整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資

不動産投資の究極の逆張り戦略


先日、とある不動産セミナーに参加してきました。
懇親会の席で、2人の方から興味深い話を拝聴したのでご紹介します。


ひとりは某都市の大地主の方で、もう一人は不動産賃貸管理会社の経営者です。この方は、大家さんの物件管理だけではなく自社でも複数の物件を所有・運営しています。


お二人とも現在の不動産賃貸市場に危機感を抱いていますが、私のように住居系の不動産賃貸業からの撤退を検討しているわけではありません。


むしろ、アグレッシブな投資アイデアを披露してもらいました。まずひとつ目が大企業の企業城下町や大学城下町に投資する戦略です。


しかも投資のタイミングは、城下町を形成していた企業や大学が撤退するタイミング(!)です。聴いただけでも身震いするような状況です・・・。


実際、私の住む街から数十キロ離れたエリアでも、相次いで大規模な総合大学のキャンパスが撤退する事件が発生しています。


学生目当てで新築した大家さんは、利子部分の返済さえできない阿鼻叫喚の地獄絵図です。そんなエリアでも、賃貸需要が30%ぐらいに激減しますが、0%になるわけではありません。


このような地獄絵図のエリアに参戦するには、下記の要件を満たす必要があります。

  1.  そのエリアで最も築年数の浅い物件を購入する
  2.  購入価格は新築時の1/10程度未満


このようなエリアでは、新築物件が供給される可能性がゼロです。この結果、このエリアで築年数が最も浅い物件は、「ほぼ新築」扱いになるため長期間に渡って強い競争力を維持できます。


普通のエリアでは築5年もすれば新築とは言い難いですが、このような企業や大学が撤退したエリアでは築10年でも「ほぼ新築」 的な扱いを受けるのです。

 
ふたつ目は、地方の物件と言っても一律に入居率が低くわけではない点です。極めて厳しいエリアがある一方、新築物件の供給がないため高い入居率を維持できるエリアがあります。


例えば北海道北部では人口が減少しており、地主さんでも新築物件を建設しないエリアが多いです。このようなエリアを見つけることで競争力の強い物件を所有することが可能となります。


いずれも、話だけを聴くと「なるほど、その手があったか!」と思うのですが、いざ自分で投資しようとする気概は全く湧いてきません。はっきり言って怖すぎます・・・。


世の中には凄い人がいるものです。そして、無理してこのような猛者達と競争するのではなく、身の程を知ることが重要だと思います。私は、都市部中心の物件に特化して生き残っていこう・・・




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良い物件情報に辿り着くアドバイス


2016.5.15に、日整会に便乗して品川で築古木造戸建の少人数勉強会を行います。
勉強会の趣旨は、築古木造戸建投資を開始するための「動機づけの場」の提供です。


やはり、自分の意志だけで不動産投資を始めるのはちょっとハードルが高いです。あと、ある程度の実戦的知識や経験が無ければ再起不能の大やけどを負う可能性もあります。


宿題として、3月下旬までに自力で選び出したシュミレーション物件の簡単なレポートを作成してもらいました。提出資料を確認させていただくと、各先生方まじめに物件調査しておられます。


ただ、最初から全員が上手く物件調査できているわけではありません。特に物件を見つける段階でつまずく先生が多かったです。


このような先生方に共通しているのは、いきなり不動産業者さんの店に直行したことです。準備なしで不動産業者さんを訪問しても、めぼしい物件を紹介してもらえるチャンスは少ないです。


ひとつの不動産業者さんが元付になっている(直接取り扱っている)物件は限られているからです。しかし、「物件探し=不動産業者さんに行く」という思い込みが幅を利かせていました。


最もお勧めの方法は、インターネットで検索しまくってめぼしい物件を多く掲載している不動産業者さんに連絡を取ってみることです。


不動産業者さんに直接訪問して物件を紹介してもらうと、どうしても割高でうまみの無い物件を紹介されてしまいます。特にこちらが医師であることがバレルと、この傾向が顕著になります。


このあたりの不動産業者さんへのアプローチ法をアドバイスするだけで、10点/100点ぐらいの物件から、30点/100点ぐらいの物件に辿り着ける可能性が高まります。


もちろん現在のような売手優位な市況下において、ネット上で80点/100点以上の優良物件を見つけることは、砂浜に落ちた一粒のダイヤモンドを見つけるのと同じぐらいに困難です。


それでも60点/100点ぐらいの物件なら、めちゃくちゃ頑張れば見つけ出すことも可能だと思います。不動産の世界も情報が全てです。そして80点/100点以上の物件はコネが必要です。


私自身が現在所有している物件の多くは、元付業者さんから直接電話してもらった物件です。つまり、売主と媒介契約を結んだ直後に懇意の不動産業者さんが連絡をくれた物件です。


