整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

旅館業

旅館業からの撤退シミュレーション

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私のビジネスポートフォリオのひとつである旅館業ですが、いよいよテンパってきました(笑)。今年の訪日外国人客数は過去最高を更新ですが、それ以上に競合が激増中です。


参考: 旅館業はもうダメかも・・・



私の施設の半径100m以内だけでも今年になって2軒オープンしました。半径500mだと、把握しているだけでも10軒以上で、しかも比較的大規模なホテルが含まれます。


道行く人は外国人だらけ(!)ですが、それ以上にとんでもない数の宿泊施設が供給されています。まさにレッドオーシャン。経営者的には恐怖以外の何者でもありません。


この風景は今まで何度も見てきました。某ポータルサイト運営も然り、また現在進行形ではありますが、賃貸マンションでも需要を無視したとんでもない戸数が供給されています。


実勢価格>>路線価のエリアでは、超富裕層が相続税対策で収益度外視の建設を続けています。彼らは相続財産の圧縮が目的なので、物件の収益性などどうでもいいのです。


2004年というバブル崩壊後最安時期に仕入れた物件なので、普通に考えたら価格競争力があります。しかし、節税対策の超富裕層との戦いなので、私に優位性はありません。


超富裕層恐るべし・・・。資本の多寡で勝負が決まるので、私にとっても大きな脅威です。さすがに彼らは旅館業には攻めてきませんが、こちらは目端の利く人だらけです。。。


さて、愚痴を言っていても始まらないので、潮目の変わったビジネスに対して、どのように向かい合うのかを考えてみました。選択肢は下記のごとくです。

  1.  ガチンコ勝負(価格勝負)
  2.  完全撤退(業態転換)
  3.  売却
  4.  他施設買収


まず①ですが、これに関してはある程度戦えると踏んでいます。融資を引いている競合施設に対して、こちらは全額自己資金ですから、とことんまで価格勝負可能です。


対策として下記を実践しました。
  •  繁忙期のシーズナリティ料金を全体的に30%オフ
  •  2泊以上の縛りを1泊から受け入れ
  •  閑散期を中心にAirbnbに再参戦


ただ、「外国人」「富裕層」「大家族・グループ」という利益率の高いお客様から、一般旅客という利益率の低いターゲットに移行するので、収益性の低下は避けられません。


旅館業のようなレベニューマネジメントが基本の業界では、購買力のあるお客様から一般人にターゲットをシフトすることは、小資本の弱者が採るべき戦略ではありません。


②に関しては、現時点では旅館業>不動産賃貸業なので、まだ半年ほど猶予があると踏んでいます。しかし不動産賃貸業>ガチンコ勝負の旅館業となる時期は必ずやってきます。


ビジネスで最も難しいのは撤退を決断することです。自分が心血注いで築き上げたシステムを放棄するのは、心情的に耐え難いものがあります。。。


しかし、未練よりも現実の収益性を重視するべきだと自分を納得させるしかありません。概ね月額の手残り利益が15万円を割り込んでくると、辛いですが撤退も本気モードです。


③はすでに時期を逃してしまいました。半年前なら何とかなったと思いますが、売却の決断ができなかったのです。う~ん、経営者としてだけではなく投資家としても失格ですね。


④は現状では非現実的ですが、実は次を見据えて頭の体操はしています。この後に及んで宿泊施設を新築している、遅れてやってきたカモ(?)がたくさん居るからです。


自己資金でやっていない限り、かれらが飛ぶのは時間の問題です。大量の宿泊施設が投げ売りされたときに、どのようにしてそれらの施設群を再生するのかを考えています。


普通に考えたら寮や福祉施設へのコンバートですが、果たしてそんなに上手くいくのか??? 誰でも思いつくことなので、もうひとひねりが必要そうです。


客観的に考えて私は「ゆでガエル状態」なのですが、自己資金なので危機感が少々欠如しています。マズイなと思いながらも、今日も惰性で過ごしてしまいそうで怖いです(笑)





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旅館業はもうダメかも・・・

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2016年4月から営業許可を取得して旅館業を営んでいますが、今年の5月以降は苦戦が続いています。とにかく尋常じゃないぐらい宿泊施設建築ラッシュが続いています。


