整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

築古木造戸建

築古木造戸建投資の理論と現実


先日、個人的に築古木造戸建投資について質問をいただきました。普段の私は、特に深く考えることなく、自分の相場観をブログ内で書き散らしています(笑)。


他の方に説明するというより、自分の頭の中を整理して論理を組み立てるツールとしてブログを利用しているため、ロジックが分かりにくい部分があります。質問の内容は下記のごとくでした。




質問1

これまでにタネ銭貯め、固定費削減、生命保険見直、確定申告、投資を実行しました。 次は築古木造住宅を購入しようと思ったのですが、ここで疑問が生じました。


それは不動産を購入する時期についてです。 今は不動産が高騰しており、購入すべき時期ではなさそうだということを、先生のブログなどを読んで知りました。


築古木造住宅をなるべく早く購入した方がいいのか、または数年後の不動産価格の下落を待ってから動くべきなのか、ここが分からなくて迷っています。





ごもっとな意見です・・・。確かに理論と現実の間を埋める説明が全く無かった気がします。そこで、下記のように回答しました。


築古木造戸建の購入時期は悩ましいですね。ポイントは、「物件の価格帯」です。リフォーム費用込みで総額500万円未満程度であれば、いつでも購入OKだと思います。


何故なら、買った瞬間に損切りしても、最大損失500万円だからです。痛いですが、人生を棒に振るほどの金額ではありません。


実際は、余程大規模な自然災害でも発生しない限り、 都市中心部以外では短期間で半額まで下落することは考えにくいです。


そして、利回り15%+節税利回り10%の物件なら、4年で資金回収が可能です。 仮にトータルの利回り10%の物件であったとしても、税を考慮しなければ10年後に全額回収可能です。


このように、多少割高につかんだ物件であっても、利益が少なくなるだけで損するわけではありません。そして、築古木造戸建購入の最大の目的は、「不動産投資の学習」だと思っています。


受験勉強同様に、学習の開始時期は早い方が良いと思います。 ただし、都市中心部に近い総額の大きい(1000万円を超えるような)物件をやみくもに購入することは控えた方がよいでしょう。


考慮するべき因子が複数ある事案は、私も2015年にNYSEの産金株に投資する際に経験しました。 当時は120円/ドル超の円安で、日本円の価値が下落していました。


円高になるまで待って産金株投資を行うのか、 それとも現在進行形で暴落している阿鼻叫喚の産金株を、円安には目をつむって、今すぐ拾いにいくのか・・・ (※)


※ この際の私の思考過程は、コメント欄の麻酔科5年目先生とのやり取りを参照してください


結果的には、円安は無視して産金株への参戦を決断しました。産金株の変動率の方が、その他の因子(この場合は為替)の影響よりも大きいことがポイントだと考えたのです。


築古木造戸建購入の目的を、不動産投資の学習と考えるのなら、あれこれ悩んで数年浪費するよりも、早めに行動に移して学習した方が良いと思います。


ただし、1億円を超えるような1棟収益マンションやビル等の総額の大きいメイン・ポートフォリオの購入は避けた方が無難だと思います。こちらで高値掴みすると取り返しがつかないからです。




質問2

せっかく築古木造戸建を購入してリフォームしても、入居者が見つからなければ、それは結局負債となって資産形成の足を引っ張ることになるのではないかと考えています。


空き家が問題となっているご時世で、不動産投資の経験がない医師が、築古木造戸建を購入しても、いきなり客付けに成功するのは難しいのではないでしょうか。





これだけ空き家問題が報道されると、不安に思うのはごもっともですね。しかし、空き家問題を鵜呑みにする必要はありません。何故なら、あの統計は空き家の定義が不正確だからです。


空きやか否かの判断は、調査員が目視で行います。このため、目視で確認しづらい都心のタワーマンションの空室率が20-30%になるという、トンデモない結果になるのです。


この手法では、日本野鳥の会の方を雇わなければ、都心のタワーマンションの空室の判断はできないと思います(笑)。


問題は空き家問題というよりも、歪んだ日本の相続税制に起因する一括借り上げの賃貸マンション建設ラッシュだと思います。


地主の弱みに付け込んだビジネスのため、需給関係悪化による建築抑制が発生しません。そこに相続で悩みを抱える地主が存在する限り、日本全国で延々とマンション建設が続きます。


