整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

医師

ついに医師がカモ認定された?!


2016年12月5日号の全国賃貸住宅新聞の1面トップに、不動産投資で失敗して自己破産する医師が続出していることを伝える記事が載りました。



自己破産する家主が増加 


業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン


金融緩和で融資条件が緩くなり、新たに不動産投資を始めたサラリーマンが条件の悪い物件を購入し、破産する問題が浮上している。 共通するのは、医者や外資系企業勤務者など高所得者だ。


その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や、悪質なコンサルティング会社も暗躍している。 元金融機関出身のAオーナーのもとに破産寸前の家主が相談に来るようになったのは2015年の終わりからだ。 これまで7~8人から相談を受けたという。


「属性は見事に2つに分かれる。年収2000万円以上の外資系企業のサラリーマンか、勤務医だ。奥さんから不動産投資を始めたいと頼まれ、不動産会社主催のセミナーに行きはまってしまう」とAオーナーは話す。


相談者の50代勤務医は、5棟、合計8億5000万円の賃貸住宅を購入したが、空室が増え、毎月の持ち出しが100万円以上になっていた。


保有する資産をすべて売却しても手元には2億円の借金が残ることがわかり、Aオーナーから弁護士を紹介してもらい、自己破産の手続きをとることになった。


なぜ、自己破産に追い込まれるような不動産投資をしてしまったのか。 「金融機関の選び方に問題があった」とAオーナーは指摘する。


不動産会社から紹介された金融機関は自己資金不要、変動金利で借入期間30年、金利は3.5%以上で場合によっては4.5%という融資条件を提示した。


購入する物件は地方のRC造。 金融機関が積算価格を基に担保評価をするため、不便な立地で築年数が古くても新築時に建設費が高いRC造はアパートよりも高く評価され融資がつきやすいためだ。


Aオーナーは「相談者はみな口をそろえて金融機関がお金を貸してくれたからよい物件だと思ったというが、ある銀行は3日でアパートローンの融資をつける。物件調査も行っていない場合もある」と打ち明ける。


ただ、不動産投資は最終的には経営者である家主自身の責任だ。 Aオーナーは「株や投資信託のような感覚で家主業を始めるケースも多いが、自己資金の範囲内でやっているわけではない。


長期ローンを組む賃貸事業はずるずる続いていく。購入する前に物件の見極め方を勉強する。物件契約時には管理契約書をしっかり精査し、どういう賃貸管理をしてくれるのかを確認すべきだ」と警告する。


金融機関の家主への行きすぎた融資が、来年には金融庁の指導対象になるとみる関係者もおり、今後の動向に注目していきたい。


                                 




上記の記事はフィクションではなく、不動産投資の世界ではゴロゴロ転がっています。誰もが知っていることなので新鮮味が無いですが、状況は更に悪化しているなと感じました。


ス○○スキームは、2011~2012年ごろから不動産業者の間で注目されるようになりました。悪質さが過ぎるので、当ブログでもその危険性について何度も警告しています。


知り合いに資産25億円の「メガ大家」がいますが、この方は2012年からス○○スキームを用いて1代で成り上がりました。2012年当時の売却先リストの7割が医師だったことを覚えています・・・


一時期、ス○○スキームも下火になったかなと思ったのですが、ここにきてのマイナス金利で再び息を吹き返したようです。このスキームにはめられると「生ける屍」となります。


親の資産があり、損切や借換が可能な方であれば脱出できるのですが、それ以外の人は自己破産するか、いつ飛ぶかに慄きながら生血を吸われ続ける「生ける屍」しか道がありません。


ス○○スキームの特徴は、下記のごとくです。特に③は重要で、融資が下りるからという理由だけで見ず知らずの土地で物件を購入することは破滅への第一歩です。

  1. 物件の収益力ではなく、医師個人の属性へ融資している 
  2. 3~4%台の高金利であるため、表面利回り10%程度ではキャッシュフローがほとんどない
  3. 積算評価の高い地方や郊外のRC物件に多い


