整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

築古木造戸建

築古木造戸建のATM化完了!

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4月下旬に購入した築古木造戸建の入居者獲得に成功しました! 何だかんだ言って改装工事が終了したのは、2か月後の6月下旬です。



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今回の改装費の予算は100万円でしたが、250万円と大幅に超過してしまいました。その主な理由は水回りを総入れ替えしたことです。公団型ではあるものの、新品はイイものです。


もともとあったキッチンはダイノックシート張り替え等で何とか使用できる(?)レベルでしたが、53%は経費化できるので清水の舞台から飛び降りるつもりで新調しました。


築古木造戸建投資では、節税効果を考えながら改装工事をどこまで行うかを決定します。人それぞれの流儀がありますが、最近の私は改装費をたっぷりかける方向に舵を切っています。





完成した物件を見学しがてら、不動産業者の営業廻りを行いました。不動産業者の営業は本当に久しぶりです。5年ぶりぐらいでしょうか?


現在の所有物件は、都市中心部のごく狭いエリアに集中しています。このため不動産業者さんとはツウツウの仲なので、基本的には営業不要です。


しかし、新規エリアの物件では、そういうわけにはいきません。まずは人間関係の構築から始めなければいけません。そして、よくある話ですが、翌日に入居付けしてくれました。


経験上、営業廻りした次の週は、非常に成約率が高くなります。もちろん、自信を持って入居希望者にお勧めできるレベルの改装工事を施工したという自負が必要です。


今回の入居付け成功の結果、4月下旬購入から賃料発生までは3カ月で完了したことになります。財務的な詳細は下記のごとくです。

  •  物件価格: 300万円
  •  諸経費 : 35万円
  •  改修費 : 250万円
  •  賃 料 : 59000円
  •  表面利回り: 12.07%
  •  実質利回り: 21.71%


最後の実質利回りとは節税効果込みの利回りという意味です。ちなみに、築古木造戸建の場合は1棟マンションと異なり、税効果を考慮しない場合には、表面利回り ≒ 実質利回りです。





今回の物件購入からATM化まで、実質的な労働時間は数時間に過ぎませんでした。そんなに美味しい話はウソ臭い! と思う方が多いと思います。


実際、その感覚は正しいと思います。何故なら、2004年から始めた不動産投資の経験値が無ければ、たった数時間で築古木造戸建をATM化することは不可能だからです。


一方、経験値さえ積めば簡単にATMを量産できるのなら、築古木造戸建投資に特化すればいいのではないのか? という考えは、残念ながら正解ではありません。


適切な物件を購入できるという前提では、築古木造戸建投資は最強の資産形成術ですが、もちろん世の中そんなに甘くありません。築古木造戸建投資のデメリットは下記のごとくです。

  1.  基本的には自己資金を投入する必要がある
  2.  規模が小さいので、築古木造戸建投資だけで経済的自由に到達することが難しい
  3.  チャンスの窓が開いている時期には実践し難い



①は、銀行融資も可能ですが、効率を考えると現金投入が望ましいです。数百万~1000万円程度の資金を得るのに、銀行への融資申し込みは煩雑過ぎるし嫌われます。


②は、今回のATMも実質的に手元に残る金額は、たかだか月額55000円程度にしか過ぎません。経済的自由(月間の不労所得100万円程度)には程遠いです。


3万円の週一夜診バイトの手残り金額は、3万円×4日×(1-税率=0.47)=56400円なので、週に1回夜診バイトに行く代わりに、家でダラダラ過ごせるメリットはありますが・・・


③に関しては奥が深いです。私の場合、築古木造戸建投資は資産形成の「おやつ」に過ぎません。主食は、都市中心部の1棟物件・ストック型超大型株・ビジネスです。


都市中心部の1棟物件・ストック型超大型株に関しては、購入できるチャンスの窓が開くのは10年に一度程度しかありません。そして、その時期は資金繰りで必死になります。


よだれが出るほど欲しい立地の物件がちらほらと投げ売りされる状況下では、軍資金の関係で購入できる物件の数が限られるからです。数億円のキャッシュがあっても状況は同じです。


