整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

減価償却

キャンピングカー投資に挑戦か?!

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先日、個人の確定申告を終えましたが、今年もため息をついてしまいました。がんばってはいるものの、相変わらず個人所得は底の抜けたバケツで水を汲んでいるようなものだからです。


そして、顧問税理士の先生から最後通告(?)が来ました。曰く、平成29年度以降は個人所得税の還付は無く、納税する見込みになりそうだと・・・。理由は2つあります。


ひとつめは、減価償却を終えた築古木造戸建を贈与して、個人所得から切り離していることです。ふたつめは2011年に立ち上げたスモールビジネスの減価償却が終了したことです。


手持ちの築古木造戸建だけでは、今年度以降の節税効果が十分ではありません。どうしたものかと思案しましたが、下記の特徴を満たすモノは築古木造戸建以外では思いつきません。


  1.  減価償却を短期間で計上できる
  2.  収益性を見込める
  3.  出口戦略を描ける
  4.  市場性があって容易に換金可能
  5.  価値が落ちない(落ちにくい)


通勤途中にボーっとしながら自転車に乗っていると、目の前をキャンピングカーが通り過ぎました。その時、天啓が閃きました。もしかしたら、キャンピングカーで節税できるかも!


早速、キャンピングカーを調べると、築古木造戸建ほどではないものの、上記①②③④はみたしていることが判明しました。



① 減価償却

よく「ベンツは4年落ちを買え」 と言われます。4年落ちのキャンピングカーの法定耐用年数は6年なので、6年-4年+4年×0.2=2.8年となり、たった2年で減価償却できます。



② 収益性

最もキモとなる部分です。収益を産まないモノは単なる浪費に過ぎません。まだまだ周知されていませんが、カーシェアを利用して、キャンピングカーで収益を生むことは可能です。


主なキャンピングカーを取り扱っているカーシェアのサイトは下記のごとくです。これらのサイトに登録して、購入したキャンピングカーを貸し出すことで収益を得ます。



ROAD CRUISEの収支シュミレーションによると、年間売上256万円に対して経費が138万円かかるため、手残り収益は118万円になるそうです。実際はこれの半分ぐらいでしょうか。


尚、レンタカー事業では運輸局で営業許可を取得する必要があります。登録免許税は9万円です。エニカやカフォレではこの点に触れておらず、Airbnb同様にグレーな状態のようです。


そして、中古キャンピングカーの価格ですが、2017.3.4にカーセンサーで調べた限りでは、トイレ・シャワー付きの2010~2013年モノで、約600万円から出品されています。


理論上の収益性は、118万円 ÷(600万円+100万円)=16.8%、厳しめで計算すると、60万円 ÷(600万円+100万円)=8.6%です。


個人所得税43%+住民税10%の方では、(600万円+100万円)×53%=371万円を減価償却できるので、60万円×2年+371万円=491万円の収益となります。


つまり、約210万円でキャンピングカーを購入したことになります。3年目からは減価償却を見込めないので、資金を全額回収するのは2年+210万円÷60万円=5.5年かかる計算です。



③ 出口戦略

築古木造戸建と同様に、時価で親族に贈与することで、減価償却を吸い切って不要となったキャンピングカーからの収益を、個人所得から切り離すことが可能です。



④ 市場性

カーセンサー等で調べると、それなりの数(2017.3.4時点で全国で約750台)のキャンピングカーが売りに出ています。まぁ、価格さえ下げれば売却は可能そうです。



⑤ 経済的耐用年数

これは、諸説ありますが、おおよそ10年ほどとみることが一般的なようです。4年落ちのキャンピングカーを購入して5.5年で全額回収すると、回収終了時点で使えない状態かもしれません。