だいたい不動産投資で成功している人の大多数は「ドミナント戦略」を実践しています。私のように半径3km圏内から100km圏内まで幅はありますが、落下傘で成功することは難しいです。


札幌・横浜・静岡・名古屋・大阪・福岡等の各自の本拠地エリアで戦って成功する人が多いですが、「首都圏在住 → 札幌」「関西在住 → 長崎」など遠隔ドミナント展開で成功する人も居ます。


一方、「首都圏 → 札幌・北陸・九州」 「関西 → 札幌・東海・九州」など、節操なく不動産業者に勧められるままに様々なところで物件を購入している人は破産予備軍であることが多いです。


事実、前述のメガ大家さんが某政令指定都市の病院経営者に売却した物件は、私の実家の地元では「いわくつき」の物件ですが、物件情報だけで把握することは不可能です。


不動産投資の王道は、都市中心部の1棟マンションや1棟ビルへの投資ですが、そこに至る道は平坦ではありません。焦らず急がず慎重に歩を進めるべきだと思います。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





TPPが医師に与える影響


2015.10.5にTPP(環太平洋経済連携協定)が大筋合意されました。
TPPは日本社会の仕組みを大きく変える可能性が高いです。


TPPは、加盟国が貿易を中心にできる限り同じ規制でやっていくことを目指しています。日本医師会はTPP加盟に反対です。反対の理由は国民皆保険を守るためで下記3点を掲げています。


   1. 公的な医療給付範囲を将来にわたって維持すること
   2. 混合診療を全面解禁しないこと
   3. 営利企業(株式会社)を医療機関経営に参入させないこと


何故、日本医師会は国民皆保険を守る必要があるのか? この理由は、日本医師会は全ての医師を代表する団体ではなく、全医師の3~4割を占める開業医の利益団体だからです。


TPPで混合医療が認められると、公的医療給付範囲は縮小する可能性が高いです。公的医療給付は最低限の医療に限定され、高度医療は自由診療(民間医療保険)となります。


高度医療は必然的に病院が受け持つことになる一方で、開業医は縮小する公的医療給付からしか医業収入を得ることができません。つまり、開業医に流れる医療費が減少するのです。


混合医療が導入されて患者さんの自己負担率が高くなると、未集金発生の危険性が高くなります。更に、営利企業が医療機関経営に参入すると競争が激化して二極分化が進行します。


このように大多数の開業医にとってTPP加盟は百害あって一利なしな状況です。一方、勤務医はどうでしょうか? 勤務医も開業医同様に二極分化が進行することが予想されます。


TPPによってクロスライセンスが実現化すれば、高いスキルを持った医師は海外に活路が拓けます。しかし、それ以外の医師は現在よりも労働条件が下がってしまうかもしれません。


TPPによる変化は今後10年ほどの歳月をかけて医療業界を変化させる可能性があります。現在、卒後5年以内の若手医師には大きなチャンスの窓が開かれようとしているかもしれません。


優れた医師の条件は、①臨床能力 ②コミュニケーション能力 だと思います。①は天性の才能がモノを言いますが、受験で点数を取る能力と全く別モノなので出身大学では計れません。


言い換えれば、全ての若手医師に平等にチャンスがあります(※)。自分の才能にかけて切磋琢磨することが報われる時代がやってきたのかもしれませんね。


※ 出身大学に関係が無いから平等と言いましたが、傑出した医師になれるか否かは天性の才能による部分が大きいので不平等ともいえます。



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激務は人をダメにする


12月の後半になって、私個人的には非常に忙しい日々を過ごしています。この理由は、同じ病院に勤務する医師が12月末で転勤するため、業務が残された私ひとりに集中するためです。


医局人事のため1月から後任医師が赴任するので期間限定の忙しさです。しかし、久しぶりに馬車馬のように働く環境に身置くと、改めて「激務は人から思考能力を奪う」ことを痛感しました。