私は、不動産業者さんとの良好な関係を数年かけて(いくつかの物件を購入して)築いてきました。良好な関係を築くと、お互いwin-winなので良い循環が始まります。


いきなり川上にある優良情報に辿り着くことは極めて困難ですが、動かなければ何も始まりません。自分は初心者であることを理解しつつ、積極的に行動して欲しいなと思いました。





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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





安全な不動産投資の4つのポイント


先日、築不詳の築古木造戸建に買い付けを入れました。私のメインターゲットのエリア内でもかなり希少な立地ですが、好立地なので地価が高くて収益性を確保しにくいことが難点です。


今回は240万円/坪の物件価格に対して、路線価は120万円/坪しかありません。このエリアでは、路線価と実勢価格の乖離が2倍以上が普通です。


築古木造戸建なので更地扱いの上、路線価の低さのため積算評価が低く、銀行融資を満額で受けることは難しいです。このため、かなりの現金を投入することが購入の前提となります。


自己資金を極力用いず満額に近い銀行融資を利用することでレバレッジをかけて、どんどん規模を拡大していく昨今の不動産投資手法が通用しにくいエリアです。


このため、私のメインのエリアでの競合は不動産投資家系大家ではなく、もともとの地主系大家もしくは路線価と実勢価格の乖離を利用して資産を消しこみたい相続対策系大家となります。


もともとの資産家ではなく、この地に縁もゆかりも無い者にとって非常に戦い難いエリアです。悪条件にも関わらず私がこのエリアに特化する方針を堅持していることには理由があります。


それは、「 不動産 = 立地 」だと考えているからです。基本的に地価と収益性は反比例しますが、収益性の低さは安定した不動産利用価値の裏返しでもあります。


高地価の不動産は、収益性が低いものの安定経営を実践し易いのです。 不動産投資を安全に実践するには普段のオペレーションも大事ですが、もっと大局的に考えることが必要です。


それは最低でも10年以上の長い期間を生き残るためにはどのような対策が必要か? という視点です。 この対策として、私は下記の4点を心掛けています。   


    ① 自己資金比率を高める   
    ② 流動性を高める
    ③ 立地にこだわる
    ④ 換金が容易な規模の物件を複数所有する


ビジネスで破綻する原因のほとんどは資金ショートです。① 自己資金比率を高めることと、② 流動性を高めることで、資金ショートを起こす可能性を極限にまで低下させることが可能です。


② 流動性を高めることは、潤沢な金融資産を保有することと同義です。このためには不動産投資手法だけではなく、自分に合った金融資産投資手法をマスターする必要があります。


③は超長期では絶対に外せません。今後は社会のあらゆる面で二極分化が進行します。不動産投資でも勝ち馬(=好立地物件)に乗ることは、集客の容易さ・資産価値の面で必須です。


④は不測の事態が発生した時でも換金しやすい物件を所有することを意味します。現在のような好景気が未来永劫続くことはあり得ません。いずれ土砂降りの雨となる可能性が高いです。


大規模過ぎる物件は、経済が劇的に悪化して銀行融資が止まった状況下では、買い手の数が限られるため売却に対して不利となります。 理想は現金客が存在する価格帯の物件です。


5億円の大型物件1棟よりも、1億円の小粒な物件5棟の方が不動産投資の安定性が増します。確かに物件数が増えると管理が大変ですし、投資効率も低下します。


効率良くオペレーションするなら少数の大型物件がベストですが、有事の対応を考えると売却の容易な小粒な物件を複数所有する方が安全だと思います。


このような考え方をベースに、私は他の不動産投資家とは一線を画する不動産投資手法を敢行しています。一般的には下記のような投資手法を採用する方が多いです。


    ① レバレッジを利用した1棟マンション投資 
    ② 現金購入を基本とした郊外の戸建投資


しかし、私は「自己資金を多めに投入しつつも銀行融資を利用した都心部の土地への投資」を投資戦略に据えています。土地への投資のため、購入対象となる物件種類を問いません。


かなり体力の要る投資手法のため、似たような方を見たことがありません。マイノリティを自覚しつつ、医師免許と金融資産投資技術という2つの大きな武器で自分の世界を広げるつもりです。



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何よりも実戦することが大事!


昨日の 資格コレクターに注意! に関連した話題です。
私は宅地建物取引主任士の資格を持っています。


私が宅地建物取引士の資格を持っている理由は、不動産投資を実践するためではなく、親戚の会社でどうしても宅地建物取引士の資格保有者が必要となって頼み込まれたためです。


通常、半年の勉強期間が必要なようですが、大学に合格したばかりで頭の働きが人生の最盛期に差し掛かっていた私は、実質1週間の勉強期間で合格しました。


大学受験で医学部に合格することに比べれば、宅地建物取引士の試験に合格することは非常に簡単です。おそらく医師であれば、誰でも短期間で楽々合格できると思います。


ただし、不動産投資を始めようと思う医師が宅地建物取引士資格を取得することは全くの時間の無駄だと思います。医師国家試験と同様に、試験のレベルと実務の乖離が激しいからです。


