整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

住宅ローン

住宅ローンで売ビルを購入できず・・・

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売ビルを住宅ローンで購入検討?! の続報です。
最終的には購入することはできませんでした。


住宅ローンの上限をはるかに超える物件価格だったので、かなり無茶な指値を入れたところ、2番手に融資特約無しで私の買い付け希望価格をあっさり上回られてしまったのです。


う~ん、残念。。。今回は、あこがれのビルオーナーの夢は叶いませんでした。しかし、久しぶりに住宅ローンで買い付けを入れたところ、新たな気付きを得たので綴ってみます。




キャッシュフロー


住宅ローンは属性への融資なので、物件スペックに縛られることなく購入することが可能です。買いたい物件を購入できる!当たり前のように見えますが、実は大変難しいことです。


事業用融資を利用して物件を購入するには数々の条件をクリアする必要があります。特に今回のように嗜好性の高い物件を購入するのは容易ではありません。


ビル屋上からの眺望に惚れて購入を決断したとかいう自分の虚栄心を満たすような「消費的な」思考では、購入することは難しいです。


この点、住宅ローンでは「眺望に惚れた」「外観が気に入った」「趣味の花壇を持てる」等の不動産投資では負パターンの要素でも購入可能です。


しかし、このことは両刃の剣でもあります。何でも自分の欲しい物件を購入できるツールを手にしているため、物件の選定条件がどうしても緩くなるのです。


マイホーム購入もれっきとした不動産投資です。このため、キャッシュフローがマイナスの物件を購入すると、本当の意味での「負債」を抱えてしまうことになります。


この観点で考えると、ほとんどのマイホームは負債なのですが、あまりこの点は大々的に指摘されることはありません。夢と引き換えにロクでもないモノを背負っているのです。




今は購入するべき時期ではない


住宅ローンという属性に起因する貴重な与信枠を使うのは、物件スペックでの評価が落ちている時期が最大の効果を発揮します。


物件スペックが落ちている時期とは、具体的には不動産市場が暴落している時期や極めて不景気な時期です。


このような時期には事業性融資のハードルが上がるため、不動産購入が難しくなります。しかし、属性融資である住宅ローンは所得が下がらないかぎり影響を受けません。


事業用融資と住宅ローン差を利用した一種のアービトラージを行うことで優良物件を購入するチャンスが広がります。


完全なビギナーズラックではあったものの、私はこの手法で2004年に最初の物件を購入することに成功しました。




人生の選択肢は狭まる


私が不動産市況が高騰している今の時期に、あえて住宅ローンでの不動産購入を検討していることは、自分の人生設計と密接に関連しています。


それは、住宅ローンは個人所得の多寡がベースであるため、勤務医を辞めると借入可能金額が減少するためです。


勤務医を辞めて自分の年収設計の完全なフリーハンドを得ると、税支払いを最適化するために、個人所得を700~800万円に設定することになります。


こうなると、現在の住宅ローンの融資枠はかなり減少することが予想されます。しかし、やりたいことが激増している状況なので、いつまで勤務医を続けるか分かりません。


確かに医師の仕事は楽しくてやりがいがあるのですが、人生にはそれ以外にも楽しいことがたくさんあります。


それなら、不動産市況を無視してでも早めに住宅ローンの融資枠を使い切って、人生設計のフリーハンドを獲得する方が得策ではないか? という思いで逡巡中です。。。






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どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


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表紙画像
                                
タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


売ビルを住宅ローンで購入検討?!

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最近、自宅探しの旅に出ています。
現在住んでいる自宅は、2004年に購入したいわゆる収益マイホームです。


近所には、大学教授・医師・法曹関係者、果てはノーベル賞受賞者のお孫さんまでお住まいの文教地区なので、住み心地は抜群です。


一時は、この地に永住をと考えていましたが、地価が激しく高騰している状況を勘案して、そろそろ利確しようかと検討中です。何といっても長期譲渡所得になるので税が安い!


