整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

宿泊業

嗚呼、ビジネスの天才ではなかった件

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私は宿泊業を運営していますが、競合施設が激増
しているため、収益性が急激に悪化しています。ただ、収益性悪化と言っても赤字になるわけではありません。


私の施設のビジネスモデルは費用のほぼ全てが変動費です。しかも物件は現金購入しています。このため、理論上は赤字になる可能性は極めて低いので破綻することはありません。


しかし、利益幅がどんどん薄くなることはあり得ますし、現実には昨年末からすごい勢いで黒字幅が縮小してきました。縮小スピードには目を見張るものがあります。


例年、2~3ヵ月先まである程度は予約が埋まっているものですが、今年の 2月中旬時点で繁忙期であるはずの 4月以降の予約がゼロでした。


この燦々たる結果に、優柔不断な私のお尻にも火がつきました。常々、事業からの撤退を考えていたのですが、ついに本気で動く時が来たようです。


しかし、一旦事業の撤退を覚悟すると、どうせなら最後にひと暴れしてやろうという気が起こりました。そこで、2月20日にそれまでの料金体系を一挙に50%に値下げしてみました!


すると、ガンガンと予約が入り始め、あっという間に 12月まで相当数の予約が入りました。劇的な売上増加を目の当たりにして、自分をビジネスの天才だと思いました
(笑)


毎日のようにどんどん予約が入るので、宿泊業はまだまだイケるなぁ~とニンマリしていました。しかし、宿泊予約は入っているものの、本当に利益が出るのかが心配になりました。


そこで、現時点の手残り収益を計算してみると、恐ろしい事実が浮かび上がってきました。
ナント、利益幅が昨年比で極端に少なくなっているのです...。


稼働率はあまり変わらないものの、収益率は半分近くに落ち込んでいます。考えてみたら宿泊料を半分にしたのですから当たり前のことですね。


つまり、現状で進行していることは、単なるバナナの叩き売りに過ぎないことがようやく分かりました。私は天才ではなく、簡単な算数もできない単なるバカだったのです...。


現状のまま宿泊業を続けた方がよいのか、賃貸住宅へコンバージョンした方が収益性が良いのかを検討する必要があります。


懇意の不動産会社に賃料査定をしてもらったところ、残念ながら賃貸にした方が収益が高くなりそうであることが分かりました。なんてこった...。


既に年末までたくさんの予約が入っているので、現時点でいきなり廃業するわけにはいきません。低収益に甘んじつつ、来年には賃貸業にコンバージョンすることになりそうです。


今回の教訓は、ビジネスの判断をするときには、きっちり数字を出して検討する必要があるということでした。どうやら、雰囲気だけで判断することは地獄への一本道のようです。






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宿泊業が虫の息状態・・・

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宿泊業が厳しいことになっています。2018年6月に Airbnb の違法民泊が一掃されて、Airbnb 祭りが発生しました。おかげで、しばらく Airbnb 経由の宿泊客で非常に潤っていました。


しかし、2018年の年末ぐらいから、 Airbnb 経由の 宿泊客も減少し始め、今年の1月以降は かなり厳しい状況になってきています。


宿泊業界にはいくつかのピークがあるのですが、直近では 2月上旬の中国の春節です。例年この時期は中国本土から大挙して観光客が押し寄せます。


このため、宿泊料金も強気な設定なのですが、今年に関しては春節期間中の予約数がまだゼロの状態です。春節まで2週間ほどになので、かなり値引きしていますが反応が悪いです。


集客は Airbnb や Booking.com 経由なので、星評価が悪くなると集客に影響します。しかし、 Airbnb 4.5、Booking.com 8.4 とそれほど悪い数字ではありません。


それにもかかわらず稼働率が落ちているのは、近隣の競合の存在だと考えています。今年も日本はインバウンドブームに沸いていますが、それ以上に宿泊施設が激増しています。


相変わらず新築が建っていると十中八九はホテルです。5~6 年前までは新築の建物は賃貸マンションと相場が決まっていましたが、最近ではほとんどがホテルなどの宿泊施設です。


供給数が激増しているので、需要が増加しているものの需給関係が完全に崩れてきています。 このため、私だけではなく宿泊業仲間は全員かなりの苦境に陥っているようです。


2月初旬に緊急のミーティングを開催することになりましたが、メンバーのうち2人は撤退も視野に考えているようです。


実は、私も今年4月の繁忙期後に宿泊業から撤退することを検討しています。ここまで競合が増えると、宿泊業も別のステージに移行していることを肌で感じます。


ここからの戦いは完全なレッドオーシャンで、
  1.  安く快適な住空間を提供するか
  2.  サービスに贅を尽くして富裕層を満足させる

という2つの方向に二極化することが予想されます。どちらを選択するにせよ、勝敗を決めるのは投下できるエネルギーと資本力だと思います。


最近、私の宿泊施設の近くで新規ホテルが開業したのですが、噂によるとこのホテルは地場の大手貸しビル業の会社が、10億円の資金を投入して土地買収・建設したそうです。


このような豊富な資本力を持つ巨人と真っ向勝負しなければならないので、どこからどう見ても水面上に少し頭を出した程度の資本力の私では旗色が悪いです。


私の施設はランニングコストが極めて低いので、低収益を許容するのであれば低価格帯に変更してゾンビ施設として残しておくという選択肢もあります。


ただ、全体のポートフォリオを考えると、ゆでガエルとして現状維持を選択するよりは思い切って賃貸施設にコンバージョンする等の大胆な決定を行う必要があることは明白です。


真剣に引き際を考えるべき時期に来ているのですが、本格的な事業撤退は今回が初めてなので、なかなか決断できないでいます。


2015年5月から始めた宿泊業は、民泊 → 簡易宿泊所と変遷して、いよいよ終末を迎えようとしています。ビジネスを始めるのは容易ですが、終わらせるのはなかなか難しい。。。






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