まさに雨後の筍の勢いです。肌感覚として厳しくなってきたなと感じていますが、実際にどれぐらい落ち込んでいるのかグラフ化してみました。系列1は2016年、系列2は2017年です。



稼働率 - コピー



系列1は2016年、系列2は2017年です。横列の1=4月で、12=3月です。昨年比で、6月、7月の落ち込みが激しいです。そして8月もこの分では厳しくなりそうな見込みです。





営業利益 - コピー



次は営業利益です。修繕費をかなり厳しく見積もっているため実際にはもう少し手残り金額は多いですが、こちらも6月以降で落ち込みが激しいです。





粗利率 - コピー



最後は粗利率です。開業当初は65%を超えていたのですが、徐々に低下して現在は55%程度しかありません。この原因は客室単価が下がっていることと、送客手数料の上昇です。


集客力の低下をカバーするために、客室単価を引き下げてOTAの集客オプションを購入しているのですが、供給過多による需給関係の崩れをカバーすることができていません。


あぁ、恐ろしいぐらい先行きが暗いです。。。賃貸へのコンバージョンを考えるラインは営業利益20万円なので、もう少し余裕があります。しかし、1年後はアブナイかもしれません。


急激な経営環境の悪化は肌感覚で分かるものの、
実際に数字化すると、より現実味が増します。つい先送りしがちな現状分析ですが、生き残りのためには必須の作業です。


2015年から始めた民泊は、遵法性の担保が難しいことと収益的にもレッドオーシャン化したので早々に撤退しました。そして収益性悪化の大波は、上流の旅館業にも押し寄せています。


苦労して立ち上げたビジネスからの撤退は辛いものですが、いつまでも拘っていると地獄を見ます。環境が悪化すれば躊躇なく撤退することが肝要です。


幸い、すでに初期投資費用は全額回収しています。あとはどれだけ利益を上積みして撤退できるかだけが問題です。旅館業撤退の時期を探りながら、もう少し頑張ってみようと思います。


そして、このような撤退は、本丸(?)である医療業界も例外ではありません。今はこの世の春の状態ですが、日本経済が沈没すれば医療業界の沈没も不可避です。


技術や専門性への過信は厳禁だと思います。高給を得ているのは技術や専門性の高さではなく、あくまで需給関係によるものに過ぎないことを忘れてはいけないです。。。






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旅館業の成績まとめ

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先日、所有しているレンタルスペースで、旅館業仲間と勉強会を行いました。各オーナーが自分の施設の特徴や経営方針を、皆の前でプレゼンテーションしました。



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施設の運営年数はまちまちで、2009年から開始しているオーナーも居ました。私は2016年からなので、一番ペーペーな立場です(笑)。ちなみに私の施設はこちらです。


さて、今回のプレゼンテーションに向けて、自施設の成績をまとめてみました。スライド形式の発表であったため、下記に要点を貼り付けました。





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そもそも、なぜ旅館業なのか? からプレゼンテーションしました。私の不動産投資は、都市部でのドミナント戦略です。エリア内で出た物件の収益を最適化する必要があります。


2015年の購入した物件は、商業地・地下鉄徒歩5分・20mの幹線道路に面した希少物件です。購入坪単価が230万円のこの物件で、表面利回り20%回そうとすると旅館業が最適でした。





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上記は私の施設の基本方針ですが、「楽して稼ぐ」をコンセプトにしています(笑)。つまり、宿泊単価が高くてクレームの少ない上客にお越しいただくことを目標にしています。


もちろん、このような上客獲得に向けて、さまざまな仕掛けをつくっていきます。何もせずに上客が来るなどというお花畑的な発想はあり得ません。





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この結果、2連泊以上しか受入不可+比較的高い宿泊費用(1泊2万円~7万円)にも関わらず、年間稼働率は64%でした。1泊から受け入れていれば80%ぐらいは見込めそうです。


