整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

収益マイホーム

収益マイホームの機能が一部停止!

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年末年始の大雪で、自宅が雪に埋もれてしまいました。私の家は収益マイホームなのですが、① 屋根付き駐車場 ② 9.65 kWh の太陽光発電 が収入源となっています。


駐車場も太陽光発電もほぼノ-メンテナンスでお金を稼ぎ続けてくれているのですが、今回の大雪のため、駐車場の屋根の上に載せている太陽光発電が、元旦から完全に停止しています。



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原因は、太陽光発電のパネルの設置角度が10度しかないため、雪が上の写真のようにパネルの上に積もってしまい、太陽光が遮られてしまったのです。


30度の設置角度も検討したのですが、屋根の折板の上にフックで固定する安価な方式を選択したことが裏目に出てしまいました。 雪が溶けるまでは、しばらく発電が休止になりそうです。


①は10万円/月、②は5万円/月 程度で稼働しており、月額15万円の住宅ローン返済のほぼ全額を賄っています。しかも頭金無しなので、文字通り”タダ”で自宅を手に入れたことになります。


私は、2004年に5400万円で80坪の自宅を購入(68万円/坪)したのですが、昨今の不動産価格高騰のため、2014年の秋に自宅前の100坪の土地が2億円(200万円/坪)で売れたそうです。


単純計算だと、今なら私の自宅も1億6000万円程度で売れるのでしょうか(笑)?
まぁ、”タダ”で手に入れた土地なので、そこまで欲張るのもどうかと思って自制しています。


正直言って雪のために発電が休止することは想定外でした。やはり、雪国での太陽光発電導入はメンテナンスが大変なんだろうなと思いました。


ちなみに昨年末にオープンした49.5 kWhの太陽光発電所の状況はさっぱり分かりません。やや南の方なので、自宅ほど雪は積もっていないはずですが詳細は不明です。


太陽光発電の不具合発生率は ①初期不良 ②寿命間際 の2峰性です。このため、初期不良さえクリアすれば7~8年は監視の必要性が低いため、遠隔モニターを導入していないのです。


私の住む街では、これほどの降雪は想定外です。太陽光発電に関してはかなり詳しいですが、思わぬ所で足をすくわれました。臨床と同様に、世の中はいろいろな事が起こるものです。



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こんなことで愚痴っても仕方無いので、庭に積もった雪にシャンパンを埋めました。今宵は冷え冷えのシャンパンで、年始休暇の最後の夜を楽しく過ごそうと思います。




  ★★ 管理人監修の 「タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル」 ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


自分だけのチャンスの窓が開いた!

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今日は、私だけ限定の小さな小さなチャンスの窓が開いたというご報告です。あくまで超個人的な状況なので、興味の無い方がほとんどだと思いますがご了承ください。


私の自宅は収益マイホームなのですが、主な収益源は駐車場からの賃料収入と駐車場の屋根の上に設置した太陽光発電(9.65 kWh)からの売電収入です。


この2つの収入で実質的にほぼ無料で自宅を手に入れることができました。そして、駐車場のメインの顧客は、自宅に隣接する某県庁の職員の方です。私の自宅は官公庁街にあるのです。


官公庁に勤めている方は堅い顧客ばかりである上に、土日は休日なので週末は自宅前駐車場を自己使用できるメリットがあります。 この季節は毎週自宅前でバーベキューです(笑)。


自宅購入から10年以上も満車経営なのですが、隅の方に自動車を駐車することが難しいスペースがあり、やむを得ず中型バイク駐車場として1台5400円(消費税込み)/月で賃貸しています。


先日、お世話になっている不動産会社から県庁隣の某公的病院が耐震工事を開始するという連絡が来ました。2年ほど駐輪場が閉鎖されるので駐輪場の需要が激増するとのことです。


つまり、私の駐輪場の空スペースを駐輪場として提供して欲しいというオファーでした。700床クラスの大病院なので駐輪場から締め出されるバイクの数は半端ではありません。


