整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

築古木造戸建

築古木造戸建投資の魅力を紹介!

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今日は、築古木造戸建投資の醍醐味をご紹介します。
下記は、2011年に購入した物件専用の銀行口座の通帳です。



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この物件は4年で減価償却終了および投下資金を全額回収したため、お役御免となりました。私が所有し続けると個人所得税が増えるため子供に贈与しました。


物件スペックは築100年の路地物件で、購入・改修総額は380万円です。25㎡の小さな平屋で単身者向けの物件です。現在は大学教員が3年ほど借りてくれています。


通帳を見ると分かりますが、毎月45000円が淡々と振り込まれ続けています。銀行口座には年に一度の贈与が振り込まれる以外は、単調な風景が広がっています。


毎月45000円なので、毎年54万円が積み上がっていきます。大した金額ではないと感じる方も多いことでしょう。


しかし、、、
このような物件が5戸あればどうでしょうか?
このような物件を10年間所有し続ければどうなるでしょうか?


税・修繕費・空室確率を考慮しないと、単純計算で54万円×5戸×10年=2700万円となります。こんなちっぽけな物件5戸だけでも、これほどの金額になります。


ちなみに、これは机上の理論ではありません。現状ではもう少し物件数や物件種類が多いですが、私は2004年から延々と続けています。


積み上げた賃料収入は、ときどきやってくる買い場で新規物件購入に充てているため、複利効果も大きいです。小さな築古木造戸建でも、結構いい感じだと思いませんか?







★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





再建築価額と時価のアービトラージ

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今日は少しマニアックな話です。
最近、築古木造戸建投資でひとつのひらめきを得ました。


それは、築古木造戸建投資における税制上のメリットは「再建築価額と時価のアービトラージ」で得ることができるということです。何のことか分かりませんね(笑)。


上記を知っていれば、仮に建物価格がほぼゼロの物件であっても、それなりの節税効果を得ることが可能となります。


まず、再建築価格とは、国税庁が発表している建物の標準的な建築価額表で知ることができます。これによると、木造戸建の再建築価額は156500円/㎡です。


例えば、建物面積80㎡の築古木造戸建を新築すると、税制上は156500円/㎡×80㎡=12520000円と見なします。実際に建築してもこれぐらいかかるので妥当な数字ですね。


この価額が生きてくるのは、築古木造戸建に大規模修繕を施した時のことです。資本的支出が50%を超えると、新築を取得したものとみなされて減価償却期間は22年となります。


仮に、建物価格100万円+土地価格200万円の物件の場合、新築扱いを回避するには修繕(資本的支出)費は50万円未満に抑える必要があります。これでは何もできないですね。


ところが、建物価額の50%を超えても再建築価額の50%未満なら、「資本的支出の額を区分して計算した場合の耐用年数の簡便計算」を使うことで減価償却期間を短縮できます。


この場合、156500円/㎡×80㎡=12520000円の50%である6260000円未満に抑えれば、減価償却期間を短縮できます。この金額なら資本的支出であっても全然問題なく可能です。


つまり、今までは資本的支出に準ずる修繕を行うことを躊躇していた物件でも、多くの場合で税制上のメリットを享受できる可能性が高まるのです。


これは、かなり大きいことです。税理士の先生でもこのことを知らない方が多いようなので、築古木造戸建投資をする際には、頭の片隅に置いておく必要があります。






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築古木造戸建のATM化完了!

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4月下旬に購入した築古木造戸建の入居者獲得に成功しました! 何だかんだ言って改装工事が終了したのは、2か月後の6月下旬です。



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今回の改装費の予算は100万円でしたが、250万円と大幅に超過してしまいました。その主な理由は水回りを総入れ替えしたことです。公団型ではあるものの、新品はイイものです。


もともとあったキッチンはダイノックシート張り替え等で何とか使用できる(?)レベルでしたが、53%は経費化できるので清水の舞台から飛び降りるつもりで新調しました。


築古木造戸建投資では、節税効果を考えながら改装工事をどこまで行うかを決定します。人それぞれの流儀がありますが、最近の私は改装費をたっぷりかける方向に舵を切っています。





完成した物件を見学しがてら、不動産業者の営業廻りを行いました。不動産業者の営業は本当に久しぶりです。5年ぶりぐらいでしょうか?


