整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

資産形成

資産1億より年収3000万円が簡単?

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全国の整形外科の先生方が一同に会する5月の日本整形外科学会学術総会に便乗して開催する資産形成セミナーの準備作業をしています。


セミナーに向けて医師の財務状況を分析しているのですが、「年収3000万円と純資産1億円はどちらが難しい?」と言う命題が、資産形成を行うべき理由のひとつだという考えに至りました。


あなたは、年収3000万円と純資産1億円ではどちらがハードルが高いと思いますか?  医師であれば、年収3000万円はさほど珍しくないと思います。


実際に私の周囲でも年収3000万円超えの医師を散見しますが、1億円を超える資産を独力で築き上げた人はあまり見かけたことがありません(もちろん、相続の方は多いです)。


医師においては、年収3000万円よりも資産1億円の方がハードルが高い印象です。そこで、最も客観的で信頼がおける国税庁が発表しているデータでエビデンスを調べてみました。


このデータでは年収2500万円以上の納税者数(*)は、毎年10万人前後で推移しています。この数字は日本人全体の約0.1%です。


                ※ 国税庁の資料(P.20)では2500万円以上が一括りにされています


一方、野村総合研究所のデータでは、金融(純)資産1億円以上は5000万世帯中の約100万世帯(約2%)です。データの比較では年収3000万円(2500万円)の方がハードルは高そうです。


年収3000万円は個人の能力が反映される一方、資産1億円は相続絡みが多いことを勘案しても、0.1.% 対 2%という結果をみると意外にも年収3000万円の方がハードルが高いようです。


では、年収3000万円程度あれば、資産1億円は楽勝なのかというと、全くそうではないと思います。むしろ、年収3000万円であっても「億超え」はかなりハードルが高いのが実情です。


年収3000万円よりも資産1億円の方がハードルが高い理由は、年収3000万円と言えども単純に余剰資金を積み上げるだけであれば、1億円に到達するのにかなりの時間が必要だからです。


年収3000万円の税・社会保険料控除後金額は約2000万円です。ここから住居・生活費を控除すると実際の可処分所得(フリーキャッシュフロー)は1200~1300万円にしかなりません。


もちろん1200~1300万円という数字は立派ですが、元の「3000万円」からは大幅に減少していることが分かります。年収3000万円でも貯金だけなら1億円に到達するに8年もかかるのです。


これは、子供の進学やマイホーム購入等のライフイベントを一切考慮しない数字です。これらの大きなイベントが発生する度に、資産1億円に到達する期間が延びることになります。


そして、年収3000万円を8年間コンスタントに稼ぐことは難しいと思います。2~3年だけ勢いで3000万~1億円を稼ぎ出す方は居ますが、10年以上コンスタントに稼ぐ方は多くありません。


かく言う私も、「自己記録に挑戦だ!」と言って個人所得の記録に挑んだ時期がありましたが、税率の高さと手残り金額の低さに辟易して、今ではほどほどの年収と仕事量にセーブしています。


個人所得が3000万円を超えてくると、感覚的には手残り金額は稼ぎの1/3にも満たなくなるため、バカバカしくて自分の時間を投入する気になれないのです。


純粋にお金のことだけを考えると、個人で馬車馬のように働いて稼ぎ出すことはエネルギーの浪費に過ぎません。個人所得→法人所得にシフトすることを真剣に検討するべきだと思います。


このように高額所得者といえども純資産で”億”の壁を越えることは極めて難しいのが実情です。年収が3000万円あっても貯金だけでは、簡単には億越えの富裕層には到達でません。


年収3000万円でもこれだけの期間がかかるのであれば、年収1000万円では更にハードルが上ります。年収1000万円の場合でも生活費は3000万円の方とあまり変わりません。


生活費を控除すると、可処分所得は多くて300万円程度です。この場合、貯金だけで1億円を越えるには、子無し・マイホーム無し・病気怪我無しでも30年以上(!)掛かってしまいます。


30年間も年収1000万円+ライフイベント無しを維持するのは現実的ではないですね。この億超えに必要な高いハードルを乗り越えるには、やはり何らかの「ひねり」が必要になります。


この「ひねり」が資産形成の戦略なのですが、このあたりのお話を5月に神戸で開催予定の資産形成セミナーでできればいいなと考えています。



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資産形成を成功する4つのポイント

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先週のブログコメントで、「一般サラリーマンでも何か資産形成出来る術がありましたら、ご教授いただけないでしょうか?」という要望が寄せられました。


