整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

金融資産投資

REIT vs 現物不動産の勝者は?

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先日、加入させていただいている任意組合の総会がありました。総会後のランチで、管理者の方から興味深いお話をお伺いしました。


任意組合に参加している組合員の属性は、成功している不動産投資家がベースです。不慣れな金融資産投資を、管理者の金融資産投資技術にお任せしているという構図です。


このため、組合員の多くは不動産投資ほど金融資産投資の知識や経験が豊富ではありません。このような状況なので、ランチでは金融資産の話がメインになりました。





次の暴落時は、現物ではなくREITで?!


さて、金融資産の中で不動産に最も近いもののひとつにREITが挙げられます。ご存知のようにREITは不動産投資信託であり、現物不動産が金融資産に化けたようなものです。


組合員は、アベノミクスが始まってから所有物件を売却し続けて大きな売却益を得た方が多いです。このため一時期に比べると不動産ポートフォリオが縮小しています。


所有物件の規模が縮小した代わりに、手元流動性は分厚いのが特徴です。そして全員が、次の暴落チャンスをひたすら待っているスタンスです。


不動産投資メインの組合員は、暴落時に購入する対象として現物不動産を第一に考えている人が多いです。しかし、管理者は、現物不動産ではなくREIT購入を考えているようです。


私は、レバレッジをかけれないことがREITの問題点だと考えていました。しかし、よく考えると、3%の信用金利で信用買いしてレバレッジをかけることができます。


もちろん、現物不動産のように1
を切るぐらいの金利で借りることは難しいです。しかし3も支払えば信用買い可能です。3%と言えば、スルガ銀行や信金よりも低い金利です。


REITの良いところは、流動性があることと、物件に手をかける必要が一切ないことです。購入してしまえば後は何もすることがないので、非常に楽でお手軽な投資対象です。




REITはクズ物件ばかりと言うけれど


REITはクズ物件ばかり集められているイメージが先行していますが、近所にある下位REITの物件を見てみると、とても個人レベルで購入できそうな物件ではありません。


確かに財閥系不動産所有の物件と比べると見劣りしますが、個人投資家が不動産投資で購入する物件と比べると、下位のREITの物件でさえも、圧倒的にクオリティが高いのです。


少なくとも、10か所以上ある私の不動産ポートフォリオの中で、近所にある下位REIT所有物件よりも「上」の物件は皆無です。上位REITの所有物件のレベルは言わずもがなです。


このように考えると、REITを購入することで、流動性+レバレッジ+優良物件を同時に仕込むことが可能となります。




次にREITを仕込む基準利回りは?


リーマンショックから半年ほどは、全REITの平均利回りは約10%でした。当時はREITというシステムそのものに対する猜疑心があったので、このレベルにまで落ちました。


次にリーマンショック級の暴落が発生した時には、システムに対する猜疑心は無いので、7~8%ぐらいまで暴落する可能性があるとみています。


全REITの利回りが8%になれば、現物不動産に買出動するよりも、REITに買出動する方が 論理的ではないのか? という話をされていました。


確かに客観的に考えると、現物不動産を買うよりも暴落したREITの方が、うま味はありそうに思えます。


実際、リーマンショックの際に、ある会社員の方は利回り30%まで叩き売られた下位REITに、退職金3千万円を全額ぶち込んだそうです。


それ以来、この投資家は10年間も分配金を得続けました。そのような事例を念頭に、管理者は暴落が来たらレバレッジをかけてのREIT購入を検討しているそうです。


実は私も、2008~2009年にかけて、この会社員とほぼ同程度の投資を敢行して、ほぼ同様の成果を得ています。投資した金額は、分配金として10年間で全て回収しました。


2008年から足掛け10年かかりましたが、大きな分配金(毎月20~25万円)を産み続ける ATM を無料で手に入れたことになります。


次に暴落が来た時には、銀行融資を受けて現物不動産を購入するのか、もしくはレバレッジをかけてREITを購入するか、悩むところですね。






★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



NY夜景

      



勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



アメリカはジャイアンである

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本日は「アメリカ合衆国はジャイアンであるということについてお話をしたいと思います。 ジャイアンといっても、軍事力という観点ではありません。




アメリカはジャイアンである


私はアメリカ合衆国がジャイアンであると考えている理由のひとつは、租税条約上の問題です。ご存知のようにAmazonは、日本で税を支払っていません。


Amazonの日本子会社は、利益のほとんどをアメリカ本社に吸い上げられる形になっており、日本ではほとんど利益が残りません。このため、日本では課税義務は無い状況です。


しかし、これだけAmazonが日本で普及しているにもかかわらず、日本政府に対しては1円の税金も支払っていないのはおかしな話です。


この問題に関して日本とアメリカの二国間協議になったのですが、日本が全面的に譲歩する形で決着しました。二国間の協議では、その国同士の力関係が大きくモノを言います。


日本のプロ野球に来るアメリカ人は、日本で所得税を払うことはほとんどありません。一方、日本人選手が大リーグに行った場合は、アメリカで所得税を払っています。


このように、日本とアメリカの租税条約上の関係は極めて不平等です。まさに「お前のものは俺のもの、俺のものは俺のもの」というジャイアン的な理屈がまかり通っています。




銀行口座情報でもジャイアン


アメリカ合衆国がジャイアン的なのは、租税条約だけではありません。銀行口座情報の開示の観点からも、アメリカ合衆国のジャイアン的な立場が明確です。


どういうことかというと、アメリカ合衆国はアメリカ国民の銀行口座情報を、世界中の国に対して開示するよう求めています。


一方、外国人(アメリカ合衆国からみて)がアメリカ国内に持っている銀行口座情報に関しては、一切開示しない方針を貫いています。


基本的に、アメリカ合衆国はアメリカ国外に流出する資金には厳しい対応で臨みますが、アメリカ国内に流入する資金は徹底的に保護するという立場が鮮明です。


このことも、「お前のものは俺のもの、俺のものは俺のもの」というジャイアン的な理屈ですね。ジャイアンは漫画の世界だけではなく、現実社会にも存在するのです。




ジャイアンは酷い奴なのか?


こういう風に書くと、アメリカは何て酷い国なんだと思う方が多いと思います。ところが資産形成という観点からすると、全く別の風景が広がっています。


国家レベルでは、確かにアメリカ合衆国はジャイアン的なのですが、一般市民の立場からすると、アメリカ合衆国のジャイアン的な立場を利用しない手はありません。


どのように利用するかは各人の自由なのですが、アメリカ合衆国のジャイアン的な特殊な立場を考えると自ずと分かってくると思います。


ジャイアンの庇護下にある人は、その威を借りることで、第三者からの攻撃を回避できます。時間のある時に、アメリカ合衆国の有効な利用方法について考えてみてくださいね。







★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



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勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



無頓着な人ほど投資上手?!

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先日、興味深い記事をみかけました。
1000万円貯まるのは意外と無頓着な人 です。




① 投資では無頓着な人ほどお金を増やせるという傾向

今まで3000人のお金相談を受け、300人のお客様の投資状況をウォッチして いる立場から、見えてくる個人投資家のパターンがあります。それは実に意外なのですが、無頓着な人ほどお金を増やせるという傾向です。たとえば、次のような行動パターンです。


② 株価チャートなんてほとんど見ない人

私のお客様たちの中で、株価チャートをしきりに見る人とほとんど見ない人がいます。どちらがパフォーマンスが良いかというと、見ない人が圧倒的に勝ちます。しきりに見る人は情報が豊富ですから、いろいろな反応がでます。もちろん、良い反応もあります。だから、情報をしっかり取って的確な選択をできる人もわずかにいます。しかし、大半のひんぱんチェッカーはマーケットの一時的な刺激に感情的に反応して、感情的に行動します。それがどんな行動か、この続きを読んでください。


