<なぜ、築古の木造住宅が新築マンションよりも有利なのか? 再掲>

 


築古の木造住宅が節税効果に大きな威力を発揮するのは、
主に下記の3つの理由によります。

 

① 不動産所得は給与所得と損益通算できる

② 4年で減価償却できる

③ 不動産関係の経費を費用計上できる

 

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次に③ですが、これは一般的な事業と同じです。つまり不動産経営でかかった経費を費用計上できるのです。もちろん、合理的に説明できるものでなければ経費計上できません。

 

 

しかし、合理的な説明ができる費用に関しては、積極的に経費計上することで損益通産によって課税所得金額の削減が可能となります。

 

 

(給料ー税金)-経費 = 手残りのお金 という個人のサラリーマンにとって、収益-経費-税金 = 手残りのお金 という感覚は、経験したことがない感覚だと思います。

 

 

実際、管理人も給与所得しかなかった時代とは、お金に対する考え方が180度変化しました。お金を使うときの自由度が、大幅に広がったのです。

 

 

路地物件を370万円で購入した場合の例を挙げてみます。

路地物件なので土地の価値は実質的にほぼゼロで、大部分は建物の価値です。

 

 

建物:土地=320万円:50万円 と不動産売買契約書に明示します。
この場合の減価償却費は320万円÷4年=80万円/年 となります。

 

 

この物件の賃料は46000円なので年間家賃収入が46000円×12ヶ月=552000円です。
表面利回りは、14.9%となります(諸経費は除く)。

 

 

最初の4年間の税務上の収支は、下記のごとくとなります。
賃料552000円-減価償却費800000円-諸経費200000円=-448000円 

 

 

所得税率が33%・住民税率10%の場合には、448000円×0.43=192460円/年 の節税効果があります。4年間で総額80万円程度の節税効果です。

 

 

では、4年経過して減価償却を取れなくなった際には、どうすればよいのでしょうか?

 

 

4年経過して減価償却が無くなったらどうするのか? につづく