先日、とある不動産セミナーに参加してきました。
懇親会の席で、2人の方から興味深い話を拝聴したのでご紹介します。


ひとりは某都市の大地主の方で、もう一人は不動産賃貸管理会社の経営者です。この方は、大家さんの物件管理だけではなく自社でも複数の物件を所有・運営しています。


お二人とも現在の不動産賃貸市場に危機感を抱いていますが、私のように住居系の不動産賃貸業からの撤退を検討しているわけではありません。


むしろ、アグレッシブな投資アイデアを披露してもらいました。まずひとつ目が大企業の企業城下町や大学城下町に投資する戦略です。


しかも投資のタイミングは、城下町を形成していた企業や大学が撤退するタイミング(!)です。聴いただけでも身震いするような状況です・・・。


実際、私の住む街から数十キロ離れたエリアでも、相次いで大規模な総合大学のキャンパスが撤退する事件が発生しています。


学生目当てで新築した大家さんは、利子部分の返済さえできない阿鼻叫喚の地獄絵図です。そんなエリアでも、賃貸需要が30%ぐらいに激減しますが、0%になるわけではありません。


このような地獄絵図のエリアに参戦するには、下記の要件を満たす必要があります。

  1.  そのエリアで最も築年数の浅い物件を購入する
  2.  購入価格は新築時の1/10程度未満


このようなエリアでは、新築物件が供給される可能性がゼロです。この結果、このエリアで築年数が最も浅い物件は、「ほぼ新築」扱いになるため長期間に渡って強い競争力を維持できます。


普通のエリアでは築5年もすれば新築とは言い難いですが、このような企業や大学が撤退したエリアでは築10年でも「ほぼ新築」 的な扱いを受けるのです。

 
ふたつ目は、地方の物件と言っても一律に入居率が低くわけではない点です。極めて厳しいエリアがある一方、新築物件の供給がないため高い入居率を維持できるエリアがあります。


例えば北海道北部では人口が減少しており、地主さんでも新築物件を建設しないエリアが多いです。このようなエリアを見つけることで競争力の強い物件を所有することが可能となります。


いずれも、話だけを聴くと「なるほど、その手があったか!」と思うのですが、いざ自分で投資しようとする気概は全く湧いてきません。はっきり言って怖すぎます・・・。


世の中には凄い人がいるものです。そして、無理してこのような猛者達と競争するのではなく、身の程を知ることが重要だと思います。私は、都市部中心の物件に特化して生き残っていこう・・・




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