特に、医師は高学歴で認知能力に優れた人が多いため、資格取得が普通の人に比べて簡単にできてしまうので注意が必要です。


認知能力の高さが災いして、単なる ” 資格コレクター ” になりがちなのです。 投資やビジネスで成功するには、認知能力もさることながら非認知能力の方が重要だと言われています。


非認知能力を高めるには実戦の中で能力を鍛え上げるしか方法がありません。 資格取得が目的ではなく、投資やビジネスの成功が目的であることを忘れてはいけません。


医師のような高学歴で認知能力の高い人が陥りがちなのは、知識取得に時間を掛けすぎて、いつまで経っても実戦に踏み切れない点です。


最低限の知識習得は必須ですが、ある程度泳げる程度の知識を習得すれば思い切って水の中に飛び込んで泳いでみることが重要です。文字から得られる知識には限度があるのです。


不動産投資に関して言えば、まず第一に枠組みを作ることが重要です。私なら築古木造戸建投資は個人で、1棟マンション投資は法人で購入して不動産投資を行います。


そして、ざっくり数十冊の書籍を読破して知識を仕入れます。あとは、実戦あるのみです。資格試験は実戦で役に立たないので、資格コレクターになることは避けなければなりません。


これは宅地建物取引士だけではなく、ファイナンシャルプランナーや○○士などの各種民間資格全てに当てはまります。最近は「家元ビジネス」が全盛なので注意が必要です。


①枠組みを造って ②短期集中でありったけの知識を仕入れたら 思い切って実戦の舞台に飛び込んでみましょう! きっと、実戦でしか分からないことを感じることができるはずです。



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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが、一見地味な築古木造戸建には隠されています。


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多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1


                医師のための築古木造戸建投資マニュアル


如何にして安く買うか? がポイント


いよいよ、次週に金融資産投資に関するセミナーで講演します。今回もゲスト講師として呼ばれているので会場準備等は一切ありません。本当に気楽なものです。


このため、ここ2週間ほど時間を見つけて金融資産投資のまとめばかりしています。 実は、私は周囲から「不動産投資の人」という目で見られがちです。


しかし、資産形成という狭いジャンルに絞ったとしても、自分の意識の中では不動産は資産運用において中心ではありません。私にとって不動産は資産運用の2割程度を占めるに過ぎません。


実際、不動産投資歴(2004年~)よりも金融資産投資歴(2001年~)の方が長いです。 不動産投資を始めるタネ銭は金融資産投資で創りました。


それにも関わらず、2015年5月に神戸で資産形成セミナーをおこなった際の
アンケートでは、金融資産投資の評価が不動産投資の評価よりも低かったのでちょっとショックを受けました(笑)。


今回のセミナーは、そのリベンジ(?)の意味合いもあります。不動産では ①立地 ②税制 を重要視しますが、金融資産投資では ①資金投入タイミング ②セクター を重要視しています。


私の投資戦略は、不動産投資は狭いエリアに特化するドミナント戦略であることに対して、金融資産投資は世界中の市場性のある投資対象でアノマリーの発生を探し出す戦略です。


共通する点は「買値で投資の収益性は決まる」です。 ”如何にして安く買うか?” この命題を解決するため、不動産はドミナント戦略・金融資産は超長期逆張り投資戦略を選択しています。


それぞれの投資特性から、不動産投資は極めて地域限定色が強いです。自分の得意エリア(およそ数キロ圏内)以外では圧倒的な結果を出すことは難しいと感じています。


これに対して金融資産投資は、エリアなどは全く不問です。仮に投資対象がブラジルやボツワナであっても、そこに市場性のある金融商品があれば結果を出すことは可能です。


更に自分がどこに居るかさえも問題になりません。厳密には税制の問題があるので多少は居住地域の縛りがありますが、基本的にネットにつながる環境であるかぎり場所は不問なのです。


このように考えると金融資産投資技術は医療技術と同様に、意外にも世界中で通用する技術であることが分かります。


金融資産投資手法は数多ありますが、自分に合った手法をマスターすると、それだけで場所を選ばず世界中のどこででも生活していくことが可能です。


まだリタイアしていない私が言うと説得力が無いのですが、医師を辞めても自分の経験に裏付けられた金融資産投資技術をもっているとメシの種には事欠きません。


ちょっと、金融資産投資を美化し過ぎかもしれませんが、”如何にして安く買うか?” が重要です。この難問を解ければ、きっと人生の幅が広がると思います。



★★  医師のための資産形成講義  ★★


第88回日本整形外科学会学術総会期間中の2015年5月23日に開催した、本ブログ管理人による 「医師のための資産形成セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。


2015神戸セミナー



本セミナーは経済的自由獲得を目指す医師向けに開催しました。 資産形成マニュアル は、医師に最適化した資産形成手法だと自負していますが、文書だけでは伝わらないことも多いです。


講義内では、資産形成マニュアルにおいて文面だけでは伝えきれなかった資産形成のコツや、寝ていても定期収入をもたらしてくれる 「資産の自動運転化」 を中心に説明しています。 



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