住宅すごろくをご存知でしょうか?
経済成長期の団塊世代を中心に流行った意識で、下記のようなコースが理想的とされました。

  1.  振り出しは、「都会の単身アパート暮らし」
  2.  つぎに結婚して「ファミリータイプの賃貸マンション」
  3.  子供ができると「分譲マンション購入」
  4.  「マンションを転売して郊外に庭付き一戸建て住宅」を所有して、上がり


都市部を中心に、多くの方がこの方式で「上がり」となりました。これが可能だったのは、地価は上がり続けるという土地神話が健在だったためです。しかし、状況は激変しました。


郊外の不動産価値は下落しており、「上がり」ではなかったのです。問題が表面化しないのは、団塊世代は住宅ローンを完済しているからです。現在の不動産の状況は下記のごとくです。

  1.  地価は二極化している
  2.  中心部の利便性の高いエリアでは地価上昇、それ以外のエリアでは地価下落
  3.  中心部と言えども、世界経済とリンクした地価の浮き沈みがある


このような状況では、住宅すごろくを実践することは経済的な自殺行為となります。では、どうすれば良いのかと言うと、不動産市況を睨みながら上手く波乗りすることになります。


まず最初に認識するべき点は、「マイホーム購入はれっきとした不動産投資である」ということです。マイホームは夢の実現ではありません。純然たる投資行為なのです。


マイホーム購入が投資行為であることを認識すると、目指すことはひとつしかありません。「マイホーム購入で利益を得る」ことです。マイホーム購入で利益を得るためには下記が必須です。

  1.  安価に仕入れる
  2.  価格が維持されやすい物件を購入する


①の問題点は、不動産を安価に仕入れることができる時期は限られていることです。感覚的には10年間に2~3年程度しか購入するチャンスはありません。


1990年台前半のバブル崩壊以降の25年間では、2001~2004年、2009~2012年の8年間しか安価に購入できるタイミングはありませんでした。待ち時間が長いことが良く分かります。


しかし、不動産価格が高騰している時期にマイホームを購入すると、取り返しのつかない失敗につながります。では、その間はどうすれば良いのかというと、賃貸暮らしが推奨されます。


私は不動産賃貸経営者でもあるので分かるのですが、現在の賃料水準は非常に低いです。不動産価格が高騰しているだけに、賃料水準の低さが際立っています。


賃料と不動産価格の間には緩やかな相関性がありますが、それ以上に賃料水準を決定する主な要因は需給関係です。大量の賃貸物件が供給される状況では賃料は頭打ちになります。


この状況を上手く利用しない手はありません。しばらくは賃貸暮らしで様子をみて、不動産市況が暴落し始めると都市中心エリアの物件を物色するのです。


ちなみに私は、書籍やネットでこのようなことを主張している人をみたことがありません。過激な意見(?)かもしれないので、アウトローの戯言と思ってご参考にしていただければ幸いです。 




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