まだざっくりしたブレインストーミングの状態ですが、キャンピングカー投資は荒唐無稽なアイデアというわけでもなさそうです。築古木造戸建との比較は、下記のごとくです。

  • 資産性 : 築古木造戸建 >> キャンピングカー
  • 収益性 : 築古木造戸建 >> キャンピングカー
  • 節税効果: キャンピングカー > 築古木造戸建
  • 購入時期: キャンピングカー > 築古木造戸建


現在のような不動産市況が高騰している時期には、節税目的の築古木造戸建と言えども購入意欲を刺激されません。節税効果を考えると市価の6~7割程度で購入することも可能です。


それでも都市中心部の地価は変動率が大きいため、現在の地価水準の5割近くにまで暴落する可能性も否定できません。そうなると、節税効果を利用して6~7割で購入してもイマイチです。


その点、キャンピングカーは10~15年程度で鉄クズですが、あまり市況を考えずに手っ取り早く減価償却を取りたいケースでは有用に思えます。


う~ん、築古木造戸建を買えないのなら、思い切ってキャンピングカーもアリなのでしょうか? ちなみに、個人的な趣向としてもキャンピングカーは欲しい「遊び道具」ではあります。


更に、ネットで調べた限りでは、キャンピングカーを投資対象(節税対象)としてみている人がほとんど居ないことも、私のハートに火をつけています(笑)。 


キャンピングカー投資は、もしかしたらブルーオーシャンなのか? どうせ買うならゴールデンウィークまでに購入して、自由気ままな旅へGOですね!
 




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当ブログ管理人書き下ろしの書籍が、中外医学社から発刊されました。「経済的に自由な医師」になることで、医師としての充実感と経済的成功を両立できる道があります。


本著では、資産形成論とマインドを学ぶことができます。具体的な手法は勤務医のための資産形成マニュアルに譲りますが、医師に特化した資産形成の入門書として是非ご活用ください!




161228 【書影】医師の経済的自由







築古木造戸建の出口戦略

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平成23年に個人で購入した築古木造戸建があるのですが、平成26年でほぼ建物部分の減価償却を終えました。このまま放置しておくと、賃料収入に対して個人所得税が発生してしまいます。


150419



不動産所得は給与所得と合算されるので、給与所得が高いほど不利になります。私の場合、個人所得税率+住民税率=50%なので、賃料の半分を税金で持っていかれます・・・。


私にとって建物部分の減価償却を終えた築古木造戸建など、さんざんしゃぶり尽くして出涸らしになったスルメイカのようなものです(笑)。


そこで、
医師のための築古木造戸建投資マニュアル で解説しているように、子供への贈与という出口を実行することにしました。これができるのは固定資産税評価額の小さい物件だからです。


当初からの計画通りに、子供への贈与という形で今回の物件は役割を終了しました。今後も子供のために賃料を稼ぎ続けてくれるのですが、一区切り着いたので損益計算してみました。



収入の部   2109000円

  平成23年3月18日~平成24年3月17日  43000円×12ヶ月=516000円
  平成24年3月31日~平成25年12月31日 48000円×21ヶ月=1008000円
  平成26年3月26日~               10160円+45000円×13ヶ月=585000円


減価償却による還付金   1600000円


支出の部   268554円

  固定資産税 4213円/年×4年2ヶ月=17554円
  火災保険  27600円×4年2ヶ月=115000円
  仲介手数料 136000円


合計:  2109000円+1600000円-268554円=3440446円



物件購入金額は諸経費込みで約400万円だったので、丸4年間で約90%の投資金額を回収しました。つまり、4年間資金を眠らせておくだけで、小さな木造戸建をタダでゲットしたのです。


計画通りにコトが進んで満足です。勤務医(給与所得者)を続ける限り、これからも良い物件があれば積極的に購入していこうと思います。



      ★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが、一見地味な築古木造戸建には隠されています。


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。勤務医のあなたなら税制を絡めて低リスクに実践可能な投資手法です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1


                医師のための築古木造戸建投資マニュアル


減価償却は節税の王道

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9月下旬となり、今年も残すところあと約3ヶ月です。毎月の給与所得のトラックレコードも9回分溜まったため、そろそろ個人年収の概算を算出することが可能な時期です。