さらにチャンスの窓が開く時期は、不動産と株式ともほぼ同時です。限られた資金をどの投資対象に振り向けるかは本当に大きな悩みなのです。


正直言って、そんな時期に築古木造戸建で遊んでいる余裕はありません。何故なら立地が良ければ良いほど、余程の緊急事態でない限り、市場へ売りに出されることはないからです。


言うなれば、築古木造戸建投資は投資の閑散期(=社会が好景気な時期)しか購入する機会はありません。経済危機の極期では、都市中心部の希少物件を狙いにいくべきなのです。


逆に言うと、投資の閑散期にも楽しめるのは、ビジネス以外では築古木造戸建投資ぐらいしか思いつきません。


そうは言っても選球眼は必要です。投資の閑散期に資金をブタ積みするのは勿体ないなと思うようになって来れば、築古木造戸建投資を始める機は熟しているのかもしれません。





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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





築古木造戸建修繕の実際

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先日ご報告した新規購入した築古木造戸建ですが、予算100万円以内での修繕・改装を予定しています。早速現地入りして修繕箇所をチェックしました。


現地入りした際、屋内の間取り図に修繕・改修箇所を直接書き込みます。築古木造戸建は手直しする箇所が多いので、後から思い出そうとしても漏れが生じます。


このため、気付いた点を片っ端から間取り図にメモ書きしていきます。ただ、初回バージョンは単なる殴り書きなので、家に帰ってから修繕・改修箇所を推敲します。




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その結果、上図のような比較的キレイに仕上がった見積もり依頼書が出来上がります。これを工務店に渡して見積もりの概算を算出してもらいます。


初めてのエリアでの工務店への見積もりでは、工務店の良し悪しが全く分かりません。その上、残念なことに初めてのお客さんには吹っ掛ける業者さんが多い印象です。


このための対策は、リフォーム費用のおおよその相場を事前に知っておくことです。今では比較的ネットでリフォーム費用の相場を知ることが可能です。


エリアによって多少のバラつきがありますが、リフォーム費用には賃料ほど大きなエリア間の不均衡はなく、全国ほぼ一律と考えて大きな問題はありません。


工務店をうまく利用するコツは、上記で述べたようにとにかくリフォーム費用の相場観を体得することです。この部分だけは、決して怠ってはいけません。





さて、本日の話題からは少しずれますが、リフォーム費用には賃料ほど大きなエリア間の不均衡はなく、全国ほぼ一律なことから導かれる不動産投資のポイントをお話しします。


修繕・改修費用は全国一律なのに、賃料は大都市中心部と地方・郊外圏とでは雲泥の差です。このことからも、私がなぜ大都市への不動産投資を勧めるのかが分かると思います。


賃料の低い地方・郊外圏の物件で何か事故や故障が発生すると、平気で賃料の半年~1年分の修繕・改修費用がかかります。このあたりは表面利回りには出てこない落とし穴です。


表面的には高利回りな地方・郊外圏の物件は、意外なほど手元にお金が残らないことが多いのです。不動産業者さんが勧める高利回り1棟物件の利回りを妄信してはいけません。


特に、第2地銀やノンバンクから金利が3%を越えるような融資を受けてしまうと、購入した瞬間から含み損を抱えてしまい、永久に生ける屍と化すことが多いのでご注意を。。。





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新規の築古木造戸建を購入しました!

