整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

分譲マンション

分譲マンションも投資になる?!

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先日、某家主の会に出席してきました。
この手の会は定期的に勉強会が開催されるので、ネタ切れ気味になりがちです。


2~3年毎月参加していると、不動産投資や不動産賃貸経営に関して全く聞いたことが無いということはほとんど無くなってしまいます。しかし、今回の勉強会はなかなかのヒットでした。


講師は私の不動産投資メンターのひとりで、私のメイン投資エリアにおける先祖代々の大地主です。10年ちょっと前に初めてお会いして以来、私の不動産投資に多大な影響を及ぼしています。


当時は住友銀行(SMBC)が収益還元法での融資を導入し始めた時期で、私のような持たざる者でも短期間で(見かけ上の)規模を急速に拡大できるチャンスの窓が開いていた時期でした。


まだ、フルローンで郊外のRCマンション2棟を購入したばかりの私に対して、この方は大都市中心部で無借金の地所をたくさん所有しており、彼我の差はまさに巨人と蟻レベルでした(笑)。


今では当初の圧倒的な差は無くなったものの、まだ教えてもらうことが多いです。しかし、不動産投資家は独自のスタイルがあるため、ひとりの人から吸収できる知識には限度があります。


このため、今まで学んだことの復習をするつもりで勉強会に参加しました。ところが、この方はこの2~3年の間に更に進化していたのです!


現在は、分譲区分マンション投資に注力しているそうです。グレードの高い分譲区分マンションを複数戸購入するためには、潤沢な資金と融資を引く高い属性が必要です。


このため、普通の人は考えることさえ無い投資手法です。この方は数戸規模(総額は優に億越え)ですが、驚くべきことに数十戸規模で投資を行っている方が存在するとのことです!


なぜ、規格外の投資家の存在が分かったかというと、この方が購入した三井不動産の分譲マンションの登記簿謄本を全て調べたところ、複数戸を購入している人を発見したそうです。


そして、購入物件に入っていた共同担保を遡っていくと、さまざまなエリアの高級分譲マンションを数十戸も購入していることが判明しました。そこまで調べる私のメンターも凄いです(笑)。


う~ん、どうもこの世の中には、私のような一般人が全く気付かないような経済的巨人が濶歩しているようです。おそらく目線の高さが全く異なるので、その存在さえ認識できないのでしょう。


とりとめの無い話になりましたが、今回の勉強会で得た知識は下記のごとくです。分譲マンションに関して全く知識が無かったので、私にとってはいい勉強の機会でした。

  • 分譲マンションでは横長リビングが人気
  • 横長リビングの分譲マンションでは70㎡以上の面積が必要
  • 縦長と横長リビングの違いは、廊下による収納スペースの違い(縦長では収納が多い) 
  • 首都圏では縦:横=2:8で販売されている
  • タワーマンションでなく、普通のマンションでも十分に相続税対策になる


泡沫投資家目線では、ハイグレードの分譲マンション購入を通して投資するなど考えたこともありませんでしたが、相続対策も絡めると、資産家にとっては旨味のある投資手法のようです。






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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

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Airbnbでスーパーホストに昇格!

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私は所有している1棟マンションの2室にAirbnbを導入しています。Airbnbはサンフランシスコ発祥の宿泊マッチングビジネスで、欧米人を中心に外国人の利用が多いです。


立地条件のためか、私の物件もゲストは100%外国人です。稼働率は90%を超えており、まさにいま旬であるインバウンド(訪日外国人旅行)の恩恵を目一杯受けています。


20%の完全代行手数料控除後でも、手残りで普通賃貸の2.5~3倍程度の高収益です。賃貸ビジネスでは損益分岐点を超えた売上は全て利益になるので、爆発的に利益が増加します。


そんなウハウハなAirbnbなのですが、先日久しぶりに私の物件のリスティングページをみると、自分が ” スーパーホスト ” に昇格していることに気付きました。スーパーホストとは何ぞや?


調べてみると、スーパーホストは優秀なホストに与えられる称号で、日本でスーパーホストに認定されている比率は全ホストのわずか11%だそうです(2015年4月現在)。


スーパーホストに認定されると、ゲストから選好される可能性が高まります。代行業者様のおかげで、私は集客力が高くて価値のあるAirbnbのアカウントを所有するに至りました。


おそらく、医師でAirbnbのスーパーホストに認定されているのは私以外にほとんど居ないのではないでしょうか? まぁ、代行業者様のおかげなので、何の自慢にもなりませんが(笑)。


さて、先月末に所有している区分マンションに空きが出ました。この物件は不動産会社社長の所有物件でしたが、請われて3日以内の現金決済を条件に当時の市価の70%で購入しています。


費用に糸目をつけず自分の好みに合わせて徹底的にリノベーションしている分譲マンションなので、下図のような ” 趣味の1室 ” となっています。家族で 女の子と 泊まりに行くと楽しそうです。


キャプチャ - コピー


この物件は某準ターミナル駅から徒歩8分の好立地です。現時点でグロス利回り13%、ネット利回り10%です。これをAirbnbで運用すると完全代行でも利回り20%以上を見込めます。


収益的にかなり美味しいですが問題点がひとつあります。それは、この物件が分譲マンションであることです。1棟マンションであれば、自分がオーナーなので問題ありません。


しかし、分譲マンションでは管理規約があるため、Airbnbで運用すると規約違反になる危険性があるのです。う~ん、じつに面倒くさい・・・。区分所有は不動産としては不完全な形態ですね。


知り合いの大家さんで、分譲マンションにAirbnbを導入している方が居ます。その方にアドバイスを乞いました。曰く、Airbnb最大のリスクは法律や規約もさることながら、近所の目だそうです。


いくら分譲マンションの規約で問題無くても、近所からクレームが入った時点で雲行きが怪しくなります。これが本格的ないざこざに発展するとAirbnbから撤退せざるを得ません。


クレーム発生時には迅速に「詫び」を入れるしか方法が無いとのことでした。この際に管理規約などは全く関係無く、とにかくクレームが発生しないように細心の注意を払うしか無いそうです。


唯一の救いはAirbnbからの撤退は極めて容易なことです。初期費用が30万円程度なので、2~3ヶ月で全額回収できます。その後の売上は丸々利益なので、いつでも撤退可能なのです。


悩みつつも、この物件にもAirbnbを導入するかもしれません。スーパーホスト+ハイスペック分譲マンション という好条件を生かさない手は無さそうです・・・



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