今年は給与所得が約300万円アップの予定なので、納税額が更に大きくなります。私の場合は所得税+住民税=53%なので、更に稼ごうとすると半分以上を納税することになります。


さすがに半分以上を無条件で召し上げられるのもどうかと思うのですが、残念ながら根本的な解決方法が無いまま月日が流れています。現在行っている対策は、下記のごとくです。


 ① 勤務時間を減らして給与所得の削減 
 ② 減価償却の研究 


①は同僚との仕事量の兼ね合いもあり、大幅な削減は難しいです。こうなると、②に注力する必要がありますが、基本的には減価償却といえどもキャッシュアウトを伴うことが問題です。


産業用太陽光発電の一括償却がなぜブームかというと、実質的なキャッシュアウトを伴わない減価償却手段だからです。その甘い汁に向かって黒字の事業法人が蟻のように群がっています。


減価償却を用いた節税プランで最もポピュラーなのは、中古の高級車を利用したものだと思います。この方法の欠点は、少なくとも購入金額の半分程度のキャッシュアウトを伴うことです。


またいくら中古の高級車を購入するといっても、私のようにメルセデスを90万円で購入するという安すぎる価格の場合には、ほとんど減価償却を取れていません。


節税を意識し過ぎて無駄な支出が増えるのでは元も子もありません。高級車といっても、最後は鉄クズです。減価償却するのなら償却後も市場価格が落ちないモノを購入するべきです。


それでは、価値が落ちない(落ちにくい)減価償却可能なモノとは何でしょうか?減価償却のそもそもの定義からして、価値が落ちないモノは、減価償却の対象となりません。


私が知り限りでは、築古木造住宅のみが実質的に減価償却後にもある程度の市場価格を維持できる案件だと思います。年末に向けて物件調査を継続したいと思います。



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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1


                医師のための築古木造戸建投資マニュアル


新規物件の決済完了!

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先週の木曜日に、今年の3月に契約した土地の決済を行いました。某旧帝国大学医学部附属病院から約20mしか離れていない、幹線通り沿いの極めて希少な立地です。


今回の物件スペックは、下記のごとくです。

路線価: 310000円/㎡ (昨年よりも3%上昇)
面積: 61.5坪(公簿は56.7坪)
価格: 9000万円 → 坪146万円 (周辺相場は200~250万円/坪)
融資条件: 8000万円 ・ 融資期間25年、内当初10年固定金利1.25%


今回のポイントは、① 実測すると約5坪も面積が増えたが、差額決済しない特約だったので増加分(時価1000万円)をトクした ② 建築計画の無い土地への融資は非常に難しかった でした。


当日は売主様のご都合で、お昼過ぎから開始という変則的な物件決済でした。売主様側からは、弁護士も含めて4名も参加されたので、総勢10名ほどの多人数での決済でした。


こんなに大勢での決済は、RCC関係の任意売却物件の決済以来だったのですが、任意売却の殺伐とした雰囲気と違い、始終和やかな雰囲気での決済でした。


今回は私にとって12回目の物件決済なのですが、少しヘマをやらかしてしまいました。決済中に気付いたのですが、建物に火災保険を掛けていなかったのです!


私は更地を購入したつもりだったのですが、一応築不詳(おそらく大正時代築)の建物があります。今回の物件は売主を口説くことができず、建物価格を契約書に明示できませんでした。


このため築100年の建物価格評価はほぼゼロになってしまい、減価償却を利用することができません。 火災が発生しても痛くも痒くもないで、火災保険について失念していたのです。


しかしよく考えると施設賠償責任特約を外すわけにはいきません。 これだけ古い建物だと、もし倒壊して他人が怪我したら責任を追及されるので、施設賠償責任特約は必須なのです。