コメントされた方自身がおっしゃられているように、ざっくりとした質問でなかなか答え難いですね(笑)。正直に言って、一つの方法や考え方だけで資産形成することは不可能だと思います。


5月の
セミナーに向けて資産形成手法をまとめ直していますが、文字ベースの資産形成マニュアル作成時に気付かなかった、文章化できていない考え方がかなりあることに気付きました。


その中で、資産形成を成功するための4つの取り組み方と考え方をご紹介させていただきます。我ながらかなりアバウトです・・・。


   1. 資産形成を趣味にする
   2. 物事の仕組みを熟知する
   3. 卵ではなくニワトリを獲得する
   4. メンターを持つ


①は、「好きこそ物の上手なれ」です。必要に迫られて資産形成を志向する方が多いと思いますが、自発的に好奇心の発露として試算形成を実践すると爆発的に知識と経験が増えます。


資産形成は奥が深く、論理的な部分と感覚的な部分が混在する分野です。私の感覚では資産形成は「アート」に近いです。論理と感覚の両輪がそろうことで素晴らしい作品が完成します。


作品の素晴らしさの要素は「数字」です。ボロ物件でも資産性が高くキャッシュフローが素晴らしければ、見た目は良いけれど価値の無い
メルセデスなどのガラクタよりも素晴らしい作品です。


②は非常に重要なポイントです。例えば、
投資用マンション一括借上げマンションなどでヤラレている方が多いですが、複数分野(不動産市況・賃貸経営・税制)での深い知識が必要です。


一方、金融資産運用では、狭く深い知識が必要な不動産と異なり、広く浅い知識が必要です。例えて言うと、金融資産運用は低層の豪邸・不動産経営は高層ビルのようなものです。


いずれも成功するために必要な知識量は膨大です。知識という土台無くして成功はありません。感覚的には、「TKAを施行する知識量 = 築古木造戸建投資を実践する知識量」 程度です。


知識の習得に関しては、医師のように超難関試験を勝ち抜いてきた学習能力の高い人にかなり有利です。ただし、受験エリートが有利なのは、入口である知識習得の段階までです。


ノウハウコレクターの罠に陥ることだけは避けたいところです。結局最後にモノを言うのは、やる気・勇気・実行力・人間関係だと思います。


③は、お金よりもお金を生み出す仕組みの方が重要であるということです。よく、「老後の必要資金は1億円」などの刺激的なタイトルの特集が組まれます。


必要資金だけを単純に積み上げていくと実際にそれぐらいの金額になるのでしょうが、お金を生み出す仕組みを構築することで、全く別の風景が見えてきます。


死蔵された現金を資産形成の目的にすることほど馬鹿げた事はありません。私が思う資産形成は、生きたお金を生み出す仕組み(=資産)形成です。


これこそが、私が資産形成は「アート」であると思う理由です。
こちらでも述べたように、「老後の必要資金は1億円」は、FPや生命保険会社の宣伝文句に過ぎないと思います。


④は、資産形成を実践する上で最重要です。FXや株式投資で天才的な能力を発揮する人には当てはまらないかもしれせんが、通常の資産形成では人との繋がりが最大のポイントです。


特に特定分野でメンター(師匠)を持つことを強くお勧めします。やはり、経験豊富な方からお伺いする経験や情報は精度が高く、何事にも代えがたい価値を持っています。


どんな分野でもそうだと思いますが、メンター無くして成功することは難しいです。最初は紙ベースの知識習得が必須です。しかし、次のステップではメンターによる直接指導が有効なのです。


その意味で良好な人間関係を築けない人は、社会で成功することは難しいです。この点は、医師・弁護士・会計士などの世間で「先生」と言われる士業の人の最大の弱点だと思います。


特に社会に出てから始まる付き合いで、「先生」と言わせない(感じさせない)付き合いができるかは重要です。私は、職場以外では同業者とは極力付き合わないように心掛けています。


長々と文章化を試みましたが、やはり思っていることを伝えることは難しいですね。文章力が無いと言われればそれまでですが、どうも私には文才が無さそうです(笑)。



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2棟目の物件売却を完了!