とにかく効率良く業務をこなすことを最優先するためには、立ち止まって熟考している余裕などありません。業務も新しい知見を吸収する余裕はなく、反射神経のみでこなしている状況です。


そして、疲れて帰宅するのでプライベートのビジネスを考える余裕も無くなります。たまたま、懸案の不動産は売却済みで、太陽光発電所も稼働開始したので自動運転できている状況です。


しかし、この状況が半年~1年間続くと、考えることを放棄した人間になることは必定だと感じました。これはブラック企業が労働者を過酷な環境に置くことで思考力を奪うことに似ています。


医師の場合、一般のサラリーマンよりも時給単価が高いので問題がマスクされがちなことが憂慮されます。特に30歳台の中堅勤務医などは、もっとこの問題を直視するべきだと思います。


卒後5年未満の修練を積むべき時期の医師は、とにかく馬車馬のように働くことも是だと思います。しかし、この時期を過ぎた医師が漫然と激務をこなすことは、思考停止と同義だと思います。


このことは開業医にも当てはまると思います。「経営者」として事業の新規展開を見据えたトライ&エラーに邁進している場合は理想的ですし、激務もやむを得ないでしょう。


しかし、山のように押し寄せる患者さんの診療を黙々とこなしているだけでは、零細企業の社長や自営業者と変わりません。これらとの違いは利益率の高さと資金回収の確実さのみです。


いずれにせよ、激務は人から思考能力を奪いがちなので、相当意識していないと思考停止したダメな人間になると思います。思考停止して激務をこなすことは美徳ではありません。


私の周囲でもセミリタイアしている人の方が、面白い事業を新規展開をしていく傾向にあります。彼らはゆっくり、そして十分に考える時間があるので当然と言えば当然だと感じます。


医師は業務の時給単価の高さと社会的地位の高さのために現状肯定の意識が強く、一般の方よりも思考停止に陥っている方の比率が高い印象です。あなたは大丈夫でしょうか?




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2棟目の物件売却を完了!


先週に、所有物件のひとつを売却しました。 この物件は大都市郊外のRCのファミリータイプの1棟マンションで、不動産賃貸業を開始した2年後の2006年に購入しています。


8年間所有していたにも関わらず市況が良かったため、購入価格よりも1000万円高い価格で売却できました。築18年で購入して築26年で売却したのです。



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上の画像は、屋上に設置した太陽光発電設備です。当時は48円/kWhの買取価格で、9.65kWhの設備を導入しました。この際に得たノウハウが野建式太陽光発電導入に生かされています。


この物件は駆け出しの頃に取得した物件で、当時は今ほどサラリーマン大家さんがメジャーではなかったので、物件取得や管理の手法を学ぶことが難しかったように記憶しています。


数少ない書籍を読み漁ることで知識を取得し、実地で経験を重ねました。情報が少なかった時期の割にはスムーズに参戦できた方なのかもしれません。 今では立派な”プロ”です(笑)。


当時は一生所有し続けるつもりで取得しましたが、私にとってやや遠隔地にあることと、地価の高い都心の物件にシフトする投資戦略(資産の組替)への変更に伴い売却することにしました。


今回の売却の結果、再び金融資産の時価総額が残債総額(住宅ローンも含めた)を上回るようになりました。巨大な経済変動が発生しても破綻しない磐石の財務状況を達成しました。


今後の課題は、資産の組替をいかにして敢行していくかです。現在所有しているメインの3物件は、土地の坪単価が200万円を超えるエリアですが、なかなか安価な売り物がみつかりません。


昨年から相次いで物件を売却しているので、バランスシートはどんどん縮小しています。時代の波に乗るためには政府・日銀と同じスタンスがベターですが、真逆の方向に突き進んでいます。


