整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

資産

ふたつの資産贈与を完了!

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この1ヶ月で、下記のような2つの資産贈与を敢行しました。

① 長女に築古木造戸建を贈与
② 長男に資産保有法人の持ち分の90%を贈与


①は、4年半前に購入した築古木造戸建です。この4年間で減価償却をほぼほぼ食い尽くしてしまい、このまま持ち続けると逆に私の所得税を上げてしまう要因となります。


そこで購入時から計画していたように、子供に贈与することにしました。金融資産の贈与に関しては、その評価に悩むことはありませんから、基本的には事務的な手続きだけです。


しかし、不動産の贈与に関しては評価額から贈与契約書まで細心の注意を払って贈与を実施する必要があります。不動産の贈与は、金融資産の贈与とは全く異質なのです。


今回、私は下記のようなステップを踏みました。  

 1. 贈与契約書の作成   
 2. 不動産の登記   
 3. 贈与における価額の算定   
 4. 贈与税の申告書作成


1,3,4は顧問税理士に、2は懇意の司法書士に依頼しました。3に関しては家屋調査士の方がより望ましいかもしれませんが、今回はワンストップサービスで顧問税理士に業務依頼しました。


実務上は、まず3で不動産価格を評価してもらいます。評価額が贈与するにあたって妥当な価格であると判断できれば、1,2,4のステップを開始するという流れです。


先月末に登記完了の報告が司法書士からありました。購入から出口まで5年越しの事業でしたが、当初の計画通りに実行できてホッとしています。ちなみに贈与税は約11万円の予定です。


②は、①に比べると大きな仕事でした。贈与税自体は「 0 」円ですが、それは会社の株価評価がマイナスだからです。マイナスである理由は法人所有資産の評価は路線価ベースだからです。


不動産取得から3年以内は時価ですが、3年経過以降なら土地は路線価評価・建物は固定資産税評価額でOKです。私の法人所有不動産は、時価と路線価の乖離が激しい物件ばかりです。


時価と路線価の乖離は2~3倍の物件が多く、時期が良かったため買値は路線価程度です。フルローンで購入しているので簿価ならマイナス評価ですが、時価では大幅なプラスになります。


法人所有の電力株群が買値の2倍以上になっているためヒヤヒヤしましたが、太陽光発電設備の一括償却での-2200万円が利いて、何とか株価評価を水面下に留めることに成功しました。


資産所有法人の持ち分贈与契約書に確定日付を取得することで、全ての手続きが完了します。無料贈与できるのは、今年がラストチャンスだったのでホッと一息です。


ちなみに法人は合同会社です。私の持ち分が5%しかなくても、定款で定めることで100%の支配権を維持することが可能です。この意味も資産保有法人は合同会社がベストでしょう。


追記
株式会社でも属人的株式(VIP株)で同様のことが可能ですし、持ち分の無い一般社団法人という選択肢もあります。しかし、まだ判例が無いため将来的な税務リスクを払拭できません。



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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが、一見地味な築古木造戸建には隠されています。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1


                医師のための築古木造戸建投資マニュアル



労力不要の金のなる木が完成!

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先週、某旧帝国大学附属病院前でコインパーキングを開業しました!
昨年末の太陽光発電所以来の自動運転資産で、私にとってはコンビニATMのようなものです。


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この物件は昨年の7月に決済した物件で融資付けに苦労しました。建築計画の無い土地案件なので融資交渉が難しかったのです。建築計画とセットの場合には問題無く融資は下ります。


しかし、東京オリンピックと円安の影響で建築費が非常に高騰しており、現時点で新築マンションを建築することは収益性から考えてできるだけ避けたいところでした。


幹線通り沿いの極めて希少な立地なので、最悪のケースでは現金決済も覚悟して複数行と融資交渉に臨んだところ、幸いにも某メガバンクと有力地銀から融資承諾をいただきました。


今回は、より融資条件の良い地元の有力地銀を選択しました。地銀とは言え数兆円クラスの預金残高を誇る銀行だったので、メガバンクと同等以上の好条件を提示できたのだと思います。


さて、今回はゼロから土地を仕入れてコインパーキングを開業したのですが、 坪単価200万円を越えるエリアでこんなバカなことをする人はあまり居ないと思います。


我ながら変わり者だなと思っていましたが、懇意の不動産経営者が私の物件の近くで物件を最近取得して、建築費の高騰を嫌って私と同様にコインパーキングを開業することを知りました。