急遽いつもお世話になっている保険代理店に連絡して、契約日から火災保険を掛けることに成功しました。本当に ”慣れ” とはコワイものです(笑)。


さて、現状は地価の高いエリアにある築古木造戸建です。得意ワザを発揮するなら、リノベーションをして住居の賃貸ですが、今回は減価償却が無いので建物を残すメリットは少ないです。


そこで、一番ラクをして儲ける方法を検討してみました。私は雑食性なので、不動産賃貸業でも腰が据わっていません(笑)。


1棟モノのオフィスビル・1棟ファミリー物件・1棟シングル物件、貸家、貸地、ファミリータイプ区分所有、駐車場などなど、節操も無く多くの種類の不動産を所有しています。


この中で、最も管理がラクな物件は、駐車場・貸家・貸地・ファミリータイプ区分所有です。というか、1棟モノ物件以外の管理は非常に楽であると言い換えた方が良いかもしれません。


今の私は、高利回りを最優先して追求するステージからは卒業しているので、キャッシュフローさえプラスであれば、できるだけ管理がラクな物件にしたいと考えています。


導き出された結論は、①貸店舗(事業用定期借地) ②駐車場 になりました。新築マンションも検討しましたが、建築費の高騰や管理の煩わしさを考えるとちょっと尻込みします。


新築で管理が煩わしいって、どういうことなんだ? というツッコミは無しでお願いします(笑)。まぁ、新築マンションも悪くは無いのですが、今回はもっとラクな道に進んでみようと思います。




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飯のタネがまたひとつ増えました(笑)

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6月中旬に自宅近くにある昭和3年築の路地裏木造物件の契約を締結しました。物件価格は250万円なのですが残置物撤去のために手付金が必要だそうで、わざわざ契約と決済の2段階に分けています。


この物件は私の休みの日の午後16時ごろに、懇意の近所の不動産会社から電話で連絡がきました。おもしろそうな物件だったので、18時から物件内覧を予約しました。


現地に到着すると私の前に4人の内覧があったようで、私は5人目でした。私の後には地元では有名な買取業者の内覧が控えていました。幸い私の前の4人は一般の方だったそうです。


一通り内覧して物件の状態と価格のバランスが良かったので、その場で買い付けを入れました。おそらく30分遅れたら買取業者さんに持って行かれたと思います。


私の中では200万円を切る物件は躯体に問題が無ければ即買の対象です。今回の物件は少し考える余地がある価格でしたが、路地や物件の状態が良いのでその場で購入を決断しました。


本日、150万円かけたリノベーション工事が終了したので、仕上がりを確認してきました。この物件は公道に面していれば坪100万円以上する地域に立地しています。周囲の雰囲気に合わせて和風に改装しました。



 
 
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今回購入した物件は廃屋ではなく3月ごろまで人が住んでいたので、内部も比較的綺麗でした。ただ、風呂無し物件だったのでユニットバスを導入して、フロントには格子を付けて和風テイストに仕上げています。


減価償却を加味して、4年以内に全額回収する予定です。小粒な物件ではありますが、戸数が増えるとCFも徐々に大きくなってきます。管理人の場合、飽きもせずに10年以上同じことを繰り返しています。


医師の方には、よく投資用の新築ワンルームマンションの営業があると思いますが、間違っても新築マンションを購入してはいけません。大損することは私が保証します(笑)。


それよりも見栄えは悪いですが、築古木造物件を買い集める手法を強くお勧めします。理屈を述べると止まらなくなるので敢えて言いませんが、医師と築古木造住宅の相性は抜群なのです。


こんなにちっぽけな物件でも、4~5戸所有するとそれだけで働かなくても最小限の暮らしを営めるぐらいの収入になります。医療関係者は同年代と比較して高給な方が多いですが、所詮砂上の楼閣に過ぎません。


皆様も機会があれば築古木造物件購入を検討されてはいかがでしょうか。勉強さえすれば不動産投資の中では最もリスクが低くお勧めの手法です。




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