しかし長期的な視点で冷静に計算すると、無理して割高な資産を購入するよりも、いまは余力を蓄えてチャンスが到来することを我慢して待つべき時期だと思います。


今回の売却の結果、所有物件の立地エリアは更に都心に集約されました。やはり地価の高いエリアの物件は客付けが楽で、高収益かつ所有していることを忘れるぐらい自動化が可能です。


そろそろ、アーリーリタイアを考えているのですが、資産運営はできるだけ自動化する必要があります。資産運営を自動化するには、労働力を投入しなくても収益性が高い資産が必須です。


この目標を達成するために、不動産では賃貸需要が強く物件の管理・運営が楽な物件がベストです。このためには、より都心の一等地にある物件へのシフトを進める必要があります。


株式に関しては、①流動性が高く ②バランスシートが素晴らしい ③旧産業 の銘柄取得に励むべきです。③はテクノロジーの影響を受けにくいから長期的安定性を得ることができます。


安定的なCFを生み出す資産にポートフォリオを組み替えることを ” 資産の浄化 ” と言っている方が居ますが、私も不動産・株式・事業などの資産運営の自動化に舵を切っていく予定です。




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そろそろ、アーリーリタイアかな・・・


私が現在勤務している病院は、職場の環境は非常に良く、スタッフにも恵まれています。しかし、約6年間お世話になっているので、そろそろ医局人事で異動になる可能性が高くなってきました。


現在勤務している病院は、①通勤距離 ②待遇 ③やりがい の全ての項目で最高点を保っていますが、新しい職場に異動すると①②の魅力が大幅に低下する可能性があります。


私は「仕事はツールに過ぎず、人生そのものではない」と考えています。もちろん、職業に貴賤は無いとは言いつつも、医師は誇りを持てる職業だと思います。


しかし、意にそぐわない環境で働くことは、自分の人生を毀損することにもなります。したがって異動になった場合には、「医局人事から外れる」という選択枝を採る可能性が高いです。


一般的に「 医局人事から外れる = 自分で他の病院に転職する 」もしくは「 医局人事から外れる = 開業 」ですが、私の場合「 医局人事から外れる = リタイア 」という等式が成り立ちます。


今まではやりがいを感じながら日々を過ごしていたので、経済的にはいつでもリタイアできる状態ではあったものの、真剣にリタイアについて考えたことが無かったです。


しかし、異動を本気で意識するようになって、リタイアについて真剣に考えるきっかけを得ました。40歳台前半でリタイアすることは、一般的には”アーリーリタイア”と言ってよいと思います。


勤務医・開業医に関わらず医師がアーリーリタイアするケースはほとんど無いと思います。私の周囲にもそのような方は皆無なので、参考事例が全くありません。


そこで、自分なりに医師がアーリーリタイアする上での問題点を考察してみました。
ざっと思いついた問題点は、下記のごとくです。

・ 経済的な問題
・ 自分は医師であるというアイデンティティの喪失
・ 医師としての能力の喪失


一方、現在の私が自分の立場で感じている問題点は下記のごとくです。

・ 社会・経済的な危機に起因するチャンスの窓が開いたときの投資能力の減弱
・ 自分は医師であるというアイデンティティの喪失
・ 医師としての能力の喪失


そもそも私が資産形成を志したときに、開業せずに勤務医のままだった理由のひとつは、アーリーリタイアの可能性を残したかったからです。開業したらリタイアし難いですからね。


「社会・経済的な危機に起因するチャンスの窓が開いたときの投資能力の減弱」とは、勤務医時代と同程度の資金調達能力(銀行融資を受ける能力)を維持できるかという点です。


資産背景やどれだけのCFを生み出す仕組みを構築してリタイアするかによりますが、銀行の定性評価で「勤務医」や「開業医」は最高ランクなので、マイナス方向の影響は必定です。


「自分は医師であるというアイデンティティの喪失」や「医師としての能力の喪失」は、週1回程度でも非常勤業務を行うことで、ある程度カバーすることが可能かもしれません。


” アーリーリタイア ” 
なかなか魅力的な響きです。。。




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