③ 利益確定したいなんて思わない人

投資がうまくいくお客様は、資産が増えても慌てることはありません(喜ぶだけです)。しかし、負の感情が優位な人は、増えたものをすぐに刈り取ろうとします。すぐに刈り取らないと無くなってしまうという喪失の不安を抱えているのですね。そんな個人投資家が取る感情的な行為が、利益確定の売りです。利益確定の売りで投資家が失うものは、税金として徴収される小金と、それ以上増えるかもしれないという収益の機会です。利益確定売りには勇断でも、損失を垂れ流している落第生の銘柄を損切りできずに温存しておくのも、そのような感情的な人です。


④ 目の前の現実に敏感に反応しない人

株価チャートをほとんど見ないというのは意識的な不作為であり、利益確定したいと思わないというのはポリシーが貫徹している証拠です。それらをひと言でまとめてしまうと、「目前の現実に敏感に反応しない」ということです。乱暴かもしれませんが、それが「無頓着」です。「無頓着」というと失敬かもしれません。実は自分の投資信念を貫いているのです。 怖くなったら投資する人 反応しない、見ない、売らないというと、どれも行動しないという消極的な意味になり、不作為が不作為ゆえに良いことのように取られると、またそれも誤解の素です。いつも動かないワケではなくて、ユニークに動くこともあります。積極的な方向では、無頓着であるがゆえに感情に反する行動を平気で起こすことができます。



⑤ 無頓着さから、したたかな投資行動ができる人

たとえば、株安で怖くなったら投資する、人気のないマーケットを買っていく、人が見捨てた銘柄を拾っていくという投資行動です。これらも無頓着であるがゆえにできる逆貼りの行動パターンです。リーマン・ショックから2009年3月までの大底までの間にも、投資を続けられた人は、良い意味で「筋金入りの無頓着」です。東日本大震災の直後に日本株を買うことができた人も、感情や情緒に縁を切ることができる合理的な投資家です。

今では下落してしまった、新興国の株式ファンドをそれでも買っていけるのは、不安をチャンスに切り替えることができる人です。1000万円作れるか、作れないか?それは、あなたがお金に無頓着でいれるかが試されていると思ってください。





FPの北川氏による記事です。もちろん、この観察が100%正しいわけではないですが、概ね当たっていると思います。


長期的に見て、マーケットにどっぷり浸かっている個人投資家は、かけている時間や労力ほどには収益を上げることができていない印象です。


私の周囲にも頻回に売り買いしている方はたくさん居ますが、それだけで食べていけるほどキレキレの人はたったひとり(任意組合の元ファンドマネージャー)しか居ません。


私がこの記事に感銘を受けたのは、何を隠そう、私は上記①~⑤の全てに当てはまっているからです。特に下記の部分は笑えました。




リーマン・ショックから2009年3月までの大底までの間にも、投資を続けられた人は、良い意味で「筋金入りの無頓着」です




私は、リーマンショックから2009年3月まで、手元資金・賃料収入・給与所得・アルバイト所得を総動員して買い向かいましたが、「筋金入りの無頓着」とは光栄です



北川氏が本当に300人の人をウォッチしているのか否かは知りませんが、少なくとも個人投資家レベルで成功している人の特徴の一端を示していると思います。


尚、1点だけ注意点があります。②の株価チャートなんてほとんどみない人=マーケットの動向に無頓着、ではありません。


大きな流れとしてのマーケットや世界情勢は日々収集しておく必要があります。常に世界の動きの中に身を置きながらも、ある程度は客観視して眺める。。。


なかなか難しい間合いだと思いますが、成功の秘訣をひとつ挙げろと言われれば、上記になるのでは? と思います。






★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



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勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



リスクオフでは為替に注目!