この方は、メガバンクから築40年の築古RCマンションにフルローンを引くという離れ業が可能な凄腕経営者です。このような実力者と同様の判断を下したことがちょっぴり嬉しかったです(笑)。


さて、この物件の最終目標はマンション建築です。コインパーキングはそれまでの繋ぎですが、フルローンに近い融資の返済があるため徹底的にキャッシュフローにこだわりました。


その結果、土地代金+解体・舗装費用を分母とした表面利回りが4.57%になりました。 坪単価200万円を越えるエリアで土地から仕入れたこの数字は、我ながら驚異的な数字だと思います。



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当初、私はできるだけたくさんの自動車を収容する案を希望しましたが、「駐車しやすさ」を重視するタイムズの担当者の意見を取り入れることにしました。


「駐車しやすさ」を重視する方がトータルでの収益性が上がるそうです。上の画像のように運転が下手な私でも、比較的大きな車体のメルセデス Eクラスを難なく駐車することができました。


初期の頃はお金が無かったので、高利回りを追求してトラブル満載の厳しい物件を扱っていました。しかし、今では可能な限り自分が居なくても自動的に回っていく資産にシフトしています。


手間の掛かる資産は売却済みなので、現在所有している物件や事業はほぼ自動運転可能なモノがほとんどです。これからもチャンスがあれば、積極的に”ATM ”を獲得したいと思います。



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苦しくても資産の自動化を進めよう!

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先週の日曜日は時間があったので、所有物件めぐりをしました。
私は地方の物件を売却して、都心部の物件に買換える ” 資産の浄化 ” を敢行しています。


このため、私の所有部件は自宅周辺に集積しつつあります。この日は、直接確認した方が良いと思われる3ヶ所の物件を、久し振りに徒歩+自転車で巡回しました。



物件1


約2年前に購入した貸家です。退去後の部屋の確認に行きました。 この物件は、購入 → 大規模修繕 → 入居者のリーシングまで含めて、購入してから約5回しか現場に行っていません。


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この物件は私の自宅から徒歩10分ほどの場所にあります。自宅を中心にして約半径1kmのエリアが私の漁場で、この物件は微妙にその境界から外に出た場所にあります。


先週は買い物ついでに見に行ったのですが、物件の場所が分かりませんでした・・・。自宅から徒歩10分の距離にある物件の所在地が分からないとは、ちょっとアブナイですね(笑)


これは所有物件にめったに行かないことが原因です。 私は、基本的に所有物件を自動運転しています。 つまり、私が行かなくても勝手に物件の運営が回る仕組みを構築しているのです。


このような仕組みを作ってしまうと、多少の金銭的なロスはありますが、ほとんど時間を取られることはありません。 私は自分の時間価値を最優先しているのです。


手間暇かけて丹念な管理をすると多少手残りの利益は多くなりますが、少額の利益を取るために自分の時間を犠牲にすると、トータルでの利益を最大化することができないと思います。




物件2


自宅から自転車で約10分の某旧帝国大学附属病院前のコインパーキング用地です。週明けから外溝と舗装工事が始まる予定だったので、隣家補修の確認を行うために巡回しました。


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結構いい感じで板金が張られており、施主としても満足のいく工事でした。気持ち良く現場を去ろうとしたのですが、何か少し違和感を感じました。


「この違和感は何なのだろう???」としばらく考えていたのですが、ふと足場が残っていることに気付きました。明日から外溝・舗装工事なのに、まだ足場が現場に残ったままなのです・・・。


これには少しショックを受けました。実は、コインパーキング業者さんの隣家補修の見積もりが高かったので、普段使っている工務店に私が直接発注しました。


このため、現場のチェックや各業者間の調整は私が行う必要があります。直接発注の方がコストカットできますが、自分が現場監督なので何かと気を使う必要があります。


月曜日の朝一から各業者の調整に追われました。 直接発注でコストカットしたつもりでしたが、コインパーキングのオープンが1週間以上遅れそうで、機会損失が発生してしまいました・・・。




物件3


帰り道に1棟マンションに立ち寄りました。この物件は 築30年近い物件ですが、某旧帝国大学・有力私大・官公庁街に近接した”ゴールデントライアングル”の立地のため常に満室稼動です。


