整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

勤務医

ある医師の破綻劇

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昨日の夕方、懇意にしている某大手不動産会社の方とお話をしました。非公開物件の資料を何件か見せていただいたのですが、そのうちの1件が医師として非常に興味深いものでした。


この物件は、債権回収業者(サービサー)案件でした。現所有者は1年前に物件を購入したのですが支払が滞ってしまい、サービサーが債権回収を図っている状況です。


そして、何とこの物件所有者は勤務医だったのです!しかも年齢は30歳台前半だそうです。30歳台前半といえば10年目に差し掛かろうとしており、医師として脂が乗りつつある時期です。


この医師は、投資用ワンルームマンションから不動産投資の世界に入ったそうです。投資用ワンルームマンションは下図のように確実にキャッシュアウトしてしまいます。



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              医師のための築古木造戸建投資マニュアル から抜粋




投資用ワンルームマンションは、購入すればするほどアリ地獄に陥ります。徐々にキャッシュが回らなくなるため、次の物件こそは!と勧められるままに新規物件を購入し続けたようです。


不運だったのは、投資用ワンルームマンション販売業者の元社員がブローカー化して、その医師に取り入ってしまったことです。新規物件を紹介する毎に多額のマージンを抜いたのです。


この医師は、いよいよ資金ショートしそうになったため、その悪質なブローカーの勧めのままに表面利回り9%の2億円超の物件を購入して起死回生を図りました。


しかし、ここでブローカーにアドバイス(誘導?)されて大規模修繕を行ったことで(=もちろん、大規模修繕の業者からもバックマージン有り)、完全に資金ショートしました。


この方は自己破産され、物件はサービサー扱になりました。絵に描いたような転落劇ですが、今回は悪質なブローカーと、おそらくは某銀行の融資担当者がグルになったことが元凶です。


某銀行の融資担当者の誤算は、これほど早く(=自分の任期内)この医師が破綻すると思っていなかったことです。融資担当者の予想以上にブローカーの悪質度が高かったのでしょう。


今回の教訓は、医師であってもお金の扱い方や資産運用については最低限の知識を持ち合わせていないと、長い人生の中でどのような地雷を踏むか分からないことだと思いました。




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物件を売却しました!

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一昨日、所有物件のひとつを売却しました。 この物件は1棟マンションで、8年前の不動産賃貸業を開始して間もない頃に購入しています。期せずして購入価格と同額で売却できました。 築12年で購入して築20年で売却したのです。



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所有していた8年間の家賃収入と元金返済額が利益となり、税引き後の手残利益は約2000万円となりました。 8年間で2000万円の利益は、昨今の市況から考えるとあまり大した数字ではないですが、まだ素人だった頃に購入した高値掴みの物件だったので、まずまずの成績かなと思っています。


この物件は本当に大変な物件で、想定外のことがたくさん発生しました。立地がイマイチ+日当たりが悪い+極狭+ベランダ無し+洗濯バン無し+3点ユニット+ワンルームのため、空室対策のテクニックは相当鍛えられました。


また、大事には至らなかったものの、孤独死や入居していた893との対決も経験しました。しかし、この物件を所有していたおかげで賃貸不動産の管理・運営能力が劇的に向上しました。おかげで全くの素人だった私が”プロ”の不動産賃貸経営者となりました。


そんな悩ましい物件だったのですが、購入当時のボロボロの状態から見違えるような物件に再生してから、次の所有者の方に引き継ぐことができたことは本当に嬉しいです。


手塩に掛けて育てた物件なので惜しいですが、所有物件を都心に集約化するという戦略を敢行するために今回売却することにしました。新しい所有者様が末永く物件を運営してくれることを祈念しています。


そして今回の取引の結果、金融資産の時価総額が残債総額(住宅ローンも含めた)を上回ることが判明しました。これは実質的な不動産の無借金経営です。 誰からの金銭的援助も得ず全くのゼロの状態から始めて18年が経ちましたが、まさか無借金経営となる日がこんなに早くやってくるとは思っていませんでした。


今まで心の中のどこかにトゲのように突き刺さっていた嫌な感覚が氷解していくのが分かります。やはり、その気になればいつでも残債の全てを一括返済できるという事実は大きいです。 そして、何者にも縛られない経済的に自由な状況なので、医師という職業を純粋に”やりがい”だけでできることは本当に得がたいモノです。


もちろん、現在の状況が砂上の楼閣であることは重々承知しています。 金融資産の時価総額は、あくまで株高と円安に支えられたものだからです。再びリーマンショックのような経済的激震が走ると、再び残債の方が大きくなる可能性を孕んでいます。


しかし、今回達成した結果は私にとってとても大きな自信になりました。そして、医師と超長期逆張資産経営の相性の良さを再確認しました。開業するのもいいと思いますが、いつでもリタイヤできる気楽な状況下で勤務医として働きながら、病院勤務でしか行うことのできない専門技術で社会貢献するのも悪くないのかなと思います。



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平日の日勤バイトを持つことのもうひとつの利点

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管理人の運営するHPで、勤務医で開業医並みに稼ぐというページがあります。
その中で、高所得な勤務医として以下の3つのパターンを挙げています。


