2016.12.12号の全国賃貸住宅新聞で、賃貸住宅フェア2016のセミナーレポートがありました。リクルート住まいカンパニーの池本洋一編集長のセミナー報告です。


セミナーのタイトルは、「閑静な住宅街から便利な街が人気に」です。これから不動産を購入する方にとっては絶対に外せない内容です。以下に箇条書きでセミナーの要点を記載します。



  • 住みたい街の状況がひと昔前と変化している。ひと昔前は教育環境が良くてイメージが良い、いわゆる閑静な住宅街が好まれており、住む場所と働く場所が異なった。

  • 現在は、独身や共働き、アクティブ・シニアが増えたため、これらの層が望む地域・街の人気が上昇している。その地域・街の共通項は純粋に便利なところ。

  • 首都圏では東急田園都市線沿線は少しずつ厳しくなっている。逆に赤羽や北千住といった利便性の良い街の人気がでている。

  • 関西圏では神戸三宮が少しずつ大阪北区~難波に人気を取られている。働く場所も御堂筋線を軸としたラインに人気が集中してきている。

  • 首都圏・関西圏とも、イメージの良いところよりも便利なところに人々の意向が移っている。コンビニ・ドラッグストア・ショッピングモールなど、生活と密着した施設を求めている。



う~ん、今更ながらですね(笑)。当たり前すぎて不動産投資家にとっては眠いセミナーだったかもです。現在の不動産市場は、バブル崩壊前と全く趣が異なります。


イケイケどんどんだった高度経済成長期からバブル期までは、田園調布や芦屋などの”郊外”の高級住宅街はステータスシンボルでした。


この時代の成功者は、こぞって郊外型の豪邸を購入したものです。しかし、バブルが崩壊して不動産市場の景色は激変しました。不動産も需給関係で、価格や街の趨勢が決まります。


新興富裕層は、既存の枠組みではなく効率性を重視してのし上がってきました。このため、自らの住居も、不便な郊外よりも利便性の良い都市中心部を好みます。


購買力のある新興富裕層が都市中心部を好むため、郊外立地の高級住宅街の地盤沈下がじわりと進行しています。彼らはビジネスを効率良く回すために、職住隣接エリアを選好します。


このため、郊外立地の高級住宅街の需要が減少しつつあります。もちろん、未だにバブル崩壊前に財を築いた旧富裕層は健在なので、需要はそれなりにあります。


ただし、彼らはどちらかというと絶滅危惧種なので、必然的に郊外立地の高級住宅街の需要は先細りとなります。ところで、なぜ私はこのような話をしているのでしょうか?


それは、郊外立地の高級住宅街を購入する最後の買い手が、医師になりつつあるからです。医師は国民皆保険制度と国家による医師数コントロールに守られた「準公務員」です。


バブル崩壊前に財をなした旧富裕層の数が先細りになる中、この世の春を謳歌する医師が、これらの郊外型の高級住宅街を購入するケースが増えています。


医師の多くは不動産市場の趨勢を知らないため、イメージだけで下降線を辿る郊外型の高級住宅街を購入してしまいます。将来的に多額の含み損を抱える可能性が高いにも関わらずです。


もちろん、現在の都市中心部への人の流れは単なる事実であり、未来を確実に予測するものではありません。昔のように郊外への回帰が発生する可能性も全くのゼロではありません。


しかし、世界中で都市中心部への人の流れが加速している状況を勘案すると、客観的に考えて私たちの生きている間は、このトレンドが世界規模で続くことが予想されます。


私は常々、マイホーム購入も不動産投資の一種であると主張しています。つまり、医師が郊外型の高級住宅街を購入することは、危険な行為である可能性が高いと危惧しているのです。


もし、あなたが不動産を購入するのはマイホームだけであり、マイホーム購入で絶対に失敗したくないと思っているのなら、下記の点は必ず守ってください。

  1.  可能なかぎり都市中心部に近い物件を購入する
  2.  100人中99人が不動産を購入するのは自殺行為だと言っている時期に購入する
  3.  もしくは、これ以上ないぐらい世相が暗くて将来を見通せない時期に購入する


どうでしょう?かなり無茶な条件ですね(笑)。ただし、これは冗談ではなく本気で言っています。私は、今後も上記を実践していくつもりです。当然、今は不動産を購入するつもりはありません。






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