平成29年度の路線価が、7月3日に発表されました。私は、所有物件の不動産価値のひとつの指標として、路線価を毎年ウォッチしています。


今年の路線価の傾向なのですが、全国約32万5千地点の標準宅地は前年比で0.4%のプラスとなり、2年連続で上昇しました。ただし、全国一律ではありません。


都道府県単位で上昇したのは、北海道・宮城県・福島県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・愛知県・京都府・大阪府・広島県・福岡県・沖縄県の13都道府県に過ぎません。


そして、都道府県内でも中心都市とその他のエリアで格差が生じています。まさに二極化が進んでいるのです。しかし、物事の真贋を見極めるには、生データを確認することが必須です。


とりあえず、私は自分の投資対象エリア以外の不動産にはあまり興味がないため、自分の所有物件の路線価の推移を調べてみました。下記がそのグラフです。



20170703 - コピー




一番下の物件⑧以外は、築古木造戸建や区分を除いた、そこそこの規模の物件のみを抽出しています。縦軸が路線価(千円/㎡)で、横軸は購入からの年数に3~6年を加えた年数です。


上から①~④の物件は、現在も所有しています。⑤~⑦の物件は売却済みです。参考として4月購入の戸建を⑧に示します。路線価が高い物件の上昇率が高い傾向にあります。


売却した下の⑥⑦は大都市郊外圏です。平成29年度の路線価も、前年比 マイナス~0%です。売却したのは1~2年前ですが、所有し続けても売却益の上積みは無さそうでした。


唯一、3年前に売却した物件⑤は、売却時路線価155千円/㎡ → 平成29年は220千円/㎡と大幅上昇しました。実勢上昇率はもっと上です。う~ん、これは悔しい。




ちなみに、参考として挙げた⑧の築古木造戸建ですが、地を這うような路線価です(笑)。景気の波に左右されず、一貫して下げ続けているのが恐ろしいところです。


この物件も長期保有するつもりですが、築古木造戸建に関しては下記前提条件があるからこそ、地価ゼロに向かって行進している物件であっても購入するのです。

  • 10年以上のスパンで賃貸需要が見込める
  • 維持費がほとんどかからない(固定資産税+火災保険 < 5~10万円/年)
  • 節税効果込みで実質利回り20%以上を確保できる → 5年で投資資金を全額回収




現在所有している物件の路線価上昇率は、路線価の高い順から平成28年度比で17.5%、8.6%、3.2%、3.8%でした。やはり路線価の高い物件ほど、上昇率が高い傾向にあります。


そして、実勢価格は、路線価とは比較にならないほど上昇しました。一方、路線価は1年遅れの数字なので、来年度の上昇率は一服もしくは下落に転じるものと予想しています。


以上から分かることは、やはり不動産は立地であるということです。もともとの地価が高い物件は、好況時に、周囲と比べて価格上昇率が高いです。


一方、地価の低い物件は、好況時にもその恩恵にあずかる度合いが低いです。普段のメンテナンスも含めて、できるだけ地価の高い物件をメインにすることが妥当な戦略でしょう。


そうは言っても、中心地の物件は希少価値があるため、買いたくても表に出てきません。このような物件を購入できるチャンスが、インサイダー以外に開かれるのは恐慌時だけです。


そして、チャンスの窓が開いた時に購入するためには、「現金を持っている+属性が高い」という条件を満たしている必要があります。う~ん、解決が難しい問題ですね。。。






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