整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

人脈

些細なご縁が大きな収穫に?!

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旅館業への参入を無事果たして少しほっこりしていると、新たな危機が発生しました(笑)!
所有物件の1Fに入居しているテナントさんからの退去通知が届いたのです。


この物件は商業地の大通りに面してるのですが、事業系のリーシング(客付け)は住居系のリーシングのノウハウが全く使えないため思わず身構えてしまいます。


住居系賃貸物件は供給も多いですが需要も膨大なので、空室対策の知識があれば少々条件が悪くても空室が長期に渡ることはあまりありません。


しかし、事業系賃貸物件は、立地と建物のスペックが全てです。同じ一等地の物件でも微妙な人の流れの差でリーシングの容易さは全く異なります。


物件購入時にマーケティングまで調査した上で購入するのが理想ですが、現実問題としてテナントの職種を絞るのは難しく、また時間的余裕が無いので実践するのは困難です。


今回は私の所有物件の中では最高クラスの立地なのですが、それでも1ヵ月程度の短期でキマルことはイメージし難いです。いろいろ対策を考えていると、ある閃きを得ました。


それは、自分で事業をしてはどうか? というアイデアです。不動産賃貸業は一旦客が付くと文字通り不労所得になりますが、残念ながら収益性は高くありません。


インターネット事業や旅館業などの収益性の高さを経験すると、不動産賃貸業の収益性の低さに我慢できなくなります。しかし自分の時間や労働力を投入することは避ける必要があります。


コインランドリーや金券ショップを検討しましたがリスクの割に収益性が低いです。解決策が見つからず悶々としていると、旅館業で協業しているPTA役員仲間のビジネスが目に止まりました。


この方はキャリア育成支援事業を展開しており、その一環でレンタルスペースも運営しています。優秀な大学生アルバイトに自主運営させており、そのあたりのノウハウは構築済みです。


大学生も事業を自らで回すトレーニングになるため人気のアルバイトだそうで、お互いWin-Winの素晴らしい関係が成り立っています。


近隣に同様の仕組みでレンタルスペースを回している競合は皆無なので、圧倒的なコスト競争力があります。OTA代行業の定例会議を行っているのに、今まで気付きませんでした・・・


灯台下暗しとはまさにこのことです。早速、相談してみたところ、チェーン展開は考えたことも無かったようで驚かれましたが、非常に前向きな回答を得ました!


レンタルスペースの収益性については詳細に検証する必要がありますが、上手く仕組みを構築できれば、またひとつ自動運転の儲けのタネを手に入れることができるかもしれません。


今年は旅館業とライセンスビジネスだけで終わると思っていましたが、意外なところから新たなチャンスが生まれるかもしれません。


そもそもPTAの役員を引き受けたのは成り手がいないためにやむを得ず引き受けたのですが、そこから思わぬ人脈が広がりました。人とのつながりは大切にするものですね!





★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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お金をもっていることに価値は無い?!

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2015年11月4日に郵政グループ3社のIPOがありました。1987年のNTT以来の超大型上場です。国の威信をかけて、オールジャパン体制で売出価格割れを回避する意図を感じました。


ただし、売出価格割れの可能性は低いものの、10兆円を超える巨大な時価総額と本業の成長性の無さから、売出価格を大幅に上回る初値を付ける可能性は高くないと考えられていました。


しかし、蓋を開けると3社とも大幅に売出価格を上回りました。 終値ベースでの3社の時価総額を単純合算すると17兆4975億円で、国の威信をかけた大型上場は予想以上の成功でした。


さて、これだけ話題になった今回の郵政グループ3社のIPOですが、実は私もブームに乗ろうとIPOに初参加しました。しかし、私は下記の理由で郵政グループ3社を全く評価していません。


1. インフレに非常に弱い銘柄である
2. ビジネスモデルが貧弱
3. 親子上場である


①に関しては、郵政グループ3社で膨大な日本国債を保有しており、インフレが発生した場合に巨額の損失を計上する危険性が高いためです。


②に関しては官業の宿命で根本的な解決は難しく、③は企業統治に問題があります。 このため今回のIPOへの参加は「投資」ではなく「投機」となります。


世間では郵政グループの上場は、個人投資家の「投資」の起爆剤になると期待されています。しかし私の金融資産投資の判断基準では、郵政株は「投機対象」以外の何者でもありません。


私は金融資産・不動産とも「投資」を信条としており、ギャンブルや投機は行いません。お金を粗末に扱いたくないからです。しかし、確実に利益を見込める今回のような事例は例外です。


そして、「投機」デビュー戦の結果は、割り当てられた300株(約40万円)を初日に売却して6万円の利益を出して終了しました。実質的に30分ほどの作業時間で6万円の利益です。


下馬評通りに初値が売出価格を上回ったので今回の「投機」は成功裡に終わりましたが、やはりポイントはIPO投資の原則通りで、いかにして新規公開株の割り当てを増やすかでした。


私は複数のネット証券から合計30000株申し込みましたが、割り当て株式数はたったの300株でした。一方、知り合いは4000万円分の株式購入を証券会社から直接打診されたそうです。


ほぼ同じ立ち位置にも関わらず、10以上のネット証券の抽選に外れまくった私と、某国内大手証券会社から直接オファーのあった知り合いの差は一体何なのでしょうか?


