整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

築古木造戸建投資

いつかは1棟モノ!(でも今じゃない)

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2016年5月15日(日)に東京の品川で築古木造戸建投資の少人数勉強会を開催いたします。 
詳しくは編集後記で


昨日は産金株と金融資産投資が終わってしまった(?)話でしたが、本日は不動産投資の話です。以前、スルガスキームに嵌め込まれて破綻する医師が増えていることをご報告しました。


机上の知識で高額な不動産投資を開始することは危険です。それなら「築古木造戸建で
不動産経営手法を習得してから収益1棟マンションに参戦だ! と思った方、ちょっと待ってください


仮に不動産経営手法を熟知しても、現在は購入するべき時期ではありません。投資成果は買値で決まるので、相場の過熱期にエントリーするとかなりの確率で負けてしまいます。


不動産業者さんは手数料ビジネスなので、このあたりの忠告を行うことは通常あり得ません。セールストークを信じて高額な投資をすると、人生を棒に振ってしまう可能性があるのです。


そして、「あなただけに紹介する特別な物件」を提示されることがよくあります。「例外的に美味しい話ではないのか?」と感じた場合には、下記の条件に該当しないことを確認してください。


・ スルガ銀行、オリックス銀行、信金、信組、ノンバンクでしか融資が下りない
・ 融資金利が3%超


いすれかひとつでも該当する場合には「絶対に手を出すべきではない」物件です。医師の属性があって物件に問題無ければ、メガバンクは無理でも地方銀行で2%台までの融資が可能です。


まずは融資が容易な銀行で融資を受けて、ある程度したら金利の低い銀行に借り替えるという人が居ます。しかし、「上記条件でしか融資が下りない=物件価格が割高」 という図式です。


仮に借り換えに成功しても、銀行の内部評価は「担保不足」です。医師個人の属性を加味した融資になるので、俗に言う「属性を毀損している」状態です。


医師個人の属性を武器に、物件の実力以上の価格(=割高)で購入しているので、融資の蛇口が閉まると途端に出口が無くなってしまい、売却で逃げるという退路が絶たれてしまいます。


こうなると、物件が朽ち果てるのが早いか自分が破綻するのが早いか? という逃げ場の無い状況に追い込まれてしまいます。特に駅から徒歩30分以上の物件はかなりアブナイです。


もちろん物件価格次第なので、同じ物件でも買値が1/3~1/2であれば「優良物件」という評価になります。つまり融資条件は、その物件が割高か否かのベンチマークになるのです。


2013年以降、私は大都市郊外圏の収益1棟マンションやオフィスビルを順次売却して、大都市中心部の収益1棟マンションや築古木造戸建( ≒ 土地)のみを手元に残す戦略を採っています。


収益物件が高騰している現在は絶好の売り場です。ベテランの不動産投資家が「2012年以前に安価に買った物件」を、経験の浅い不動産投資家が「高い価格で買っている」のです。


ちなみに、築古木造戸建も価格が高騰しているのでは? という疑問を抱く方が多いと思います。もちろん、2012年以前と比較して価格は上昇しています。しかし、基本は実需価格です。


つまり、収益
1棟マンションのような異常な価格高騰ではなく、地価上昇に伴う実需に裏付けられた価格上昇なのです。大都市中心部ではかなりの上昇、郊外圏ではそこそこの上昇です。


今後の不動産市場がどうなるかは誰にも分かりません。そして私は、1991年のバブル崩壊以降長く続いた資産価値下落の長期トレンドは大きな分水嶺を越えた可能性があると感じています。




★★ 2016.5.15(日) 築古木造戸建投資の少人数勉強会開催! ★★
 


収益1棟マンションやオフィスビルから貸地までさまざまなジャンルの不動産経営を実践している管理人が、多忙な医師に最も推奨できると判断した「築古木造戸建投資」を解説します。



カリキュラム(予定)  

・ 前半:「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」に記載事項のポイントを簡単に解説
・ 後半: 受講者がマニュアルを用いて選び出した物件の症例検討&グループコンサルティング
・ ラスト: 正しい目標設定に関する解説



「医師のための築古木造戸建投資マニュアルを用いて築古木造戸建投資を独学で学べますが、最大の欠点は開始するために大きな精神的エネルギーが必要なことです。 



そこで、「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」をご購入いただきました先生方のために、築古木造戸建投資を開始するための「動機づけの場」を提供いたします。




