸せるとなると必要以上の資金を貸し込もうとします。言うがままに借りているとアブナイですね。


②に関しては、物件運営がpoor managementになってしまわないことも大切です。しかし、これまで挙げた4つのポイントほどには重要ではないです。


つまり、いくら良い物件運営をしたとしても、①~④の要素で失敗すると、超長期でみると挽回することが難しいのです。


ここまで振り返ると全て当たり前なのですが、今回のセミナーを拝聴して改めて不動産投資の基本を再度気付かせていただきました。


不動産投資1F部分の3つのポイント+不動産投資2F部分の2つのポイントを押さえることで、大きな利益を得る可能性が高まります。頭の片隅に置いておきましょう!







★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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空室を埋めるのは簡単?!

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今日は迷える医師のための不動産講義です。
不動産投資に興味があるものの、思い切りのつかない方がたくさん居ます。


その気持ちは痛いほど分かります。私が不動産投資を志向したのは2002年でしたが、心理的ハードルを乗り越えて実際に開始したのは2004年でした。2年間も時間を浪費しています。


さて、なかなか踏ん切りがつかない理由のひとつとして、「客付けが難しそう、空室が怖い」というのがあると思います。買ったのに空室が続いたらどうしよう。。。


結論から言って、人が住んでいるエリアである限り「必ず」入居付けは可能です。不動産賃貸にもマーケットが存在するため、相場の賃料よりも安くすれば入居付けできるのです。


問題は、入居付けできる賃料で利益を生むことが可能か否かです。例えば、東海地方の浜松市は政令指定都市ですが、ワンルームマンションは家賃1万円台の攻防に突入しています。


さすがにこの価格帯では、満足にメンテナンスをすることさえ難しいです。場合によっては固定資産税の支払いにも窮するかもしれません。


このように考えると空室をむやみと怖がる必要はないものの、入居付け可能な賃料帯で利益を出せるか否かが重要ということになります。


そして、物件賃料を決める要素は「立地」と「専有面積」です。本格的なリノベーションや築年数も含めて、その他の要素は長期的に言うと脇役に過ぎません。


そうは言っても5年~10年スパンでは、これらの「誤魔化し」も収益性の向上に資することになります。更に物件売却では巨大なキャピタルゲインを得る要因になるので侮れません。


だいたいは地域の賃料相場に落ち着くのですが、下記に上げるテクニックを知っていると多少は賃料を嵩上げできるので有用だと思います。

  1.  レンタル家具によるモデルルーム化
  2.  家具付き部屋
  3.  リノベーション


①はIKEAやニトリで家具や雑貨を購入してモデルルーム化してもよいのですが、自分のセンスに自信がないと少々辛いです。また、入居付け後の処分に困ります。


これを解決するためには、レンタル家具によるモデルルーム化が有用です。私は東京調布大家の会の海野代表 おススメの業者さんを利用していますが、良心的で効果抜群です。


②はAirbnb撤退時に試してみましたが、空室の埋まるスピードもさることながら、賃料をアップさせる力に驚きました。問題点はやはり入居者から不要と言われた物品の処理です。


③はデザイナーを入れて「カフェのような自分部屋」というコンセプトで徹底的に造り込んだ部屋を創りましたが、反響・賃料アップさせる力ともイマイチでした。


お手軽さと効果を考えると①>②>③です。売却目的で高めの賃料が欲しい時には②>①>③の方がいいかもしれません。


一般的にリノベーションがもてはやされていますが、投下資金に対する収益性を考えるとイマイチな印象です。リノベは最後の手段であり、安価な方法を優先するべきでしょう。


しっかりデータ収集して賃料相場を確認し、上記で挙げた小手先の技術で味付けすると意外なほど高い賃料水準で入居が決まりやすいです。


1度仕組みを創り上げると、あとは電話(メールやLINE)1本で、クリーニング・クロスリペア → モデルルーム化 → FAX-DM → 早期の入居付け が自動的に達成されます。


こうなってくると収益幅は買値で決まってくるので、いかにして安く購入するのかに神経を集中させることになります。逆にいうと安く不動産を買える時以外は参入禁止です。


これだけさんざん煽ってきましたが、最後はやはり「今は不動産投資を止めるべき」といういつものオチで終わりそうです(笑)。先生方の勇気は、数年後まで取っておきましょう。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





不動産投資は奥が深い!