現在の所有物件は、都市中心部のごく狭いエリアに集中しています。このため不動産業者さんとはツウツウの仲なので、基本的には営業不要です。


しかし、新規エリアの物件では、そういうわけにはいきません。まずは人間関係の構築から始めなければいけません。そして、よくある話ですが、翌日に入居付けしてくれました。


経験上、営業廻りした次の週は、非常に成約率が高くなります。もちろん、自信を持って入居希望者にお勧めできるレベルの改装工事を施工したという自負が必要です。


今回の入居付け成功の結果、4月下旬購入から賃料発生までは3カ月で完了したことになります。財務的な詳細は下記のごとくです。

  •  物件価格: 300万円
  •  諸経費 : 35万円
  •  改修費 : 250万円
  •  賃 料 : 59000円
  •  表面利回り: 12.07%
  •  実質利回り: 21.71%


最後の実質利回りとは節税効果込みの利回りという意味です。ちなみに、築古木造戸建の場合は1棟マンションと異なり、税効果を考慮しない場合には、表面利回り ≒ 実質利回りです。





今回の物件購入からATM化まで、実質的な労働時間は数時間に過ぎませんでした。そんなに美味しい話はウソ臭い! と思う方が多いと思います。


実際、その感覚は正しいと思います。何故なら、2004年から始めた不動産投資の経験値が無ければ、たった数時間で築古木造戸建をATM化することは不可能だからです。


一方、経験値さえ積めば簡単にATMを量産できるのなら、築古木造戸建投資に特化すればいいのではないのか? という考えは、残念ながら正解ではありません。


適切な物件を購入できるという前提では、築古木造戸建投資は最強の資産形成術ですが、もちろん世の中そんなに甘くありません。築古木造戸建投資のデメリットは下記のごとくです。

  1.  基本的には自己資金を投入する必要がある
  2.  規模が小さいので、築古木造戸建投資だけで経済的自由に到達することが難しい
  3.  チャンスの窓が開いている時期には実践し難い



①は、銀行融資も可能ですが、効率を考えると現金投入が望ましいです。数百万~1000万円程度の資金を得るのに、銀行への融資申し込みは煩雑過ぎるし嫌われます。


②は、今回のATMも実質的に手元に残る金額は、たかだか月額55000円程度にしか過ぎません。経済的自由(月間の不労所得100万円程度)には程遠いです。


3万円の週一夜診バイトの手残り金額は、3万円×4日×(1-税率=0.47)=56400円なので、週に1回夜診バイトに行く代わりに、家でダラダラ過ごせるメリットはありますが・・・


③に関しては奥が深いです。私の場合、築古木造戸建投資は資産形成の「おやつ」に過ぎません。主食は、都市中心部の1棟物件・ストック型超大型株・ビジネスです。


都市中心部の1棟物件・ストック型超大型株に関しては、購入できるチャンスの窓が開くのは10年に一度程度しかありません。そして、その時期は資金繰りで必死になります。


よだれが出るほど欲しい立地の物件がちらほらと投げ売りされる状況下では、軍資金の関係で購入できる物件の数が限られるからです。数億円のキャッシュがあっても状況は同じです。


さらにチャンスの窓が開く時期は、不動産と株式ともほぼ同時です。限られた資金をどの投資対象に振り向けるかは本当に大きな悩みなのです。


正直言って、そんな時期に築古木造戸建で遊んでいる余裕はありません。何故なら立地が良ければ良いほど、余程の緊急事態でない限り、市場へ売りに出されることはないからです。


言うなれば、築古木造戸建投資は投資の閑散期(=社会が好景気な時期)しか購入する機会はありません。経済危機の極期では、都市中心部の希少物件を狙いにいくべきなのです。


逆に言うと、投資の閑散期にも楽しめるのは、ビジネス以外では築古木造戸建投資ぐらいしか思いつきません。


そうは言っても選球眼は必要です。投資の閑散期に資金をブタ積みするのは勿体ないなと思うようになって来れば、築古木造戸建投資を始める機は熟しているのかもしれません。





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築古木造戸建修繕の実際

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先日ご報告した新規購入した築古木造戸建ですが、予算100万円以内での修繕・改装を予定しています。早速現地入りして修繕箇所をチェックしました。


現地入りした際、屋内の間取り図に修繕・改修箇所を直接書き込みます。築古木造戸建は手直しする箇所が多いので、後から思い出そうとしても漏れが生じます。


このため、気付いた点を片っ端から間取り図にメモ書きしていきます。ただ、初回バージョンは単なる殴り書きなので、家に帰ってから修繕・改修箇所を推敲します。




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その結果、上図のような比較的キレイに仕上がった見積もり依頼書が出来上がります。これを工務店に渡して見積もりの概算を算出してもらいます。


初めてのエリアでの工務店への見積もりでは、工務店の良し悪しが全く分かりません。その上、残念なことに初めてのお客さんには吹っ掛ける業者さんが多い印象です。


このための対策は、リフォーム費用のおおよその相場を事前に知っておくことです。今では比較的ネットでリフォーム費用の相場を知ることが可能です。


エリアによって多少のバラつきがありますが、リフォーム費用には賃料ほど大きなエリア間の不均衡はなく、全国ほぼ一律と考えて大きな問題はありません。


工務店をうまく利用するコツは、上記で述べたようにとにかくリフォーム費用の相場観を体得することです。この部分だけは、決して怠ってはいけません。





さて、本日の話題からは少しずれますが、リフォーム費用には賃料ほど大きなエリア間の不均衡はなく、全国ほぼ一律なことから導かれる不動産投資のポイントをお話しします。


修繕・改修費用は全国一律なのに、賃料は大都市中心部と地方・郊外圏とでは雲泥の差です。このことからも、私がなぜ大都市への不動産投資を勧めるのかが分かると思います。


賃料の低い地方・郊外圏の物件で何か事故や故障が発生すると、平気で賃料の半年~1年分の修繕・改修費用がかかります。このあたりは表面利回りには出てこない落とし穴です。


表面的には高利回りな地方・郊外圏の物件は、意外なほど手元にお金が残らないことが多いのです。不動産業者さんが勧める高利回り1棟物件の利回りを妄信してはいけません。


特に、第2地銀やノンバンクから金利が3%を越えるような融資を受けてしまうと、購入した瞬間から含み損を抱えてしまい、永久に生ける屍と化すことが多いのでご注意を。。。





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新規の築古木造戸建を購入しました!