このため、無尽蔵に土地のある郊外の賃貸マンションはかなり危険だと思います。真の激戦エリアでは、私でも満室を維持する自信は無いです。


このように、需要が少なくて供給過剰なエリアでは、空室を埋めるのは容易ではありません。しかし、戸建の場合は供給が少ないので、単身者用マンションほどには競争が激しくないです。


さすがに、限界集落では厳しいと思います。しかし、3大都市圏もしくは政令指定都市の郊外レベルであれば、何をしても客付け不能ということは無いと思います。


そして、この客付けという「集客能力」を学習することが、築古木造戸建投資の主な目的のひとつです。どんなビジネスにおいても、「集客能力」は最も重要な要素のひとつだからです。




結論的には、たしかに現時点では不動産市場(特に都市中心部の物件および収益不動産)は高騰しており、決して本格参入するべき時期ではありません。


しかし、目的が「不動産投資の学習」ということであれば、総額の小さい物件に限って、購入してみるのもひとつの選択肢だと思います。ただし、私は買い煽りしているわけではありません。


2013年以降の私は、アーリーアダプター期のインバウンド・ビジネスに挑むべく、2015年に築古木造戸建を1戸購入しただけです。その間、3棟+2物件の合計5物件を売却・利確しました。


更に、築古木造戸建1戸を贈与しています。少なくとも、節税目的で築古木造戸建は購入していないのです。現時点で購入するのなら、不動産投資の学習目的以外はお勧めできません。


ただ、人生は長いようで短いです。実戦経験するなら早い方が良いという考え方もあります・・・







★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





築古木造戸建購入の目安


先日、築古木造戸建投資のススメで、節税効果をご紹介しました。
節税効果を充分に享受するためには、下記の2点を押さえる必要があります。


  1.  法定耐用年数を短くする
  2.  贈与での出口戦略


①については、減価償却を短期間で獲得するために必須となります。建物に何も手を加えないのであれば築22年以上の物件の法定耐用年数は4年となります。


しかし、安価な築古木造戸建は、そのままでは貸すことができないことが多いです。安価であればあるほど改修費がかかる可能性あります。そして、改修費は下記のように分けられます。


  • 資本的支出:  固定資産の使用可能期間の延長をもたらすもの・価値増加をもたらすもの
  • 修 繕 費: 固定資産の通常の維持管理及び損壊した場合の原状回復費用用



修繕費であれば一括で経費に算入できますが、資産的支出はそれ自体が”資産”とみなされます。このため、木造戸建であれば新築とみなされ、法定耐用年数が22年になってしまいます。


そして、資本的支出の割合がある一定限度を超えると、せっかく取得した築古木造戸建そのものが新築とみなされて、本体そのものの法定耐用年数が22年に大幅に伸びてしまいます。


これは何としても避けたい状況です。これに関する国税庁の省令・通達は3本ありますが、築古木造戸建の法定耐用年数は下記のように算出します。




築古木造戸建の耐用年数



※ 再取得価格: 建物面積 ☓ 163000円/㎡ (平成26年度)



上記の理解は、築古木造戸建投資を行う上では必須ですが、ややこしいので最低限の理解として、建物価格 ≧ 建物面積 ☓ 163000円/㎡ ☓ 1/2 の物件を購入することを目指します。


具体的には下記の条件を両方とも満たす物件であれば、最初に挙げた①②ともクリアできる可能性が高いと思います。


  • 物件価格 < 1000万円
  • 建物面積 ≧ 60㎡


先日も述べたように、現状では東京都の山手線内側エリアでは見つけることが難しい条件ですが、それ以外のエリアでは政令指定都市も含めて、何とか見つけることが可能だと思います。


とっ、ここまで書いて改めて読み返してみましたが、ちょっと初学者には難し過ぎる内容のような気がします(苦笑)。まずは上記のざっくりとした数字だけでも覚えてみてはいかがでしょうか。