参加資格 (下記2つを両方満たす必要があります)
 

・ 医師のための築古木造戸建投資マニュアルの既購読者
・ 勉強会までにマニュアルを用いてシュミレーション物件の簡単なレポートを作成できる方



勉強会詳細

・ 日時: 2016年5月15日(日) 14:15~16:45 (14時から受付開始)
・ 会場: 品川プリンスホテル Nタワー
・ 定員: 8 名 (先着順)
・ 費用: 17000円




2016年2月15日(月)の午後22時から下記で受付開始いたします!



築古木造戸建投資の少人数勉強会




12月は ” 爆買 ” の季節

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12月も下旬になり、今年もそろそろ終わろうとしています。
私は、毎年この時期になると必ずやっていることがあります。


それは、税金の管理です。私の資産管理のメインは法人を通じて行っていますが、医師個人の給与所得をコントロールするために築古木造戸建投資などで節税対策を行っています。


そして、「節税」ではありませんが、税金の還付的な感覚でふるさと納税の調整もこの時期に行っています。毎年12月下旬は、個人青色申告とふるさと納税の金額調整に追われているのです。


まず、築古木造戸建投資のメリットのひとつである経費化ですが、今年の課税所得金額(確定申告書の右上の数字)を睨みながら可能なかぎり12月中に必要物品を購入します。


年を跨ぐと経費化できるのが1年先になるので、必要物品はできるだけ年内に購入するようにしています。このため、私にとって12月は1年のうちで最も消費金額の大きい” 爆買 ”の月です。


経費化できる最大のメリットは、購入する物品が「自分の税率引きの価格」で購入できる点です。例えば個人所得税33%+住民税10%の場合は、下記のごとくです。


・ (賃貸経営で使用する)10万円の PC = 10万円×(1-0.43)=5.7万円
・ (賃貸経営で使用する) 7 万円のクロスバイク = 7万円×(1-0.43)=3.9万円


このように、10万円のPCは、実質的に5.7万円で購入するのと同義となります。かなりの物品は賃貸経営でも使用できるので、4~5割引価格で購入できるメリットはかなり大きいです。


次にふるさと納税ですが、アルバイト収入や不動産所得がある場合には、今年の正確な課税所得金額を算出することは年末になるまで難しいです。


12月下旬になるとほぼ正確な金額が確定するので、そこから計算して足りない金額のふるさと納税を行うことになります。私の場合、今年の予想金額は約80万円でした。


この金額に向けて、1月~11月まで5万円/月ペースでふるさと納税してきました。そして、今週になって最終的な金額が確定したので、この1週間で一気に20万円のふるさと納税を行いました。


このように、税制を知ることで手元に残るお金は激増します。医師は毎年確定申告している人が多いと思いますが、単に機械的に行っているだけではもったいないです。


税制を熟知することで、戦略的に節税することが可能となります。法人に比べて個人は税制の縛りがキツイですが、それでも税制の知識を得ることでかなりの節税は可能なのです。



★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



情報教材表紙




「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」作成しました!

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「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」を作成しました。


1棟マンションやオフィスビルから貸地までさまざまな不動産経営を実践している管理人が、自らの経験から多忙な医師に最も推奨できると判断した「築古木造戸建投資」を解説します。


ときどき勤務中にかかってくる迷惑な電話営業で不動産分譲業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資ではなく、なぜ見栄えのしない築古木造戸建なのでしょうか? 


実は、不動産分譲業者が派出に宣伝するピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならないメリットが、一見地味で誰も見向きもしない築古木造戸建には隠されています。


本マニュアルの内容は、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した、医師に最もお勧めの投資手法である築古木造戸建投資の実践版です。


築古木造戸建投資は、業者には何のメリットもないので絶対に宣伝されません。しかし医師のあなたなら、税制を絡めて低リスク・中~高リターンを狙える非常に手堅い投資手法です。


今回のマニュアルは、多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントで作成したプレゼンテーション形式となっています。


ポイントだけに絞っているので30分~1時間以内にアウトラインを掴むことが可能だと思います。 全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。


当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。





      ★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 



医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1


                医師のための築古木造戸建投資マニュアル


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・宅地建物取引主任士

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