そんな前振りはさておき、国から贈られた素晴らしいプレゼントがあります。そう、それは住宅ローンです。この制度融資は、経済的合理性を無視した構造になっています。


このため、通常の事業用融資とは比較にならないぐらい有利な制度設計になっています。主なメリットは下記のごとくです。


  1.  融資審査が属性で機械的に決まる
  2.  属性に対する融資なので物件のスペックは考慮されない
  3.  審査がスピーディー
  4.  超長期融資が基本
  5.  リスクと比較して金利が安い


正直言って、こんな破格な融資は他に存在しません。明らかに経済的合理性を無視しているので、借りる側なら誰にとってもおいしい融資制度です。


最も利用価値が高いのは年収1000万円ぐらいの層だと思います。年収5000万円と比べて経済的安定性が低いにもかかわらず、融資条件(金額・期間・金利)に差がないからです。


私が最も素晴らしいと思う点は、上記②の属性に対する融資なので物件のスペックは考慮されないことです。特に真価を発揮するのは下記のような物件を購入するときです。


  • 実勢価格と路線価の乖離したエリアの物件
  • 法定耐用年数オーバー物件



銀行は、基本的に路線価を基準に融資金額を決定します。いわゆる積算評価なのですが、実勢価格>>>路線価のエリアの物件では、融資金額が伸びません。


このため、そのようなエリアの物件を購入するには、評価不足分の現金もしくは信用力を投入するしかありません。


このため、このようなエリアの物件を購入できる層は、通常では資産家に限られます。では、なぜ資産家はこのようなエリアの物件を好んで購入するのか?


それは、相続税対策のためです。手持ち現金を高付加価値エリアの物件に交換することで資産の評価額を下げて相続税節税を目指すのです。


このような、実勢価格>>>路線価のエリアは、長い歴史を持つ安定的なエリアが多く、一般人では購入することが極めて難しいのが実情です。


更に、法定耐用年数オーバーの物件は、融資期間が伸びないためハードルが上がります。つまり、高付加価値エリアの法定耐用年数オーバー物件は、購入が極めて難しいのです。


しかし、住宅ローンを利用することで、一般人でもこのような物件を購入することが可能となります。それは、融資が物件の積算評価ではなく、借手の属性評価だからです。


では、なぜ私はこのような物件にこだわっているのか? それは、このような物件は比較的競合が少なく、長期的にみて最もおいしい物件だからです。


具体的には、都市中心部の地価のバカ高い物件が該当します。このようなエリアの中で更に購入ハードルの高い法定耐用年数オーバーの物件は、住宅ローンの絶好のターゲットです。


現在検討中の物件は、実勢坪単価300万円(路線価100万円)、築45年のRC造の1棟ビルです。ビルであっても人が住めば、立派な「住居」です(笑)。


住宅ローンを利用できる勤務医を、いつまで続けるか分からないので、
とりあえずシュートだけでも打ってみようと思います。


2018.6.16 追記  
顛末はこちら







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住宅ローンの条件見直し交渉に成功!

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先日、住宅ローンの条件見直し交渉を行いました。最大の動機は金利動向です。
トランプ氏が米国大統領に選出されて以来、米国債の金利が上昇しています。


それにつられて日本の長期国債の金利も上昇しています。2016年1月29日の日銀によるマイナス金利導入から水面下に沈んでいた金利が、大統領選以降は0%を超えてきています。



JGB10 - コピー



上記は日本の長期国債(10年)のチャートです。10年間ダダ下がりですが、最後でぴょこっと上っています。このチャートを見る限りでは、長期金利が下げ止まったとはとても思えません。


しかし、金利がマイナスという状態は、私にとって異常な感覚です。普通に考えたら「こちらがお金を払って、自分の虎の子のお金を他人に借りていただく」などあり得ないことです。


経済学者のウンチク云々も理解できなくはないですが、マイナス金利は自然の摂理として異常な状況だと思っています。その「異常な状況」が、トランプ氏当選の影響で解消されました。


これからの金利動向など、素人の私には皆目見当がつきません。しかし、そろそろ負債の金利を長期固定するべき最後のタイミングではないのか? と思うようになりました。


本当にそう思うのなら、善は急げ!です。実はマイナス金利導入以来、住宅ローン借り換えを検討していました。しかし、10年固定0.45%など派手に宣伝している商品には落し穴があります。


それは、融資手数料がバカ高いことです。残債の2%以上取る銀行が多く、低金利の分をここでしっかり回収しているのです。トータルで言うと全然安くありません。


登記費用のため、むしろ足が出てしまいます。う~ん、これは誇大広告ではないのでしょうか?全ての銀行を調べましたが、現在の10年固定金利1.1%を借り換えるメリットはゼロでした。


その後すっかり忘れていましたが、11月に大学の先生とお話しをしている時に住宅ローンの金利引き下げ交渉の話が出ました。その先生は電話1本で10年固定金利0.8%になったそうです!