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一昨日、4年ぶりに個人で築古木造戸建を購入しました!
下記のような物件ですが、全然問題の無いレベルだと思います。



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過去に私が購入した戸建は、築100年超の物件が多かったです。このため今回の築40年は、私にとって最も「築浅」の築古木造戸建物件です(笑)。


ざっくり床下をみたところでは、柱が腐っていてどうしようもないということも無かったです。設備も真新しい! 多少(?)汚れていますが、クリーニングで再利用可能です。



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具体的なスペックは下記のごとくです。今回の物件は私にとって遠隔地物件で、自宅から約100㎞のエリアにあります。通常の不動産投資家的には「隣の物件」なのでしょうが・・・


  • 大都市郊外圏(政令指定都市中心部から30km)
  • JR駅徒歩5分(快速停車駅)
  • 第一種住居地域
  • 築40年の2階建て木造戸建
  • 価格300万円
  • 建物面積 76㎡
  • 土地面積 86㎡
  • 路線価 41000円/㎡
  • 前道6mに5.1m接する
  • 簡易水洗


もともと、450万円で売りにでていたそうですが、買手が現れなかったようです。そうこうしているうちに相続が発生してしまい、売主様が焦って大幅ディスカウントを提示しました。


話を持ってきてくれたのは、2016年9月に売却した物件でお世話になっていた電気業者の方です。急いで売却する必要ができた売主様から相談を受けたそうです。


「あ~、ボロ物件が好きな変わり者を紹介するよ」というノリだったのでしょう(笑)。私は、都市中心部への資産組換を断行したため、このエリアからは撤退済みです。


しかし、今回の物件は賃料5万円で貸せそうです。もともと物件を所有していたエリアなので、ある程度の相場観があることと、SUUMOで同条件の物件を検索して確証を得ました。


そもそも戸建なので、遠隔地物件でも客付けに困ることはあまりありません。何よりも、3月の個人確定申告を済ませたばかりであることが決定打になりました。


顧問税理士の先生から「減価償却が枯渇しつつあるので、このままいくと来年はたんまり税金を納めなければなりません」と脅されたばかりですから。。。


減価償却できる資産を血眼になって探しており、キャンピングカー投資(?)まで考えたほどです。しかし、結局は「息を吸うように自然で気楽な」築古木造戸建に落ち着きました。


物件購入にあたって現地調査は1回のみで、決済にさえ行っていません。4年後に投資資金を全額回収するメドが立っているので、気楽に資金投入できるのです。


物件価格がたった300万円であることも、この気楽さの要因のひとつです。さすがに億越えの物件では、ここまであっさり購入できないでしょう。


3月に任意組合の集まりで、築古木造戸建にも投資しているという話をしたところ、他のメンバーに驚かれました。私の資産規模と比べて、物件規模があまりにも小さ過ぎるからです。


確かに300万円の物件と言っても、リフォーム・リーシングを計画するのに必要な私の時間は、1棟マンションと比べて大差ありません。面倒くさいことは事実です。


それでも敢えてこのような小粒物件にも投資するのは、4年後にはタダで手に入るという「欲」の賜物です。我ながらセコイですね(笑)。


収益1棟マンション・ビルや都市中心部の物件は、非常に価格が高騰しており参入するべき時期ではありません。しかし、それ以外の「忘れられた」物件は実需マーケットです。


良くも悪くもバブル崩壊後30年近くにもわたって、ダラダラと下げ続けています。超長期では資産価値ゼロに向かって行進中ですが、どうせ4年すれば実質的に「タダ」で手に入ります。


バブル期のリゾートマンションと違って、客付けできるかぎり、郊外の築古木造戸建が負の資産になることはありません。このため、「4年でタダなら」と気軽に買ったのです。


修繕費は節税効果で53%は還付されるので、建物価格の半分までの工事を行おうと思います。唯一引っかかるのが、給与所得者をあと4年続ける必要ができてしまったことです。


ああっ、リタイアの時期がまた延びたかも・・・。まぁ、特にストレスがある状況でもないので、はっきりとリタイアを意識しているわけではありません。


最悪の場合には、節税効果を無視してリタイアしても問題ないので、今回も気軽に築古木造戸建を購入しました。本当に小さな物件購入ですが、やはりワクワクしますね。





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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





築古木造戸建投資の理論と現実

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先日、個人的に築古木造戸建投資について質問をいただきました。普段の私は、特に深く考えることなく、自分の相場観をブログ内で書き散らしています(笑)。


