先週の日曜日は時間があったので、所有物件めぐりをしました。
私は地方の物件を売却して、都心部の物件に買換える ” 資産の浄化 ” を敢行しています。
このため、私の所有部件は自宅周辺に集積しつつあります。この日は、直接確認した方が良いと思われる3ヶ所の物件を、久し振りに徒歩＋自転車で巡回しました。
物件１
約2年前に購入した貸家です。退去後の部屋の確認に行きました。 この物件は、購入 → 大規模修繕 → 入居者のリーシングまで含めて、購入してから約5回しか現場に行っていません。
この物件は私の自宅から徒歩10分ほどの場所にあります。自宅を中心にして約半径1kmのエリアが私の漁場で、この物件は微妙にその境界から外に出た場所にあります。
先週は買い物ついでに見に行ったのですが、物件の場所が分かりませんでした・・・。自宅から徒歩10分の距離にある物件の所在地が分からないとは、ちょっとアブナイですね（笑）
これは所有物件にめったに行かないことが原因です。 私は、基本的に所有物件を自動運転しています。 つまり、私が行かなくても勝手に物件の運営が回る仕組みを構築しているのです。
このような仕組みを作ってしまうと、多少の金銭的なロスはありますが、ほとんど時間を取られることはありません。 私は自分の時間価値を最優先しているのです。
手間暇かけて丹念な管理をすると多少手残りの利益は多くなりますが、少額の利益を取るために自分の時間を犠牲にすると、トータルでの利益を最大化することができないと思います。
物件２
自宅から自転車で約10分の某旧帝国大学附属病院前のコインパーキング用地です。週明けから外溝と舗装工事が始まる予定だったので、隣家補修の確認を行うために巡回しました。
結構いい感じで板金が張られており、施主としても満足のいく工事でした。気持ち良く現場を去ろうとしたのですが、何か少し違和感を感じました。
「この違和感は何なのだろう？？？」としばらく考えていたのですが、ふと足場が残っていることに気付きました。明日から外溝・舗装工事なのに、まだ足場が現場に残ったままなのです・・・。
これには少しショックを受けました。実は、コインパーキング業者さんの隣家補修の見積もりが高かったので、普段使っている工務店に私が直接発注しました。
このため、現場のチェックや各業者間の調整は私が行う必要があります。直接発注の方がコストカットできますが、自分が現場監督なので何かと気を使う必要があります。
月曜日の朝一から各業者の調整に追われました。 直接発注でコストカットしたつもりでしたが、コインパーキングのオープンが1週間以上遅れそうで、機会損失が発生してしまいました・・・。
物件３
帰り道に1棟マンションに立ち寄りました。この物件は 築30年近い物件ですが、某旧帝国大学・有力私大・官公庁街に近接した”ゴールデントライアングル”の立地のため常に満室稼動です。
前オーナー時代から30年近くノーメンテナンスのため、”今期こそは！” と思い切って共用部内廊下の塗装を計画しました。そして、この日は塗装範囲や色調をあれやこれやと検討しました。
しかし、先週半ばの某旧帝国大学の合格発表の翌日に、あっさり内覧無しで入居が決まりました。現在の入居者の退去は3月末なので、今年も切れ目無く満室稼動の継続が確定しました。
何の苦労も無く入居が決まったため、やはり塗装は来期に延期しようと思います。 オーナーの考え方によると思いますが、私は急を要さない修繕はできるかぎり先送りしています。
これができるのも、物件の立地が優れているからです。このように好立地の物件は維持管理やオペレーションが非常に楽で、ランニングコストを低く抑えることが可能です。
このため利回りが多少低くても、最終の手残りが多くなる傾向にあります。 また、立地が良いと地価の上昇局面で巨額の含み益を得ます。このように不動産は立地が全てだと思います。
生みの段階では立地やコストカットが重要なので苦労の連続です。しかし、一旦仕組みが出来上がると、あとは「物件の所在地を忘れる」ぐらい放置して甘い蜜を吸い続けています（笑）。
何に重きを置くかは人それぞれだと思いますが、資産や事業を「自動化」すると本当に楽です。資産の自動化は、忙しい医師との相性がバツグンに良いと思うのは私だけでしょうか？
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