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先週に、所有物件のひとつを売却しました。 この物件は大都市郊外のRCのファミリータイプの1棟マンションで、不動産賃貸業を開始した2年後の2006年に購入しています。


8年間所有していたにも関わらず市況が良かったため、購入価格よりも1000万円高い価格で売却できました。築18年で購入して築26年で売却したのです。



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上の画像は、屋上に設置した太陽光発電設備です。当時は48円/kWhの買取価格で、9.65kWhの設備を導入しました。この際に得たノウハウが野建式太陽光発電導入に生かされています。


この物件は駆け出しの頃に取得した物件で、当時は今ほどサラリーマン大家さんがメジャーではなかったので、物件取得や管理の手法を学ぶことが難しかったように記憶しています。


数少ない書籍を読み漁ることで知識を取得し、実地で経験を重ねました。情報が少なかった時期の割にはスムーズに参戦できた方なのかもしれません。 今では立派な”プロ”です(笑)。


当時は一生所有し続けるつもりで取得しましたが、私にとってやや遠隔地にあることと、地価の高い都心の物件にシフトする投資戦略(資産の組替)への変更に伴い売却することにしました。


今回の売却の結果、再び金融資産の時価総額が残債総額(住宅ローンも含めた)を上回るようになりました。巨大な経済変動が発生しても破綻しない磐石の財務状況を達成しました。


今後の課題は、資産の組替をいかにして敢行していくかです。現在所有しているメインの3物件は、土地の坪単価が200万円を超えるエリアですが、なかなか安価な売り物がみつかりません。


昨年から相次いで物件を売却しているので、バランスシートはどんどん縮小しています。時代の波に乗るためには政府・日銀と同じスタンスがベターですが、真逆の方向に突き進んでいます。


しかし長期的な視点で冷静に計算すると、無理して割高な資産を購入するよりも、いまは余力を蓄えてチャンスが到来することを我慢して待つべき時期だと思います。


今回の売却の結果、所有物件の立地エリアは更に都心に集約されました。やはり地価の高いエリアの物件は客付けが楽で、高収益かつ所有していることを忘れるぐらい自動化が可能です。


そろそろ、アーリーリタイアを考えているのですが、資産運営はできるだけ自動化する必要があります。資産運営を自動化するには、労働力を投入しなくても収益性が高い資産が必須です。


この目標を達成するために、不動産では賃貸需要が強く物件の管理・運営が楽な物件がベストです。このためには、より都心の一等地にある物件へのシフトを進める必要があります。


株式に関しては、①流動性が高く ②バランスシートが素晴らしい ③旧産業 の銘柄取得に励むべきです。③はテクノロジーの影響を受けにくいから長期的安定性を得ることができます。


安定的なCFを生み出す資産にポートフォリオを組み替えることを ” 資産の浄化 ” と言っている方が居ますが、私も不動産・株式・事業などの資産運営の自動化に舵を切っていく予定です。




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不動産投資家にも身分制度アリ?

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先週の金曜日は夕方から投資不動産系のセミナーに出席してきました。
内容は新規物件を購入できる人とできない人の違いは? でした。


昨今の不動産価格の上昇で優良物件が枯渇傾向にあるため、非常に興味深く拝聴しました。 オーソドックスな内容でしたが、気付いた点をご紹介したいと思います。


まず、講師の方は不動産投資家を規模別に下記の6階層に分類されていました。 ①に人数が最多で、階層が上がる毎に人数は少なくなっていきます。まるで、身分制度のようですね(笑)。


① まだ物件を所有していない層
② 区分所有を複数戸所有している層
③ 5000万円程度のアパートを所有している層
④ 1億円前後のマンションを所有している層
⑤ 2~5億円程度のマンションを所有している層
⑥ 10億円以上の収益不動産やホテルを所有している層


普通に考えたら①から⑥に向かって順番にステップアップしていくと思われがちですが、この方の経験では順番にステップアップして規模を拡大していく方はそれほど多くないそうです。


そして、⑤と⑥の間にはかなり大きな壁があるようで、最上位の⑥の階層は他の業種で成功した企業オーナーなどが副業的に行っているケースが多いとのことでした。


確かに私自身も①→②→③などのケースはあまり見たことがありません。私の周囲では、①→③や①→④のケースが多い気がします。上に行くには、どこかで思いっきりが必要なのです。


あと最も印象的だったのが「家賃収入だけでは儲からない」とおっしゃられていたことです。1億円のRCをフルローンで利回10%で購入しても、年間200万円程度しか手残りがありません。