他の方に説明するというより、自分の頭の中を整理して論理を組み立てるツールとしてブログを利用しているため、ロジックが分かりにくい部分があります。質問の内容は下記のごとくでした。




質問1

これまでにタネ銭貯め、固定費削減、生命保険見直、確定申告、投資を実行しました。 次は築古木造住宅を購入しようと思ったのですが、ここで疑問が生じました。


それは不動産を購入する時期についてです。 今は不動産が高騰しており、購入すべき時期ではなさそうだということを、先生のブログなどを読んで知りました。


築古木造住宅をなるべく早く購入した方がいいのか、または数年後の不動産価格の下落を待ってから動くべきなのか、ここが分からなくて迷っています。





ごもっとな意見です・・・。確かに理論と現実の間を埋める説明が全く無かった気がします。そこで、下記のように回答しました。


築古木造戸建の購入時期は悩ましいですね。ポイントは、「物件の価格帯」です。リフォーム費用込みで総額500万円未満程度であれば、いつでも購入OKだと思います。


何故なら、買った瞬間に損切りしても、最大損失500万円だからです。痛いですが、人生を棒に振るほどの金額ではありません。


実際は、余程大規模な自然災害でも発生しない限り、 都市中心部以外では短期間で半額まで下落することは考えにくいです。


そして、利回り15%+節税利回り10%の物件なら、4年で資金回収が可能です。 仮にトータルの利回り10%の物件であったとしても、税を考慮しなければ10年後に全額回収可能です。


このように、多少割高につかんだ物件であっても、利益が少なくなるだけで損するわけではありません。そして、築古木造戸建購入の最大の目的は、「不動産投資の学習」だと思っています。


受験勉強同様に、学習の開始時期は早い方が良いと思います。 ただし、都市中心部に近い総額の大きい(1000万円を超えるような)物件をやみくもに購入することは控えた方がよいでしょう。


考慮するべき因子が複数ある事案は、私も2015年にNYSEの産金株に投資する際に経験しました。 当時は120円/ドル超の円安で、日本円の価値が下落していました。


円高になるまで待って産金株投資を行うのか、 それとも現在進行形で暴落している阿鼻叫喚の産金株を、円安には目をつむって、今すぐ拾いにいくのか・・・ (※)


※ この際の私の思考過程は、コメント欄の麻酔科5年目先生とのやり取りを参照してください


結果的には、円安は無視して産金株への参戦を決断しました。産金株の変動率の方が、その他の因子(この場合は為替)の影響よりも大きいことがポイントだと考えたのです。


築古木造戸建購入の目的を、不動産投資の学習と考えるのなら、あれこれ悩んで数年浪費するよりも、早めに行動に移して学習した方が良いと思います。


ただし、1億円を超えるような1棟収益マンションやビル等の総額の大きいメイン・ポートフォリオの購入は避けた方が無難だと思います。こちらで高値掴みすると取り返しがつかないからです。




質問2

せっかく築古木造戸建を購入してリフォームしても、入居者が見つからなければ、それは結局負債となって資産形成の足を引っ張ることになるのではないかと考えています。


空き家が問題となっているご時世で、不動産投資の経験がない医師が、築古木造戸建を購入しても、いきなり客付けに成功するのは難しいのではないでしょうか。





これだけ空き家問題が報道されると、不安に思うのはごもっともですね。しかし、空き家問題を鵜呑みにする必要はありません。何故なら、あの統計は空き家の定義が不正確だからです。


空きやか否かの判断は、調査員が目視で行います。このため、目視で確認しづらい都心のタワーマンションの空室率が20-30%になるという、トンデモない結果になるのです。


この手法では、日本野鳥の会の方を雇わなければ、都心のタワーマンションの空室の判断はできないと思います(笑)。


問題は空き家問題というよりも、歪んだ日本の相続税制に起因する一括借り上げの賃貸マンション建設ラッシュだと思います。


地主の弱みに付け込んだビジネスのため、需給関係悪化による建築抑制が発生しません。そこに相続で悩みを抱える地主が存在する限り、日本全国で延々とマンション建設が続きます。