まとめてみると、まずまずの成績で安心しました。手残りのCFベースで、開業後11カ月で改装費用を全額回収していました。改装費に対する表面利回りは160%越えです。


今回勉強会に参加した施設の中では、3番目の収益性でした。ただ、実際のオペレーションを大学生チームで回している私に対して、1・2位のメンバーは自分の労働力を投入しています。


彼らの問題点は、自分の労働力を投入しているため拡張性が阻害されていることです。私のように値付けに特化して、あとはスタッフに丸投げしていると、ほとんど時間を取られません。


確かに、チェックイン対応や清掃などで額に汗をかくのも悪くないですが、ビジネスオーナーとしての視点では、他人に業務を禅譲していく考え方も必要だと思います。


ちなみに旅館業に関して、私はほとんどほったらかし状態です。旅館業は、あと1年ぐらいこのまま戦えそうです。余暇はダラダラ過ごすか、スタートアップの事業展開を考えています。






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もう春なのに、冬支度を考えた1日

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3月も中旬に差し掛かった平日のお昼休みに、1本の電話がかかってきました。相手は旅館業仲間で、観光庁の補助金獲得の件で頻回に連絡を取り合っています。


今回の電話は「旅館業界は4月に繁忙期入りするため、4月だけ旅館業組合の補助金業務の取りまとめをお願いできないか」という趣旨でした。う~ん、表面上は私も同業者なんだけどなぁ・・・


私は、旅館業仲間に素性を明かしていません。あえて自分が勤務医であることは伝えていないのです。このため旅館業仲間は、私のことを旅館経営者だと思っています。


皆、数軒程度の宿泊施設を運営しているオーナー社長です。客室合計が100室にも満たないので、自分でオペレーションを行っています。日々の清掃まで行っている方もいるようです。


一方、私は値付けと監視以外の業務を、全てアルバイトスタッフで回す仕組みを構築しています。他のメンバ―と異なり時間的融通が利くため、補助金業務では常に先頭を走っていました。


このため、実務能力が高いヒトと思われてしまい、今回の依頼につながったようです。最初は断るつもりでしたは、カツカツ状態のようなので仕方なく1ヵ月だけ引き受けることにしました。


この話の伏線として、観光庁からの補助金事業のために結成した旅館業組合を通じて、近隣で開業されているたくさんのホテル・旅館施設経営者と知り合いになりました。


宿泊業に関しては、不動産賃貸業と同様にマーケットが大きいため、近隣と言えども直接の競合関係になることはあまりありません。このため、お互いの近況を報告しあっています。


そして補助金業務を取り仕切ることになったのですが、昨年比の稼働率データ収集が主な業務です。続々と近隣同業者のデータが集まってくるのですが、稼働率を確認して驚きました。


一般的に1~2月は閑散期なのですが、それでも昨年比で大幅な稼働率低下を認めました。たしかにAirbnbなどの民泊は既に過当競争に陥っているため、価格勝負の世界に突入しています。


しかし、旅館業法の営業許可を取得した施設でも、供給過多による過当競争の芽をかいま見てしまいました。具体的には1・2月とも、昨年比で20%程度稼働率が落ちているようです。


大本営発表の数字は、大都市圏の大規模ホテル稼働率は未だに高値推移しています。しかし、直近のマーケットの肌感覚としては、じわりと供給過多による悪影響を感じざるを得ません。


2年前まで新築物件のほとんどは、相続対策の賃貸マンションでした。私のエリアは時価と路線価が2倍ほど乖離しているため、賃貸マンションを新築すると強力な相続税対策になります。


しかし、昨年からは新築される物件のほとんどがホテル等の宿泊施設です。コンビニよりも多いのではないか?と感じるほど、凄まじい勢いでホテルの建築ラッシュが続いています。


先日、知り合いの不動産投資家から、総投資額6億円で売上9000万円の新築ホテルの投資案件をどう思うか? と訊かれました。今から「想定」利回り15%のホテルは非常にリスキーです。


実情を伝え、その投資は止めた方がよいと忠告しました。他県からみるとこのエリアは、豊饒地に見えるようです。このあたりは実際にマーケットで戦っている人間しか分からない感覚です。