★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





築古木造戸建投資のススメ


先週末は、品川で 医師のための築古木造戸建投資 少人数勉強会 を行いました。
勉強会で質疑応答を行いましたが、改めて思ったことがあったのでご紹介いたします。


まず、医師が築古木造戸建投資を行う目的は何でしょうか? 
私は下記の2つに集約されると思っています。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策



まず①に関してですが、不動産投資の王道は大都市中心部の1棟収益マンションやビル投資です。最終的には大都市中心部の1棟モノを目指すべきですが、ハードルは非常に高いです。


一般的には地方・郊外の1棟収益マンション投資から開始することが推奨されがちですが、現在のような市況で初心者が参入すると確実にヤラれてしまいます。


地方・郊外の1棟収益マンション投資といえども、総額で億を超える物件が多いため、下手な物件を掴まされると人生が詰んでしまいます。そして流通している大部分は「下手な物件」です。


一方の築古木造戸建は、小さなものでは数百万円程度で購入できるものが多いため参入障壁が低いです。価格が安いため、地方・郊外の1棟収益マンション投資よりもリスクが低いです。


リスクが低いにも関わらず、購入までの交渉・改装工事・客付けなどの不動産投資で必須のスキルは、築古木造戸建投資でも充分学ぶことが可能です。


充分な経験を積んだ後、よりリスクの高い1棟収益マンション投資にステップアップします。このように築古木造戸建投資は、不動産投資の入門編(練習台)としてぴったりだと思います。




②に関してですが、築古木造戸建投資は「4年での減価償却」と「給与所得との損益通算」によって、特に医師のような高額所得者では大きな節税効果を発揮します。


普通のサラリーマンと異なり、医師は普段から多額の所得税・住民税を納税しているため、実質的な物件価格は、減価償却を通じて強烈にディスカウントされます。


やり方によっては流通価格の3割引で購入するのと同じ効果を得ることも可能です。普通に不動産業者に行って「3割引でお願いします」と言ったら、結構な確率で門前払いされます(笑)。




ここまでメリットを挙げましたが、デメリットもご紹介します。まず、低価格帯の築古木造戸建の購入は現金買いが基本となります。低利で銀行融資を受けることは難しいのが現状です。


また、税制を考えると出口戦略は「親族への贈与」となるため、1000万円を超える物件ではやや不利になります。しかし、数百万円の価格帯の物件を山手線内側で見つけることは難しいです。


このため節税効果を最大限享受できる築古木造戸建投資を山手線内側で実践するのは難しいですが、山手線内側エリア以外では政令指定都市も含めて日本全国で可能となります。


市況面から考えると、3大都市圏では地価が高騰しているため、参入に適した時期ではありません。ただ、投資物件と異なり実需マーケットなので、稀に掘り出し物がみつかることもあります。


基本的には購入を推奨できる時期ではないものの、あくまで不動産投資の入門編(練習台)と割り切るのなら、現時点で参戦するのも悪くないでしょう。


最後の注意点として、不動産投資の王道は大都市中心部の1棟収益マンション投資や1棟収益ビル投資であるため、築古木造戸建の購入は最初の1~2戸で充分だと思います。


※ 投資用新築区分マンションは投機であるため論外です。


-------------------------------------------------------


築古木造戸建投資マニュアルの改訂版(ver. 160522)が完成いたしました。本日、以前にご購入いただいた先生方全員に、無料でダウンロードURLを送付させていただきました。


もし、メールが届いていない先生がいらっしゃれば、当ブログのメッセージ欄からお名前とメールアドレスを明記して送信していただければ幸いです。


-------------------------------------------------------




★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





医師のキャリア革命で講演しました!


昨日は医師のキャリア革命で講演してきました。
講演後の質疑応答と、教えていただいた情報をご紹介させていただきます。



質疑応答


Q: 投資信託へのドルコスト平均法での投資の是非について

A: 
教科書的には金融資産投資のお手本とされていますが、私はコストの面から推奨しません。投資信託を購入するぐらいなら、VT(Vanguard Total World Stock ETF)の方が良いと思います。


ドルコスト平均法もいただけません。理由はこちらをご覧ください。ただし、本業が忙しいから投資に時間を割くことができないのなら、VT+ドルコスト平均法がベストだと思います。


VTをドルコスト平均法で購入する手法は、大きく勝てないですが負けにくい戦略だと思うからです。ただし、私は効率が悪いのでこの手法を採りませんが・・・




Q: 医学でも思わしくない結果となることがあるが、資産形成での失敗談などは?