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前オーナー時代から30年近くノーメンテナンスのため、”今期こそは!” と思い切って共用部内廊下の塗装を計画しました。そして、この日は塗装範囲や色調をあれやこれやと検討しました。


しかし、先週半ばの某旧帝国大学の合格発表の翌日に、あっさり内覧無しで入居が決まりました。現在の入居者の退去は3月末なので、今年も切れ目無く満室稼動の継続が確定しました。


何の苦労も無く入居が決まったため、やはり塗装は来期に延期しようと思います。 オーナーの考え方によると思いますが、私は急を要さない修繕はできるかぎり先送りしています。


これができるのも、物件の立地が優れているからです。このように好立地の物件は維持管理やオペレーションが非常に楽で、ランニングコストを低く抑えることが可能です。


このため利回りが多少低くても、最終の手残りが多くなる傾向にあります。 また、立地が良いと地価の上昇局面で巨額の含み益を得ます。このように不動産は立地が全てだと思います。


生みの段階では立地やコストカットが重要なので苦労の連続です。しかし、一旦仕組みが出来上がると、あとは「物件の所在地を忘れる」ぐらい放置して甘い蜜を吸い続けています(笑)。 


何に重きを置くかは人それぞれだと思いますが、資産や事業を「自動化」すると本当に楽です。資産の自動化は、忙しい医師との相性がバツグンに良いと思うのは私だけでしょうか?



★★  追加募集決定! 2015年5月23日 医師のための資産形成セミナー 神戸  ★★


2015年5月21日~24日に神戸市で開催される第88回日本整形外科学会学術総会に合わせて、管理人による 医師のための資産形成セミナー を開催いたします!


2015神戸セミナー


当セミナーは、経済的自由の獲得を目指す医師向けに開催するものです。 私が監修した
資産形成マニュアル は、医師に最適化した資産形成手法だと自負しています。


しかし、文書だけではどうしても100%の事柄を伝えることはできません。 本セミナーでは、資産形成マニュアルで伝えきれなかったことや、2015年現在の推奨方針を中心にお話しします。 


セミナーの特典として、29800円で販売中の 資産形成マニュアル に加えて、当日のセミナー映像および講演で使用したスライドを、動画とPDF形式で無料で配信する予定です。


学会会場からポートライナーで20分の神戸の中心地・三宮でセミナーを行うので、夕方のセッション終了後でも参加いただけます。 本セミナー終了後には懇親会もご準備いたします。


学会3日目の夜を、ご一緒に神戸の街で過ごしませんか? もちろん、整形外科以外の科の先生方のご参加も大歓迎です。それでは皆様に会場でお会いすることを楽しみにしております。


儲けのタネの変遷

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私は研修医2年目にゼロから貯蓄を始めましたが、毎日が忙しかったためお金を使う機会がほとんどなく、医師になって7年目頃には1000万円ほどお金が貯まっていることに気付きました。


この資金を利用して株式市場に参入しました。 最初に結果を出したのは2001年に住友金属工業(※ 現在は新日本製鐵と合併して新日鐵住金です)の売却で得た300万円でした。


実戦経験が無く怖いもの知らずの私は、バブルの頃に1000円だった住金株が70円とは超お買得だ!という、今にして思えば狂っているとしか言いようがない理屈で10万株(!)購入しました。


現物の1銘柄に対して10万株という大量のロットを購入したのは後にも先にも住金だけです。住金のような低位株は動きが鈍く、1日の変動幅は1~2円程度です。


しかし、ほとんどの投資資金を投入しているので身動きの取れない私は、ただただ傍観するしかありませんでした。毎日新聞の株価欄を眺めてはため息をついていました(笑)。


ほとんど値動きが無いまま3ヶ月後が過ぎた頃を境に、株価が動意付き1ヶ月ほどの間に100円まで上昇しました。 10万株を100円で売却して3ヶ月で300万円の株式譲渡益を獲得しました。


当時の私には300万円というのは目の眩むような金額だったので、嬉しくて高級すき焼き店に彼女(※ 今の妻)と食べに行ったことを覚えています。


このような経験をすると味をシメて短期売買を志向すると思いますが、私はビギナーズラックであることが痛いほど分かっていたので、株式投資の研究に邁進するきっかけになりました。