おおっ、これはすごい!銀行内の金利条件の変更なので、手数料は10000円ほどしか掛かりません。これなら丸儲けです。早速、私も担当者に電話してみました。


私の場合、法人・個人とも同じ担当者です。法人では難しい案件で御世話になっていることもあり、少し申し訳ない気分でしたが思い切って交渉してみました。


結果は、あっさり10年固定金利0.8%になりました!しかも、固定期間も仕切り直しになって丸々10年も更新されました。これは、すごい!


1ヵ月あたりの減少額はわずか7000円程度です。しかし、私は資産形成を「賽の河原に石を積み上げる作業」と認識しています。7000円の固定費減額でも非常にうれしいのです。


現在、私は法人4本、個人住宅ローン1本の計5本の融資を受けています。そのうち4本は10年以上の固定金利です。最も高い金利は、日本政策公庫からの無担保融資15年固定1.2%です。


これは産業用太陽光発電施設への融資であり、私の自慢の融資のひとつです。しかし、この融資は例外的であり、今回の住宅ローンの融資条件は、それに次ぐ条件となりました。


一般的に住宅ローン以外の固定金利では、一括返済時に違約金がかかります。しかし、私の法人では一括返済してもペナルティが掛からない特約を結んでいます。


銀行救済のための「徳政令」でも出ない限り、金利上昇リスクはほぼゼロになりました。それにしても、こんな破格の条件で借りることができるのなら、ガンガン借りたいものです。


あぁ、でも融資対象の不動産が割高過ぎますね(笑)





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住宅ローンは最強の資産形成手法?

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先日、私の漁場のエリアで築古木造物件の買付をしました。
今回は極めて希少な立地のため、土地の坪単価が250万円超という高額取引です。


普通に考えたら、現状のままでこれだけ高額な坪単価に見合う収益を上げることは困難です。しかし、先のことは分かりませんが、今はAirbnbが旬なので充分にペイできる計算です。


最終的には新築マンション建築を計画していますが、現在は東京オリンピックの影響で建築費が高騰しており、2019年ぐらいまでは待機する必要があります。


それまではAirbnbやシェアハウスなどでしのぐつもりですが、銀行融資用の事業計画書を作成したところ、新築マンション建築よりもAirbnbやシェアハウスの方が高収益なことが判明しました・・・


何はともあれ物件を購入しないと始らないのですが、今回も銀行融資がネックになります。何の建築計画も存在しない築古木造物件の購入は、銀行から見ると「土地の購入」と見做されます。


つまり、値上がり目的で土地を購入する=不動産投機 という図式が成り立つのです。実際、私の中でも不動産投機 ≠ 不動産投資であること以外は、銀行の考えと基本的には同じです。


銀行は不動産投機には融資しませんので、高地価エリアの築古木造戸建を建築計画無しで購入することは極めてハードルが高くなります。


しかし、これが個人の住宅ローンを利用するとなると話は全く異なります。今回の物件も住宅ローン利用なら、確実に低利の融資を受けることが可能です。


しかし、個人で高額な築古木造物件を購入すると出口戦略で困ります。銀行の融資担当者とも協議したのですが、茨の道ではあるものの法人での購入に決定しました。


法人の場合は、融資そのものを受けることができない可能性があるばかりか、融資条件も住宅ローンと比べると非常に悪くなります。


普通に考えたら、会社員の給与を担保とした住宅ローンよりも、物件の収益性を担保にした融資の方が返済の確実性を見込めます。東証一部上場企業の会社員であっても同じです。


これは融資制度の歪みだと思います。明らかに個人の住宅ローンは経済的合理性を無視した極めて有利な状況下にあります。しかも、最も恩恵を受けるのは高属性の個人ではありません。