  ① (手術症例の)集患能力が高いため、 複数個所の病院から常勤医として給与を得ている
  ② バイト医として生計を立てている
  ③ 民間の小規模病院のため、給与所得が高い +日勤バイトを1日持っている
 ( ④ 一般病院+日勤バイトを持っている )


上記の中では、能力的なハードルが低くく決断しだいで実現可能なので③が最もお勧めです。
そして、そのポイントは平日に研修日を取ることです。


ただし心理的に日赤や医療センターなどの急性期病院へ後戻りできないことが多いので、経験年数10年目以上のある程度の実力と経験を蓄積した医師の選択枝のひとつでしょう。


上記はあくまでもお金に関する点にだけフォーカスした選択枝として提示していたのですが、最近になって同僚の置かれている状況を見て、もうひとつの利点があることに気付きました。


その利点とは、メインの勤務先以外にもうひとつの日勤バイトを持つことが、私達の人生に降りかかる様々なトラブルに対するリスクヘッジになるということです。


例えば、大学医局から意に沿わない異動を提示された時やメインの勤務先での人間関係のトラブルを抱えた時に、もうひとつの日勤バイトを持っていると、そこが緊急避難場所の役割を果たすのです。


もうひとつの日勤バイト先を確保しておくことで、下記の如くのメリットがあります。

 ① 最低限の収入を確保しているので、大学医局やメインの勤務先と対等な立場で折衝できる
 ② 最低限の収入を確保しているので、次の勤務先をじっくり探すことができる
 ③ タイミングが合って勤務条件が良ければ、バイト先の病院の常勤医となる選択枝もある


自らの意志で勤務先の病院を変えることは人生に大きな影響を及ぼすので、どのような理由がある場合でもじっくりと吟味して決めるべきだと思います。そして、そのような不測の事態が発生しても、優良な日勤バイトをひとつでも持っていると非常に有利な状況を確保できるのです。


ただし、注意点がひとつだけあります。日勤バイトの病院が大学医局の関連病院である場合には、緊急避難場所の役割を果たせないという点です。考えてみれば当然のことですね。


日勤バイトを見つけるには民間斡旋業者の助力が必要となります。民間斡旋業者を利用する場合のポイントは
アルバイト基本講座にまとめていますので、参考にしていただければ幸いです。


不測の事態が発生してからでは手遅れなので、あらかじめ優良な日勤バイトを探しておくことを強くお勧めします。皆様のご多幸をお祈り申し上げます!



※ 大学医局やメインの勤務先とは極力良好な関係を維持するべきです。
  あくまで不測の事態に備えてのリスクヘッジとして提案しているだけです。




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貯金する技術: 誰がどのようにして家計を管理しているのか?

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貯金する技術: まずは収入・支出を把握しましょう のつづきです


誰が家計を管理しているかは、極めて重要な点です。結論からいうと最もfinancial intelligenceの高い人が管理するべきです。一般的には奥さんが家計を預かる場合が多いと思いますが、今一度考え直すべきです。別に奥さんから主導権を奪い返せ!といっているわけではありません。


奥さんのfinancial intelligenceが高いのなら、そのまま奥さんに任せておいてよいと思います。ただ、私の知る限り、お金の面で広くて深い知識を持っているから家計を管理しています!という主婦の方はほぼ皆無です。


それでは、両方ともfinancial intelligenceが低い場合はどうすればよいのでしょうか?これはもう勉強するしかありません。とにかく達人にならなければ、上手にお金を使いこなせないことを銘記するべきです。


ちなみに管理人の家庭は、管理人が家計を完全に掌握しています。妻との間には、お金に対する知識と経験に圧倒的な差があるので、特に小言をいわれることなく 管理しています。







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貯金する技術: まずは収入・支出を把握しましょう

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管理人は、勤務医の友人からどうすればお金を貯めることができるのかという相談を良く受けます。その際には、まず自分の置かれている状況を客観的に知る必要があることを伝えます。最初に現状確認して収入と支出を完全に把握する必要があるのです。


収入として、一般的には給与所得があります。更に不動産や投資信託等の金融商品を所有している方は、賃料収入や配当収入もあるかもしれません。 そういった収入の全てを合算して1ヶ月あたりの正味の収入金額を把握するのです。


これは世帯当りの収入なので、奥さんの給与所得やパート収入、はたまた年金なども合算します。 100円単位までは不要ですが、少なくとも1万円単位以上で漏れなく把握する必要があります。


次に支出ですが、基本的には家計簿をつけるべきです。目的は毎月何にどの程度のお金を費やしているかです。何にどの程度使っているかは、なんとなく分かっている!という方でも、実際に家計簿をつけてみると予想もつかなかった使い方をしていることに驚くことが多いと思います。


最初は節約しようなどと思わずに、ひたすら機械的に使ったお金を記録していきます。ある程度記帳しつづけると、自分が使ったお金の重み(痛み)を体感できるようになってきます。こうなればしめたもので、苦労せずとも節約生活を送ることができるようになります。


管理人の場合、6年程度家計簿をつけ続けて無駄な出費が無いかをチェックしていました。さすがに6年もつけていると、ほぼ生活パターンが分かるようになったので卒業しました。もし子供が生まれる等で、生活パターンが変化することがあれば再開しようと思います。


貯金する技術: 誰がどのようにして家計を管理しているのか? につづく




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