まさに入れ食い状態です。できるだけたくさん収容できるように原付限定で募集することにしました。そして昨日、早速ですがその病院に勤務する看護師さんから1件申込が入りました。


賃料は弱気に3500円/月です(笑)。需要をみながら順次賃上げしていこうと思いますが、まず1件目は様子見の賃料設定です。できれば原付も5000円/月ぐらいにはしたいです。


詰め込んでも5~6台しか入らないので2万円 /月程度の利益にしかなりませんが、私に向かって小さな小さなチャンスの窓が開いた瞬間でした。


実は、大学時代の友人のひとりが、最近になって私の自宅の近所に同様の収益マイホームを購入しました。不動産会社の方には、この友人の駐車場の紹介も勧めておきました。


やはり、自宅(不動産)を購入するのなら立地は絶対に外せない条件です。今回も私の自宅が官公庁街に隣接していなかったら、まずは開かなかったチャンスの窓です。


今回のチャンスで、今までは利用価値の無かった空きスペースにまで突然価値がでてきました。それにしても、自分の所有地が他人から必要とされているのはなんとも気持ちの良いものです。




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タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル


タダで自宅を手に入よう! 

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マイホーム取得講座を開講! のつづきです


個人的に同僚医師のマイホーム購入を指南したことはありますが、多人数に物事を教えるのは初めての経験です。やはりマンツーマンとは勝手が違います。


学生時代の家庭教師のアルバイトでは分かりやすく教えることに腐心しましたが、今回はボランティアなので自分の経験をトレースする形式で適当に指導を開始しました。


まずは物件の資料の見方から教え始めました。能力差が激しい集団なので、インターネットではなく新聞と一緒にやってくる不動産広告を毎日隅々まで目を通すことから始めました。


1. 自分のターゲットのエリアを絞り込み、それ以外のエリアの物件は最初から無視する
2. 新築戸建・新築マンションは全て無視


たったこれだけの条件設定で、8~9割の物件が除外されます(笑)。本当はもう少し洗練された手法があるのですが、面倒なので一番簡単な方法を教えました。


これだけ条件設定を簡単にしてしまうと(※)、実質5分ぐらいで広告に目を通すことが可能となります。 この作業はターゲットエリアの相場感の熟成に役立ちます。


※ 簡単過ぎるので、本気で探そうという場合にはあまりお勧めできません。


ただ、広告の価格は売り出し価格の上限であることは説明しておきました。つまり、これ以上に高い価格で購入することはご法度だと注意したのです。


あと収益マイホームを狙うには、上モノ有りの売土地・売ビル・店舗物件にも注意を払う必要があります。一般住宅よりもむしろこちらの方をメインに見るようにアドバイスしました。


ちなみに「 収益マイホーム 」とは、自宅の一部分を賃貸して収益化することで、家賃や住宅ローンの負担を激減させることが可能な物件のことを言います。


私は、2004年にマイホームを取得しましたが、そのときに取得したのが「 収益マイホーム 」でした。ほとんど何もしていないのに10年間で1000万円以上の収益をマイホームから得ています。


「 収益マイホーム 」のアイデアのおかげで、某政令指定都市の中心部に近い、職・住・教・遊が近接した一等地にある80坪の土地を、ほぼタダ同然で手に入れることに成功しました。


この「 収益マイホーム 」の取得・運用で培った知識と経験が、経済的自由な状況に到達することができた原動力であり、皆にマイホーム取得のウンチクをたれる原点にもなっています(笑)。


そして今回の出来事は、マイホーム取得手法を整理するきっかけとなりました。収益マイホーム取得のノウハウを体系化したので、ご興味のある方は下記マニュアルをご参考にしてください。



  ★★ 管理人監修の 「タダで自宅を手に入よう! 収益マイホーム購入マニュアル」 ★★
 


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した収益マイホームの実践版です。2004年に”お金を生む”マイホームをタダ同然で取得した管理人が、家計のキャッシュフローを劇的に改善できる「収益マイホーム」を解説します。


どうせマイホームを取得するのなら、できるだけ安価に・安全に購入したいと思う方にぴったりのノウハウがぎっしり詰まったマニュアルです。 収益マイホームを購入することで、家賃や住宅ローンの支払から解放される可能性が高まります。


そしてこのことが人生の幅を広げることにもなるかもしれません。 全131ページのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



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マイホーム取得講座を開講!