A: 
講演内では成功したキレイな話がメインでしたが、実際には氷山の一角に過ぎません。そして水面下にはたくさんの失敗談があります。多くの失敗の山を乗り越えての現在です。




Q: 多岐にわたる講演でしたが、結局何から始めたら良いのか分かりません。

A:
まずはタネ銭を貯めてください。自分のできることから小さく始めるのです。少し慣れてきたら隣接領域に進出することが、成功率を上げるためには望ましいでしょう。




Q: 築古木造戸建で客付けに苦労しないのか? 

A:
もちろん、築古木造戸建でも客付けに苦労するケースは想定できますが、中古マンションに比べれば格段に客付けしやすいです。ただし、それなりに立地を吟味する必要があります。


不動産としては比較的安価な築古木造戸建を練習台にして、不動産市場が崩れれば1棟マンションに参戦すると良いでしょう。ただし、現在は不動産を購入する時期ではないと思います。




教えていただいたこと


現在ニューヨークで働いている名古屋市立大学の先生から、米国では医師がスモールビジネスを立ち上げるケースが多いことを教えていただきました。


身近な例として、レジデントが医療用ドリンクのベンチャーを立ち上げたそうです。私も自分の得意分野の隣接領域に新しいビジネスを展開する手法を採っています。


隣接領域に進出することで成功率が高まるからです。日本でも医療関係のスモールビジネスを始める医師が増えるといいですね。私も引き続きネタ探しをしていこうと思います。





★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



NY夜景

      



勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



物件見学会が思わぬ展開に・・・


明日(2月15日)の午後22時から、医師のための築古木造戸建投資 少人数勉強会 (品川) の受付を開始いたします。 先着順なので、参加希望の先生はお早めに!


------------------------------------------------------------------


先日、私と同じエリアに住んでいる先生方を対象としたミニ物件見学会を開催しました。1物件目は、私の先輩医師が購入してフル・リノベーションを行った物件です。


私は購入前の姿( ≒ 廃屋)しか知らなかったので、どのように改装されたか興味津々で物件見学会に臨みました。先輩医師には、私がいつもお願いしている工務店を紹介しています。



キャプチャ - コピー


物件を見てびっくりしました。元の姿が全く分からないではないですか! これが、あのナイアガラの滝のような雨漏りがあった廃屋なのか? 300万円弱でここまで生まれ変わるとは・・・


※ ちなみに募集開始から1週間ほどで入居者が決まったそうです


いつながらイイ仕事をする工務店です。今回は「ミニ」物件見学会だったので、次の私の物件で最後だったのですが、当日午前中に懇意の不動産業者さんから新規物件の紹介がありました。


その日の午前中にレインズに載った物件だったので、本物の川上物件ではなさそうです。しかし、この業者さんは私好みの物件を熟知しているため、普段からあまり大ハズレはありません。


物件資料をみると、地下鉄駅徒歩10分圏内で立地はまずますでした。しかし中古テラスハウスとはいえ、立地の割りに価格が安いので「いつものごとく廃屋物件の紹介」だと思っていました。


このため、参加いただいた先生方に「廃屋物件を内覧する際のポイント」を教示しようと思って、この新規物件を物件見学会に急遽組み込むことにしました。



キャプチャ - コピー (2)


しかし、内覧してびっくりしました。めちゃくちゃキレイな物件ではないですか! これなら簡易清掃だけですぐに貸し出すことが可能です。廃屋のつもりが、とんだ計算違いでした。


荷物がたくさん残っているため、経験の少ない人は引くかもしれません。しかし、物件調査を重ねて、ある程度の経験を積んでいる人なら、ピカピカの物件(※)であることが一発で分かります。