つまり家賃収入だけでは儲からないのです。現金を積み上げるには、売却益を得ることが必須です。実際に私もその通りだと思いますが、これでは家主ではなくほとんど不動産業者ですね。


これらの売却益を得ることを主目的とした不動産投資家は私の周囲にも何人か居ます。彼らは物件の売買を繰り返すことで、最近の2~3年で巨額の利益叩き出しています。


私が15年以上かけて到達した水準を、たった2~3年でクリアしている方が多いです。まだチャンスの窓は開いていますが、時間の制約から、モノにするには医師を辞めなければ無理です。


開業医といえども日銭を集めるビジネスモデルなので、資産形成のスピードが遅いことは否めません。世の中、いろいろな方が居て、いろいろな方法で生きているものです。



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資産増加要因の変遷

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約15年前に経済的自由を志向してゼロから資産形成を始めたときは、得られるキャッシュフローが本当に小さかったこともあり、株式の売買益を資産形成の手段と捉えていました。


最初に結果を出したのは2001年に住友金属工業(※)の売却で得た300万円でした。当時は7年間でコツコツ貯めた800万円を元手に、株式市場に参入したところでした。


※ 現在は新日本製鉄と合併しています


実戦経験が無く怖いもの知らずだった私は、バブルの頃に1000円だった住金が70円とは超お買得だ!という今にして思えば狂っているとしか言いようがない理屈で10万株(!)購入しました。


現物の1銘柄に対して10万株という大量のロットを購入したのは後にも先にも住金だけです。住金のような低位株は動きが鈍く、1日の変動幅は1~2円程度です。


 しかし、ほとんどの投資資金を投入しているので、これ以上身動きの取れない私は、ただただ傍観するしかありませんでした。


ほとんど値動きが無いまま3ヶ月後が過ぎた頃を境に、株価が動意付き1ヶ月ほどの間に100円まで上昇しました。 10万株を100円で売却して、3ヶ月で300万円の株式譲渡益を獲得しました。


当時の私には300万円というのは目の眩むような金額だったので、嬉しくて高級すき焼き店に彼女(※ 今の妻)と食べに行ったことを覚えています。


このような経験をすると味をシメて株式の短期売買を志向すると思いますが、ビギナーズラックであることが痛いほど分かっていたので、株式投資の研究に邁進するきっかけになりました。


当時の住金はボロ株で倒産も視野に入る悲惨な財務状態でした。そんな会社に虎の子の資金を全額投入していたので、住金を売り切った時の安堵感が半端じゃなかったのです。


そうは言っても何のバックグランドも無い私が資産形成するには給与所得と株式等の売却益しか方法がなかったので、しばらく短期売買を繰り返すスタンスで資金を積み上げていきました。


しかし、相場格言で「頭と尻尾はくれてやれ」と言われるように現物のみの場合には、株価上昇幅の1/3も取れないことがほとんどです。


そこで資産価値上昇の恩恵を最大限受けるために、資産のBuy & Hold に戦略を変更することになりました。 倒産確率が極めて低いストック型の大型株への投資に限定しました。


バフェット流というよりも今は亡き(?)日本企業の含み益経営を手本にしています。散々叩かれている含み益経営ですが、個人的には資産形成においては王道だと思っています。


2008年頃までは、ひたすら資産を購入する一方でした。融資を受けて購入した不動産が多かったためキャッシュフローは潤沢ではなく、資産増加スピードは相変わらず遅々としていました。


2008年にリーマンショックが起こってからは、資産のバーゲンセールが開催されました。割安となった資産を現金買いしたことがきっかけで、資産からのキャッシュフローが激増したのです。


融資を利用する場合と比べて圧倒的にキャッシュフローが潤沢になります。無担保物件からの賃料や現物株式の配当金を再投資する好循環が生まれて、資産増加スピードが加速しました。


ここまでの私の資産増加の変遷をまとめると下記のようになります。

 1. 資産の売買益
 2. 資産の含み益増加
 3. 資産からのキャッシュフローの増加+再投資


ステージによって異なる資産運営スタンスであることが分かります。現在では、①は卒業して②と③の併用で資産運営に邁進しています。


私の実践する手法は長い時間が掛かることが欠点で、実行する人はあまり居ないと思われますが、医師などの安定した所得が期待できる方には手堅い手法だと考えています。





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