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一昨日の米国市場に端を発した株式市場の下落は、東京市場も揺るがしました。米国と中国という2大経済大国の貿易戦争勃発の可能性が高まり、株式市場は全面安となりました。



キャプチャ - コピー




最近、VIXが20を超えることが頻回に発生しています。世界経済の動向や大国間の緊張の高まりのために、先行きが見通しにくいためです。


さて、今回のように金融市場が荒れている時には、参加者の多くは市場の動向に気をもんでいると思います。


私も2002年頃の市場下落局面では、暴落が気になって外来が手につかないこともありました。我ながら青かったです(笑)。


しかし、最近では株式市場の暴落は全く気になりません。むしろ、世界的な株価暴落が引き金となって発生しているリスクオフに伴った円高に注目しています。


2018.3.24のニューヨーク市場の終値が1ドル104円台でした。対米輸出が経済の柱となっている日本にとっては由々しき事態ですが、私個人の投資戦略では歓迎するべき状況です。


長期的には外貨資産を金融資産の柱のひとつにしたいと思っているので、円高は海外の金融資産を割安に購入できる絶好のチャンスなのです。


まだ1ドル100円を割っていないので参戦できていませんが、1ドル90円台に突入すれば打診買いを開始したいと思っています。


外貨資産を購入する方法ですが、下記2つの方法があります。
  1.  日系証券会社で海外株式(ETF)を購入
  2.  海外証券会社で海外株式(ETF)を購入


簡単なのは①の日系証券会社での購入ですが、混蔵寄託方式という毒饅頭がネックになるため、手間を惜しまないのであれば②の海外証券会社の方が望ましいでしょう。


私の場合は安易に日系証券会社を利用していますが、リスク管理の上から我ながら甘いと言わざるを得ません。余裕のある人は②の海外証券会社にトライもアリかもしれませんね。






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1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


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久しぶりの株価乱高下で血が騒ぐ?!

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今週は世界の株式市場が大揺れに揺れました。
事の発端は、米国の長期金利上昇です。


先週末に発表された雇用統計が強く、金利上昇が意識されました。また、連銀の一つが今年の利上げが3回あると発言したことも影響したと言われています。


米国の金利は、世界のお金の流れを決める最大の要因です。金利が上昇すれば、米国の投資家は株式や海外資産を売却して米国債に資金を移します。いわゆる、金融引き締めです。


一方、米国債の金利が低下すると、より高い利回りを求めて米国債を売却して株式や海外資産に資金を移します。 このように米国の金利情勢が、世界のお金の流れを決めるのです。


米国の長期金利上昇の影響は衝撃的でした。NYダウ平均株価は、1週間で2度も1000ドルを超える暴落に見舞われました。


日本でも、日経平均が先週末と比べて、たった2営業日で-7.2%の下落になりました。それ以上下落が進まなかったものの、株価は乱高下を繰り返しました。



VIX - コピー




上記はVIXの超長期チャートです。この30年間の中でもかなり上昇していることが分かります。世界中の投資家が、マーケットのトレンドを見極め切れていないことが分かります。


ただ、ただひとつ分かっていることは、先週までのユーフォリアが完全に打つ砕かれてしまったことです。本当にマーケットは怖いですね。


ここまでマーケットが下落すると、多少のことでは上昇が続かない傾向にあります。そして、上昇トレンドが回復する場合であっても、通常3ヵ月程度かかることが多いです。


少なくとも投資家の中では多数派の順張り投資家は、短期的には今までのように積極的に買い進める局面ではないと考えます。


一方、私のような超長期逆張り投資家にとっても、まだまだ投資を開始するには時期尚早です。実際、今週の私は完全に市場を傍観していました。


以上を総括すると、それぞれの投資スタイルによって下記のような対応になるのではないでしょうか。


  • 超長期逆張り投資家: 出番なし 
  • 中~短期逆張り投資家: リバウンド狙いの打診買いも検討か
  • 順張り投資家: 一旦売却して仕切り直し



上記は、あくまでも超長期逆張り投資家である私の個人的意見です。まだまだ私の出番は回ってこないでしょうが、意外と年末ぐらいには孤軍奮闘していそうな気もします。。。







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1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


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自由気ままな整形外科医


・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
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・超長期金融資産投資家
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・宅地建物取引主任士

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