※ 私のような不動産投資家の「ピカピカ」と、一般の方の感覚は少し違うかもしれません


その日のメンバーの中では、私を含めて3名がこの物件に対して興味を持ちました。私が急に利回り計算や問題点の洗い出しを始めたので、ちょっと白けた空気が流れたような・・・


「いくらの指値で行こうか?」 と迷いながら、最後の私の物件に向かいました。向かっている最中も、私はうわの空です。すると同じようにぶつぶつ言いながら歩いている人が居ました。


コイツは大学の同級生なのですが、どうも本気で買いに行くつもりのようです。しかし、物件調査には私と一緒に何度も行っていますが、まだ築古木造戸建の購入経験がありません。


当日中に買付を入れないと買取業者に持っていかれそうな感触だったので、今日中にコイツが買わないなら私が買おうという腹積もりにしました。最終的に、彼は購入の決断をしました。


単なる物件見学会が思わぬ展開になって驚きました。世の中いろいろあるものです。築古木造戸建は購入時のキャッシュアウトが痛いですが、立地と物件さえ選べば勝率の高い投資です。


現在のような不動産市況高騰時は、おいしい物件の足が速いです。このため投資判断は一瞬で下す必要があり、これが参入障壁となっています。


クリアするためにはトライアンドエラーで数をこなしてエリアの特性を熟知するしか方法は無いのですが、今回の彼は普段から準備ができていたため、チャンスを掴み取れたのだと思います。




★★ 2016.5.15(日) 築古木造戸建投資の少人数勉強会開催! ★★
 


収益1棟マンションやオフィスビルから貸地までさまざまなジャンルの不動産経営を実践している管理人が、多忙な医師に最も推奨できると判断した「築古木造戸建投資」を解説します。



カリキュラム(予定)  

・ 前半:「医師のための築古木造戸建投資マニュアルに記載事項のポイントを簡単に解説

・ 後半: 受講者がマニュアルを用いて選び出した物件の症例検討&グループコンサルティング
・ ラスト: 正しい目標設定に関する解説



「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」を用いて築古木造戸建投資を独学で学べますが、最大の欠点は開始するために大きな精神的エネルギーが必要なことです。 



そこで、「医師のための築古木造戸建投資マニュアルをご購入いただきました先生方のために、築古木造戸建投資を開始するための「動機づけの場」を提供いたします。




参加資格 (下記2つを両方満たす必要があります)
 

・ 医師のための築古木造戸建投資マニュアルの既購読者
・ 勉強会までにマニュアルの知識を用いて購入候補物件のレポートを作成できる方



勉強会詳細

・ 日時: 2016年5月15日(日) 14:15~16:45 (14時から受付開始)
・ 会場: 品川プリンスホテル Nタワー
・ 定員: 8 名 (先着順)
・ 費用: 17000円




2016年2月15日(月)の午後22時から下記で受付開始いたします!



築古木造戸建投資の少人数勉強会




アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

           管理人の著書
   勤務医のための資産形成マニュアル
      医師のための 資産形成講義
2015神戸セミナー

      築古木造戸建投資マニュアル
      医師のための 金融資産形成術
医師のための金融資産形成術

        タダで自宅を手に入よう!
   資産形成のコンサルテーション・サービス


SRI一橋大学消費者購買価格指数
.
配送無料! 医学書 購入サイト
プロフィール
QRコード
QRコード
記事検索
メッセージ
免責事項
免責事項に関して明示することで、当ブログの利用者は以下の事項に同意した上で利用しているものと考えます。 ここに書かれる意見には管理者のバイアスがかかっています。 利用者が当ブログに掲載されている情報を利用した際に生じた損害等について、当ブログの管理者は一切の責任を負いません。 また、当ブログの情報は、あくまでも目安としてご利用いただくものであり、医療行為は自己責任で行ってください。 また、当ブログは医療関係者を対象にしています。それ以外の方が、当ブログの情報から自己判断することは極めて危険な行為です。 必ず医療機関を受診して専門医の診察を受けてください。 当ブログの内容は、予告なしに内容を変更する場合があります。
  • ライブドアブログ