まだ収益性が高くて美味しい市場ですが、不動産賃貸業同様にそろそろ冬支度をしなければいけない時期に差し掛かっているのかもしれません。この機会に私の施設の概略をまとめました。

  • 年間売上 807万円
  • 営業利益 503万円
  • 売上高営業利益率 62.3%
  • 稼働率 64.1% 
  • 表面利回り 20.7% → 売上高 ÷(物件購入費用+改装費)
  • 実質利回り 12.9% → 営業利益 ÷(物件購入費用+改装費)


地下鉄徒歩5分の商業地で流通坪単価200~300万円、1棟ビルの流通利回り6%のエリアなので、営業利益利回り7%程度でも売却できそうです。う~ん、今が売り時かもしれません。


ドルフ・デ・ルースの「物件に惚れるな、取引に惚れろ」という名言を思い出しました。取引に惚れるのなら売却です。しかし、丹精を込めて創り上げた施設を手放すのは心理的に難しい・・・


「売却」という冬支度が良いのか、永久保有目的で賃貸物件へのコンバートを含めた「退路の確保」という冬支度のどちらが良いのかを、もう少し考えてみようと思います。
 




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旅館業の運用成績をまとめました!

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4月に開業した旅館業が順調に推移しています。
2週間後に某家主の会で旅館業の講演をするので、資料作りの一環で成績をまとめました。


キャプチャ




上記は、4~8月の売上実績です。朱色が売上でグレーが手残り収益です。平均すると経常利益率は約65%なので、非常に高収益だと自負しています。ちなみに6月は閑散期です。


次に媒体別の集客ですが、Booking.comとExpediaが二強でした。Airbnbはそれに次いでいますが、高価格帯では民泊ほどの強さを発揮できないようです。Agodaもイマイチです。


楽天トラベルからは、ほとんど流入がありません。やはり、日本人の購買能力は、訪日外国人客に負けている印象です。ちなみに私の宿泊施設では90%以上が外国人宿泊客でした。


オペレーションは大学生部隊もかなり手馴れてきた印象です。当初は私もかなり運営に携わっていましたが、最近ではほぼ手が離れています。さすがに一流大学の学生は優秀です。


盗難や物品破損は思ったほど少なかったですと書きたかったのですが、先週にフロントの窓ガラスを割られてしまいました(苦笑)。まぁ、保険に入っているので実質的には損害無しです。


商業地立地のため、特に近隣トラブルもありません。時々、私用で前を通るのですが、特に夜は照明が美しくて、自分の施設ながら見惚れてしまいます。ほんとうにバカですね(笑)


今後の方針ですが、旅館業は営業許可を取った施設のみで行います。所有物件で実践していた民泊は完全撤退です。Airbnbアカウントのレビューは100以上あるのでもったいないですが・・・


しかし、この1~2ヵ月の間にマスコミの報道姿勢に著変がありました。以前は民泊に好意的な報道も多かったですが、最近では厳しさを感じます。


政治的に、旅行業界が賃貸業界に勝利したのかもしれません。いずれにせよ、安定したビジネスには遵法性が最も重要です。民泊のルールが整備されるまでは、しばらく様子見のつもりです。


ここまで、旅館業についてまとめてみました。今では、実務レベルでは完全に手が離れているので、市況を見ながら値付けコントロールのみしていくつもりです。


今から2ヵ月間はBARの新規開業に注力しようと思います。このように書いていると、コイツは本当にドクターなのか? と思われるでしょうが、医療もそれなりに楽しんで行っています(笑)。




★★  医師のための資産形成講義  ★★


第88回日本整形外科学会学術総会期間中の2015年5月23日に開催した、本ブログ管理人による 「医師のための資産形成セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。


2015神戸セミナー



本セミナーは経済的自由獲得を目指す医師向けに開催しました。 資産形成マニュアル は、医師に最適化した資産形成手法だと自負していますが、文書だけでは伝わらないことも多いです。


講義内では、資産形成マニュアルにおいて文面だけでは伝えきれなかった資産形成のコツや、寝ていても定期収入をもたらしてくれる 「資産の自動運転化」 を中心に説明しています。 



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