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一昨日、4年ぶりに個人で築古木造戸建を購入しました!
下記のような物件ですが、全然問題の無いレベルだと思います。



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過去に私が購入した戸建は、築100年超の物件が多かったです。このため今回の築40年は、私にとって最も「築浅」の築古木造戸建物件です(笑)。


ざっくり床下をみたところでは、柱が腐っていてどうしようもないということも無かったです。設備も真新しい! 多少(?)汚れていますが、クリーニングで再利用可能です。



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具体的なスペックは下記のごとくです。今回の物件は私にとって遠隔地物件で、自宅から約100㎞のエリアにあります。通常の不動産投資家的には「隣の物件」なのでしょうが・・・


  • 大都市郊外圏(政令指定都市中心部から30km)
  • JR駅徒歩5分(快速停車駅)
  • 第一種住居地域
  • 築40年の2階建て木造戸建
  • 価格300万円
  • 建物面積 76㎡
  • 土地面積 86㎡
  • 路線価 41000円/㎡
  • 前道6mに5.1m接する
  • 簡易水洗


もともと、450万円で売りにでていたそうですが、買手が現れなかったようです。そうこうしているうちに相続が発生してしまい、売主様が焦って大幅ディスカウントを提示しました。


話を持ってきてくれたのは、2016年9月に売却した物件でお世話になっていた電気業者の方です。急いで売却する必要ができた売主様から相談を受けたそうです。


「あ~、ボロ物件が好きな変わり者を紹介するよ」というノリだったのでしょう(笑)。私は、都市中心部への資産組換を断行したため、このエリアからは撤退済みです。


しかし、今回の物件は賃料5万円で貸せそうです。もともと物件を所有していたエリアなので、ある程度の相場観があることと、SUUMOで同条件の物件を検索して確証を得ました。


そもそも戸建なので、遠隔地物件でも客付けに困ることはあまりありません。何よりも、3月の個人確定申告を済ませたばかりであることが決定打になりました。


顧問税理士の先生から「減価償却が枯渇しつつあるので、このままいくと来年はたんまり税金を納めなければなりません」と脅されたばかりですから。。。


減価償却できる資産を血眼になって探しており、キャンピングカー投資(?)まで考えたほどです。しかし、結局は「息を吸うように自然で気楽な」築古木造戸建に落ち着きました。


物件購入にあたって現地調査は1回のみで、決済にさえ行っていません。4年後に投資資金を全額回収するメドが立っているので、気楽に資金投入できるのです。


物件価格がたった300万円であることも、この気楽さの要因のひとつです。さすがに億越えの物件では、ここまであっさり購入できないでしょう。


3月に任意組合の集まりで、築古木造戸建にも投資しているという話をしたところ、他のメンバーに驚かれました。私の資産規模と比べて、物件規模があまりにも小さ過ぎるからです。


確かに300万円の物件と言っても、リフォーム・リーシングを計画するのに必要な私の時間は、1棟マンションと比べて大差ありません。面倒くさいことは事実です。


それでも敢えてこのような小粒物件にも投資するのは、4年後にはタダで手に入るという「欲」の賜物です。我ながらセコイですね(笑)。


収益1棟マンション・ビルや都市中心部の物件は、非常に価格が高騰しており参入するべき時期ではありません。しかし、それ以外の「忘れられた」物件は実需マーケットです。


良くも悪くもバブル崩壊後30年近くにもわたって、ダラダラと下げ続けています。超長期では資産価値ゼロに向かって行進中ですが、どうせ4年すれば実質的に「タダ」で手に入ります。


バブル期のリゾートマンションと違って、客付けできるかぎり、郊外の築古木造戸建が負の資産になることはありません。このため、「4年でタダなら」と気軽に買ったのです。


修繕費は節税効果で53%は還付されるので、建物価格の半分までの工事を行おうと思います。唯一引っかかるのが、給与所得者をあと4年続ける必要ができてしまったことです。


ああっ、リタイアの時期がまた延びたかも・・・。まぁ、特にストレスがある状況でもないので、はっきりとリタイアを意識しているわけではありません。


最悪の場合には、節税効果を無視してリタイアしても問題ないので、今回も気軽に築古木造戸建を購入しました。本当に小さな物件購入ですが、やはりワクワクしますね。





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