先日に購入した新規物件の改装で悩んでいます。当初、自分の趣味に合わせて好きなように改装して、(わたし的には)超カッコいいゲストハウスに仕上げようと意気込んでいました。


しかし、見積もりが出た段階で急激にやる気が萎んでしまいました。 当初予想していた改装費は400万円程度だったのですが、2倍以上の見積もり結果が返ってきたのです・・・。


今回の物件は現金購入なので、改装費も現金払いでオールキャッシュ物件にしようと考えています。 このため融資返済は無いものの、これだけ費用を掛けると利回りがかなり低下します。


そこで、本当に改装が必要なのかも含めてもう一度見直しをすることにしました。このように予想と実際の乖離が激しいケースではゼロベースでの見直しが必要です。


中途半端な見直しでは、金額的に焼け石に水だからです。今回の場合は、絶対必要な改装とオプション的な改装を分けて考えてみました。


絶対に必要な改装は、簡易宿泊所の許可取得に必要な改装です。最近は首都圏を中心に”モグリ”でゲストハウスを開業しているケースが多いですが、私は遵法性は重要視しています。


今回の物件では、具体的には開口部の増設と避難誘導等の設置です。これらにクロス張替え等の原状回復費用を足したものが絶対に必要な改装費用です。


一方、定員を10名に増やすためにトイレと洗面所を増設する必要があります。しかし、実際にはそれだけの人数のニーズは少なそうであり、コストパフォーマンスが低いので諦めました。


また、外観をスタイリッシュにする改装工事も計画していましたが、ExpediaやBooking.comなどのOTAを用いた集客では外観は内装ほど重要視されないことに気付きました。


このため、外観も含めてフル改装の超カッコいいゲストハウス開業から、簡易宿泊所の許可取得に必要なミニマムの改装で開業しようという方針に大きく方針転換したのです。


そして、集客力のキモとなる内装に関してはコーディネーターを導入して、見栄えのするモノに仕上げることにしました。内装勝負の方が躯体勝負よりも圧倒的にコストパフォーマンス良です。


今回の方針転換は、私にとってコロンブスの卵的な発想の転換でした。頭の中ではずーっと「超カッコいいゲストハウス開業」しか考えていなかったので、ミニマム開業は想像の彼方でした。


自分で考えていただけではここまで大胆な発想の転換はできなかったと思います。発想の転換だけで数百万円の支出削減となります。これは周囲の方とディスカッションを重ねた成果です。


私は、困ったらその分野に知見の深い周囲の意見を聞くことにしています。相談相手と協議を続けることで自分の頭の中が整理され、大胆な発想の転換が可能となることが多いからです。




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