このため、無尽蔵に土地のある郊外の賃貸マンションはかなり危険だと思います。真の激戦エリアでは、私でも満室を維持する自信は無いです。


このように、需要が少なくて供給過剰なエリアでは、空室を埋めるのは容易ではありません。しかし、戸建の場合は供給が少ないので、単身者用マンションほどには競争が激しくないです。


さすがに、限界集落では厳しいと思います。しかし、3大都市圏もしくは政令指定都市の郊外レベルであれば、何をしても客付け不能ということは無いと思います。


そして、この客付けという「集客能力」を学習することが、築古木造戸建投資の主な目的のひとつです。どんなビジネスにおいても、「集客能力」は最も重要な要素のひとつだからです。




結論的には、たしかに現時点では不動産市場(特に都市中心部の物件および収益不動産)は高騰しており、決して本格参入するべき時期ではありません。


しかし、目的が「不動産投資の学習」ということであれば、総額の小さい物件に限って、購入してみるのもひとつの選択肢だと思います。ただし、私は買い煽りしているわけではありません。


2013年以降の私は、アーリーアダプター期のインバウンド・ビジネスに挑むべく、2015年に築古木造戸建を1戸購入しただけです。その間、3棟+2物件の合計5物件を売却・利確しました。


更に、築古木造戸建1戸を贈与しています。少なくとも、節税目的で築古木造戸建は購入していないのです。現時点で購入するのなら、不動産投資の学習目的以外はお勧めできません。


ただ、人生は長いようで短いです。実戦経験するなら早い方が良いという考え方もあります・・・







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医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

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築古木造戸建購入の目安

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先日、築古木造戸建投資のススメで、節税効果をご紹介しました。
節税効果を充分に享受するためには、下記の2点を押さえる必要があります。


  1.  法定耐用年数を短くする
  2.  贈与での出口戦略


①については、減価償却を短期間で獲得するために必須となります。建物に何も手を加えないのであれば築22年以上の物件の法定耐用年数は4年となります。


しかし、安価な築古木造戸建は、そのままでは貸すことができないことが多いです。安価であればあるほど改修費がかかる可能性あります。そして、改修費は下記のように分けられます。


  • 資本的支出:  固定資産の使用可能期間の延長をもたらすもの・価値増加をもたらすもの
  • 修 繕 費: 固定資産の通常の維持管理及び損壊した場合の原状回復費用用



修繕費であれば一括で経費に算入できますが、資産的支出はそれ自体が”資産”とみなされます。このため、木造戸建であれば新築とみなされ、法定耐用年数が22年になってしまいます。


そして、資本的支出の割合がある一定限度を超えると、せっかく取得した築古木造戸建そのものが新築とみなされて、本体そのものの法定耐用年数が22年に大幅に伸びてしまいます。


これは何としても避けたい状況です。これに関する国税庁の省令・通達は3本ありますが、築古木造戸建の法定耐用年数は下記のように算出します。




築古木造戸建の耐用年数



※ 再取得価格: 建物面積 ☓ 163000円/㎡ (平成26年度)



上記の理解は、築古木造戸建投資を行う上では必須ですが、ややこしいので最低限の理解として、建物価格 ≧ 建物面積 ☓ 163000円/㎡ ☓ 1/2 の物件を購入することを目指します。


具体的には下記の条件を両方とも満たす物件であれば、最初に挙げた①②ともクリアできる可能性が高いと思います。


  • 物件価格 < 1000万円
  • 建物面積 ≧ 60㎡


先日も述べたように、現状では東京都の山手線内側エリアでは見つけることが難しい条件ですが、それ以外のエリアでは政令指定都市も含めて、何とか見つけることが可能だと思います。


とっ、ここまで書いて改めて読み返してみましたが、ちょっと初学者には難し過ぎる内容のような気がします(苦笑)。まずは上記のざっくりとした数字だけでも覚えてみてはいかがでしょうか。






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