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1年前の話ですが、私が勤務している病院の30歳台半ばの看護師さんが自宅購入を検討していました。 病院は政令指定都市にありますが、その郊外の町に新築を建てるという計画でした。


丘陵地を切り開いてのミニ開発案件で、最寄駅から徒歩1時間以上!という立地でした。山の中腹にあるので、普通に考えたら駅から徒歩は無理です・・・。


そんな資産性の無さそうな物件に、頭金500万円+3000万円の住宅ローンを組む計画だったのです。さすがにこれはイカンと思って止めるよう忠告しましたが、全く聞く耳を持ちませんでした。


そして最近、彼と同じ部署の看護師さんが郊外の普通電車しか停車しないローカル駅前の新築マンション(!)を購入しようとしていることを小耳にはさみました・・・。


なんで、こんなに自虐的なんだろうなと思いつつ話を聞くと 、自宅を購入するときの選択枝は ①新築戸建 ②新築マンション の2者選択だと信じ込んでいる驚愕すべき事実が判明しました!


これは彼らだけの考えかと思っていましたが、同じ病院の人にヒアリングすると、ほとんどの人が同じような認識だったのです・・・。皆、不動産業者の宣伝に乗せられ過ぎです。


そこで昼休みに30分ほどかけて、この部署のマイホーム購入を考えている看護師さん達に、住宅ローンを用いてマイホームを購入する戦略を講義しました。


普段、私が不動産関係の会話をするのは基本的に大家さんもしくは不動産投資家なので、このような基本的な事柄を説明するのは初めての経験でした。


私が説明したのは主に下記のようなことです。

・ 不動産の価値は収益還元法の影響を強く受ける
・ つまり不動産の究極の価値は、得られる賃料の多寡で決まる
・ 一般人に販売される新築戸建や新築マンションには業者の利益がたっぷり乗っている
・ 新築を購入した途端に10~20%の評価減となり、建物部分の経済的価値は40年ほどかけて”ゼロ”に近づいていく
・ 最後に残る価値は、土地部分のみ
・ このことから建物価値が”ゼロ”の物件を購入することが資産性を最も担保できる
 (=築20年以上の木造戸建)
・ 立地の2極分化が進行しており、不動産購入はより中心へ!が合言葉
・ 住宅ローンほど有利な条件で融資を受けるチャンスはほとんどないため、国からの一生に一度の贈り物と思うべき
・ 都心の優良立地の土地を長期固定金利の住宅ローンを用いて購入することで、日本円の現在価値を将来に渡って維持できるため、庶民ができる究極の資産形成と言える(※)   
・ 購入するなら少し物件探しの視点を変えて、収益マイホーム購入を検討するべき

※ 東京都の中心5区内では金額的に庶民の手に届かないかもしれません


投資家にとっては常識的な話ですが、職場仲間にとっては目からウロコだったそうです。「オレの買い物は間違っていたのか?」と新築戸建の彼がつぶやいているのが印象的でした・・・。


話をした甲斐あって、彼女は新築マンション購入を止めることにしたらしいですが、ではどのような物件を購入するべきなのか? という問題が浮上しました。


こうなったら乗りかかった船なので、私に出会って運命が変わった(笑)と思ってもらえるように休み時間を利用してマイホーム取得講座を開くことにしました。


タダで自宅を手に入れよう! につづく




                ★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。


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・日本整形外科学会専門医
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