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本日の話題は、AI関連の特集が組まれている2017.6.24号の週刊ダイヤモンドの特集1「不動産投資の甘い罠」です。不動産に興味のある方は、是非一読くださいね。







気付きを要約していきます。まず前半は、いかに「現在の不動産投資の活況が危険か」ということについてのデータが、手を変え品を変えて示されています。


大東建託、シノケン、レオパレス21といった有名企業が提案したシミレーションの問題点を詳述しており、いかに「ヤバいか」ということがよく理解できます。


また、一棟アパート・新築/中古ワンルーム・イスカンダル計画の真実を、余すことなく説明しています。数字を理解しなくても、アブナイことだけは肌感覚で知っておきましょう。


前半における私のTIPSは、特例を使えば相続税は大幅下減となるため、実はアパート建設など最初から必要がないケースが多いことでした。


私の場合、親から引き継ぐ資産はゼロ~マイナスなので、相続には興味も知識も全くありませんでした。このため、相続対策のアパート建設が馬鹿げていることを初めて知りました。




次にPart 4からの後半です。編集部が考えている勝ち組の基準が「投資規模の大きさ」なので、純資産比率を重視している私の価値観と相容れませんが、岡田社長は参考になりました。


エイドグループ代表の岡田社長は、これから大家の会を主催しており、著書も論理的で明快です。この方の実績は「本物」です。


ただし、記事や著書からは徒手空拳で成り上がったイメージを受けますが、実際は「銀の匙をくわえて生まれてきた」方です。あと、変な物件を紹介されないように注意しましょう。


玉川陽介氏による不動産投資の収益構造の表(74ページ)は、明快で視覚的にも理解しやすいです。そうなんです、不動産所有期間中のCFは薄いし、スプレッドが正味利益です。


その不動産投資が成功だったか否かは、資産規模でも所有期間中のCFでもなく、「最終的な税引き後利益が手元にいくら残るか」で決まります。結構、税でやられちゃいます・・・


前述の岡田社長もそうですが、玉川氏も本当に頭がいいです。学歴云々の頭の良さではなく、本当の意味での頭の良さです。


このような怪物クラスの人物が、世の中にはたくさん濶歩しています。本当の意味で不動産投資で大成功をおさめるためには、このレベルに到達する必要があります。


しかし、ちょこっと成功するだけなら、①時期を厳選 、もしくは②適切な物件種類を選択 するだけで可能なことが、不動産投資の良いところです。






★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


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お勧めの不動産投資勉強法

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私事ですが、拙著 医師の経済的自由 の増刷が決まりました!
発売から3週間のスピード増刷で、非常にありがたいです。






担当者の方からは「今年の冬ぐらいまでに増刷になればいいですね~
というお話をしていただいていたぐらいなので、本当に驚いています。


新著の7~8割は「初版が最後の版」と言われていますが、何とか初版の壁を突き抜けることができました。これもひとえに先生方のお蔭と感謝しております。





さて昨日ですが、私の不動産投資のメンターの方に、私の出版のお祝いに某会員制の高級ホテルで1泊2日の懇親会、および出版記念セミナーを開催する機会をいただきました。


セミナーの内容は「資産形成戦略の実際」です。勤務医のための資産形成マニュアルに則した構成で、マニュアル内で展開した論理をどのように実践しているかを紹介しました。


文章化することが面倒なことでも、スライドと口演なら簡単に説明できるので、これも加えておかなければならないなと思っていた内容もある程度含めました。


セミナーは録画しているので、後日になりますが今までに資産形成マニュアルをご購入いただいた先生方にアップグレードの一環として無料で配布させていただこうと思っています。


セミナー内で、私が初心者の立場で今から不動産投資の勉強を開始するのであれば、どのように勉強すれば効率が良いのかという話題に触れました。せっかくなので要旨を書きます。


  1.  「不動産投資の正体」を一読 
  2.  本屋さんで50冊ほど書籍購入
  3.  1ヵ月以内に完全読破
  4.  再度、何度も「不動産投資の正体」を熟読
  5.  地元の大家の会に参加
  6.  物件情報収集&物件調査を繰り返す


①の不動産投資の正体は、不動産投資コンサルタント兼実践投資家である猪俣淳(いのまたきよし)氏による渾身の力作です。薄っぺらい本ですが、内容は非常に高度です。






もともと、同名の黄緑色の書籍がありましたが、今回の改訂で内容がやや平易になりました。私は黄緑色の書籍を持っていますが、何度読んでも理解できない部分があるほど難解です。


取り敢えずこの書籍を一読してから、50冊程のジャンルを問わない不動産投資本を読破しましょう。つまらない本やバイブル商法の怪しい本も含めて清濁併せ飲むことがポイントです。


そのあと、再度「不動産投資の正体」を精読します。少しは理解できるようになっているかもしれません。そして、いよいよ実地訓練ですが、まず地元の大家の会に入会しましょう。


その後は物件情報収集&物件調査の繰り返しです。最低でも100件ぐらいの物件調査は行いましょう。これぐらいやって、ようやくスタートラインに立てたかな?ぐらいの感覚です。


業者さんからもらった ”3 0年間借上げなので安心!” 等の宣伝文句が謳われている数枚の物件資料を見ただけで「コレを購入しよう」とかはありえない話です。くれぐれもご注意を。




★★ 管理人の著書  「医師の経済的自由」 ★★
 


当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







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自由気ままな整形外科医

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

・医学博士
・整形外科専門医
・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家

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