ある一定のレベルを超えてくると「お金をもっていること」に価値は無く、「誰を知っているか」「何を知っているか」が重要になってくると思います。つまり私と知り合いの差は人脈の差なのです。


たとえば、不動産投資家のコミュニティー内では「お金をもっていること」は全く重要視されません。コミュニティーのメンバーは全員資産家なのでお金を持っていることに希少性は無いのです。


それよりも、「誰を知っているか」「何を知っているか」が非常に重要視されます。単に地主の家に生まれただけの人は、コミュニティー内では単なる「壁際の人」に過ぎないのです。


コミュニティー内でやりとりされる会話や情報の質は非常に価値が高いです。コミュニティーのメンバーが交流を深めながら、互いに恩恵を与えあって資産を拡大させていく様は圧巻です。


そして最も恩恵を受けているのは、情報発信して「人材のハブ」となっている方です。私は各種マニュアルで医師のための資産形成手法を公開していますが、あくまで基本知識だと思います。


基本知識を習得して自力である程度の資産を形成した上で、価値のあるコミュニティーのメンバーになることを許されないかぎりは、本当に鮮度の高い情報を得ることはできません。


そして、コミュニティーのメンバーになるためには「クレクレ君」ではダメで、自らの経験や知識を気前よく情報発信することが必要であることは言うまでもありません。


★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



NY夜景

      



勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



人脈の「ハブ」は素晴らしい

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先週末は、「メガバンクの現役行員による銀行融資に関するセミナー」に参加してきました。このセミナーは、某家主の会からスピンオフした投資コミュ二ティの主催でした。


コミュ二ティのメンバーは不動産賃貸経営者がベースです。セミナーは非定期開催なのですが、主催者が精力的で1ヶ月に一度程度の頻度で開催されています。


参加費は1000円ですが、これは会場費なので実質的には無料です。しかし、講演内容は毎回非常にレベルが高く、講師は「本物」の方ばかりです。


これだけの講師陣の話を無料で拝聴できることは驚くべきことです。更に特筆するべきことは、ほとんどの方が億超えの資産を所有しているため、投資能力のレベルが高いことです。


講演レベルの高さとコミュ二ティのメンバー同志の交流を楽しむために、40名ほどの定員に対して毎回申込みが殺到します。月1回程度のペースのため、参加者はほとんど顔見知りです。


しかし、先日の懇親会で初めてみかける方と相席になりました。比較的寡黙な方なのですが、話の内容が普通ではなかったので思い切って訊くと、数十億円レベルの投資家でした・・・。


主催者の友人だそうで、非常に興味深いお話をしていただきました。ほぼ私と同い年なのですが、立ち位置が全く異なります。つくづく、世の中は広いモノだと思いました。


さて、このような「おトク」な会を無料で開催することは、主催者にとってメリットがあるのでしょうか?答えは「大いに有ります」。おそらく、最も「トク」しているのは主催者の方だと思います。


主催者は不動産投資家なのですが、講師は全てこの方の人脈絡みの方です。例えば、今回の講師の銀行員は極めて優秀な方で、年間40億円程度の新規融資を獲得されています。


難しい案件にも対応可能なことが多く、この方から融資を受けているコミュ二ティのメンバーも多いです。しかし、これはこの銀行員にとっても非常にメリットがあります。


通常、ビジネスにおいて新規顧客を開拓することは非常に難しいです。しかし、このコミュ二ティにグリップすることで、営業無しで超優良顧客に容易にアクセスできるからです。


新規顧客開拓に労力を取られることが少なく、黙っていても勝手にコミュ二ティから案件が舞い込んでくるので行内の地位が上がり、ますます難しい案件もこなせるようになります。


もちろん、コミュ二ティのメンバーも非常に優秀なメガバンカーを担当にできるため、融資を受ける際に極めて有利な立場になります。まさにお互いWin-Winの関係なのです。


コミュ二ティには、保険・株式投資・債券投資・海外投資のスペシャリストや資産系税理士・収益不動産業者まで多彩なメンバーが属しています。


これ以外にも自分の「武器」を持っている方が多いので、ほとんどのことはコミュ二ティ内での相談で事足ります。そして、主催者の方が全ての人脈の「ハブ」となっているのです。


人脈の「ハブ」になることのメリットは計り知れません。さまざまな情報が集まってくるので、主催者の方はセミナーを開催する苦労を補って余りあるメリットを享受できるのです。


ネット全盛の現在でも、対面での人間関係が最も重要です。皆で一緒に豊かになろう!という姿勢が素晴らしい相乗効果を生み出すのです。



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自由気ままな整形外科医

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・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家

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