当時の住金はボロ株で倒産も視野に入る悲惨な財務状態でした。そんな会社に虎の子の資金をほぼ全額投入していたので、住金を売り切った時の安堵感が半端じゃなかったのです。


そうは言っても、何のバックグランドも無い私が資産形成するには給与所得と株式の売却益しか方法がなかったので、しばらくは短期売買を繰り返すスタンスで資金を積み上げていきました。


しかし、相場格言で「頭と尻尾はくれてやれ」と言われるように現物株式のみの場合には、株価上昇幅の1/3も取れないことがほとんどです。


そこで株価上昇の恩恵を最大限受けるために、Buy & Hold に戦略を変更することになりました。 長期保有するために倒産確率が極めて低いストック型の大型株への投資に限定しました。


バフェット流というよりも今は亡き(?)日本企業の含み益経営を手本にしています。散々叩かれている含み益経営ですが、個人的には資産形成においては王道だと思っています。


2008年頃までは、ひたすら資産を購入する一方でした。しかし、融資を受けて購入した不動産が多かったためキャッシュフローは潤沢ではなく、資産増加スピードは遅々としていました。


2008年にリーマンショックが起こってからしばらくは、ご存知のように世界中で資産のバーゲンセールが開催されました。今にして思えば本当に良い時期でした。


割安な資産を現金で取得したことがきっかけで、資産からのキャッシュフローが激増するようになりました。 やはり融資を利用している場合と比べて圧倒的にキャッシュフローが潤沢になります。


現金で購入した無担保物件からの賃料や現物株式の配当金を再投資する好循環が生まれて、資産増加スピードが加速するようになりました。


ここまでの資産増加の要因の変遷をまとめると下記のようになります。

 ① 資産の売買益
 ② 資産の含み益増加
 ③ 資産からのキャッシュフローの増加+再投資


私の経済的なステージによって、資産の増加要因が異なることが分かります。現在では、①は卒業して②と③の併用で資産運営に継続しています。


私の歩んだ行程は長い時間が掛かることが欠点で、一般的には実行する人があまり居ないと思われますが、忙しい医師にとっては手堅い手法だと考えています。




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戦略的に確定申告していますか?

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個人所得税の確定申告の時期です。バイトをしている皆さんは、確定申告の準備をしている方も多いでしょうね。でもちょっと待ってください!単に義務だからと言って機械的に確定申告をしていませんか?


税制は、資産形成するにあたり学習するべき知識の中で最も重要な事柄です。税制が一番というのは意外かもしれませんが、資産規模が小さいうちはキャッシュフローを増加するのに最も効率が良いのは税制を知ることなのです。

 

 

もちろん、資産規模が大きくなるほど決定的な違いがでてくることになります。しかし資産規模が小さいうちでも、税制を知ることは、手元に残るお金を増やすのに大きな力を発揮します。

 

 

給与所得者は、基本的には所得税・住民税とも源泉徴収されています。したがって実際どの程度の税額が課税されているかを正確に把握している方は少ないと思います。


例えば、年収1000万円の手取りはいくらかと言いますと、ざっくりですが700800万くらいです。しかし、これでは税金の負担をさほど実感できないと思います。では具体的に考えてみましょう。


例えば、年収1000万円の人が、副業(アルバイト等)で毎月15万円(年間180万円)を得ている場合を考えています。年収1000万円では課税所得金額が800万円くらいになります。この場合の税率は所得税が23%、住民税が10%の合計33%です。


副業で稼ぐ180万円にかかる税金は、180万円×33%=59.4万円となります。つまり稼いだ額の2/3しか手元に残りません。
更に、年収1300万円の方の場合は、課税所得金額が900万円を越えてきます。


この場合の税率は所得税が33%、住民税が10%の合計43%です。副業で稼ぐ180万円にかかる税金は180万円×43%=77.4万円となります。稼いだ額の半分程度しか手元に残りません


半分しか手元に残らないと思うと、勤労意欲が削がれてしまいますね・・・。しかし例えば親を一人扶養に加えることで、38万円×0.43%=16.34万円も手元に残るお金が増えます。このように、税制を知ることで、比較的簡単・確実に手元に残るお金を増やすことができるのです。




税制を知るには確定申告書を目に焼き付けるのが早道です につづく



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・医学博士
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・不動産投資家
・超長期金融資産投資家

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