住宅ローンは競争が激化しているため、個人の属性間で融資条件に差があまり無いのです。年収5000万円の人と年収500万円の人の差は、融資金額のみで金利は大差ありません。


しかも個人と法人との比較では、年商1億の不動産所有法人よりも年収500万円の個人の方が、有利な条件で融資を受けることが可能です。ここまで来るともうムチャクチャです(笑)。


このように銀行融資で最も有利な方は、「住宅ローンを受けることができる下限年収の個人」ということになります。


購入物件さえ間違わなければ、住宅ローンを用いた不動産購入は、持たざる者が成り上がる最強の資産形成手法だと思います。「購入物件さえ間違わなければ」 というところがミソですが・・・



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タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


マイホーム取得講座を開講!

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1年前の話ですが、私が勤務している病院の30歳台半ばの看護師さんが自宅購入を検討していました。 病院は政令指定都市にありますが、その郊外の町に新築を建てるという計画でした。


丘陵地を切り開いてのミニ開発案件で、最寄駅から徒歩1時間以上!という立地でした。山の中腹にあるので、普通に考えたら駅から徒歩は無理です・・・。


そんな資産性の無さそうな物件に、頭金500万円+3000万円の住宅ローンを組む計画だったのです。さすがにこれはイカンと思って止めるよう忠告しましたが、全く聞く耳を持ちませんでした。


そして最近、彼と同じ部署の看護師さんが郊外の普通電車しか停車しないローカル駅前の新築マンション(!)を購入しようとしていることを小耳にはさみました・・・。


なんで、こんなに自虐的なんだろうなと思いつつ話を聞くと 、自宅を購入するときの選択枝は ①新築戸建 ②新築マンション の2者選択だと信じ込んでいる驚愕すべき事実が判明しました!


これは彼らだけの考えかと思っていましたが、同じ病院の人にヒアリングすると、ほとんどの人が同じような認識だったのです・・・。皆、不動産業者の宣伝に乗せられ過ぎです。


そこで昼休みに30分ほどかけて、この部署のマイホーム購入を考えている看護師さん達に、住宅ローンを用いてマイホームを購入する戦略を講義しました。


普段、私が不動産関係の会話をするのは基本的に大家さんもしくは不動産投資家なので、このような基本的な事柄を説明するのは初めての経験でした。


私が説明したのは主に下記のようなことです。

・ 不動産の価値は収益還元法の影響を強く受ける
・ つまり不動産の究極の価値は、得られる賃料の多寡で決まる
・ 一般人に販売される新築戸建や新築マンションには業者の利益がたっぷり乗っている
・ 新築を購入した途端に10~20%の評価減となり、建物部分の経済的価値は40年ほどかけて”ゼロ”に近づいていく
・ 最後に残る価値は、土地部分のみ
・ このことから建物価値が”ゼロ”の物件を購入することが資産性を最も担保できる
 (=築20年以上の木造戸建)
・ 立地の2極分化が進行しており、不動産購入はより中心へ!が合言葉
・ 住宅ローンほど有利な条件で融資を受けるチャンスはほとんどないため、国からの一生に一度の贈り物と思うべき
・ 都心の優良立地の土地を長期固定金利の住宅ローンを用いて購入することで、日本円の現在価値を将来に渡って維持できるため、庶民ができる究極の資産形成と言える(※)   
・ 購入するなら少し物件探しの視点を変えて、収益マイホーム購入を検討するべき

※ 東京都の中心5区内では金額的に庶民の手に届かないかもしれません


投資家にとっては常識的な話ですが、職場仲間にとっては目からウロコだったそうです。「オレの買い物は間違っていたのか?」と新築戸建の彼がつぶやいているのが印象的でした・・・。


話をした甲斐あって、彼女は新築マンション購入を止めることにしたらしいですが、ではどのような物件を購入するべきなのか? という問題が浮上しました。


こうなったら乗りかかった船なので、私に出会って運命が変わった(笑)と思ってもらえるように休み時間を利用してマイホーム取得講座を開くことにしました。


タダで自宅を手に入れよう! につづく




                ★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。


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プロフィール

自由気ままな整形外科医


・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家
・ビジネスオーナー
・宅地建物取引主任士

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