整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

錬金術

築古木造戸建で「錬金術」を実現する?!

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先日、オンラインサロン内で築古木造戸建についてコメントしました。私は築古木造戸建を購入する際には、節税効果込みの利回りを 20以上に設定しています。


例えば、表面利回り≒実質利回り 20
の場合、物件からの利回りは 15%で、節税による利回り上昇は 5%ぐらいのイメージです。


利回り 20%を確保できると、5年程度で投資資金を全額回収できることになります。そして購入月によりますが、
5年というのは減価償却が無くなってしまう時期です。


減価償却の無くなった築古木造戸建は、逆に税を取られる元凶となるため、そのまま自分で保有し続けるのは得策ではありません。


したがって、出口を探す必要がありますが、売却ではこれまで食ってきた減価償却による節税を譲渡課税で取り返されてしまいます。


したがって、税務的に考えると、築古木造戸建では売却ではなく贈与が正解です。贈与するなら親族ですが、ここでは最も一般的な子供への贈与を前提にしています。


表面利回り 20%以上の築古木造戸建は 4~5年間自分で所有して、その後は安価に子供に贈与すると興味深い状況になります。


つまり、5年で投資資金を全額回収した時点で子供に贈与するため、まさにゼロから生んだ資産をどんどん子供に贈与するという「錬金術」が成立するのです。


このスキームが成立すれば、どんどん購入して子供に贈与すればゼロから ATMをどんどん獲得できるという夢物語が完成します。


本当にそんな美味しい話はあるのでしょうか??? 実際には下記の3つが課題となって、どんどん築古木造戸建購入を推し進めていけるわけではありません。


  1. 表明利回り 15%以上(節税効果込みで 20%)を見込める物件は滅多にない
  2. 築古木造戸建投資を加速するためには、5年ほど遊ばせる多額のキャッシュが必要
  3. 給与所得金額によって、同時期に所有できる物件総額が抑制される


①は自明の理であり、ほとんどの物件は投資するに値しないクソ物件です。某姫路のトランプさんのように、何でも購入していると危うい状態になることは必定です。


②ですが、もし築古木造戸建を毎年購入するとなると、投資資金を全額回収する 5年ほどは物件に縛り付けられた状態になります。相応の現金を準備する必要があります。


③に関しては、年収 2000万円ぐらいでも、効率良く節税効果を得るには、同時期に維持する物件総額を 1000万円程度に抑える必要があります。


それ以上の物件総額になると、減価償却費が大きくなり過ぎて節税効果が落ちるからです。このため、実質的には給与所得金額によるガラスの天井があるのです。


このような理由のため、「錬金術」が大規模に実現することはありません。まぁ、毎年500万円ずつでもコツコツと仕入れ続けると、長い目では大きくなりますが...。





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なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


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  2.  給与所得の節税対策


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本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





資産形成における錬金術

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今日は、資産形成における錬金術を考えてみたいと思います。錬金術とはご存知のように、中世ヨーロッパにおいて鉛などの卑金属を金などの貴金属に変える方法を言います。


実際には卑金属を貴金属に変えることは不可能なのですが、資産形成においてはゼロからキャッシュを生む資産を獲得することが錬金術に該当すると思います。


ゼロから継続的にキャッシュを生み出す資産を手に入れる手法は、まさに中世の錬金術の目的に似ていると思います。今回は自験例を用いて考えてみました。




金融資産編


私の場合、タダで継続的なキャッシュを生む資産を手に入れた実績として J-REIT があります。2008~2009年のリーマンショック時に約3000万円を投入して J-REITを購入しました。


購入価格に対する分配金利回りが 10%だったので、10年経過した2019年時点で計画通り全ての投資資金を分配金のみで回収しました。


分配金は今でも毎年300万円以上の分配金を私に届けてくれます。つまりタダで年間300万円の分配金をもたらす資産を手に入れたことになります。


一方、その他の株式に関しては、多くのものは購入価格の2~3倍になっているものの、配当金利回りはさほど高くないため、初期投資資金を回収していません。


株式投資では、株価が 2倍になればそのうちの半分を売却して投資資金を全部回収するといういわゆるタダ株戦略があります。


この戦略を実践に移すとタダで株式を手に入れることができますが、超長期保有を戦略に据えている私はこの戦略を実践していません。




不動産編


何と言ってもタダで資産を手に入れることができる筆頭は築古木造戸建です。現時点で投資資金を全て回収した戸建は 2戸ですが、これから毎年 1戸ペースで増えていく予定です。


私のエリアでは、築古木造戸建は節税効果込みで20%以上見込めるため、比較的早期に、そして安定的にタダ戸建を獲得することができます。


一方、その他の物件は完全なタダ不動産というわけではありません。例えば、某旧帝国大学附属病院の前の 75坪のコインパーキングは投下資金を全て回収済みです。


坪 250~300万円なので時価評価は 2億円程度ですが、残債が 1億円あるため、実質的にタダで手に入れたとは言い難いです。売却でしか実現しない利益なので妄想利益といえます。


同様に坪 400万円立地の一棟マンションも投資資金を回収していますが、残債が3000万円残っているため、時価評価に比べて残債が極小なものの完全なタダ不動産ではありません。




太陽光発電編


太陽光発電は 2010年から始めています。購入価格に対して 12%ほどの売電見込みでしたが 9年経過して検証すると、実際に計画通りに売電できていました。


この手のものは大抵シミュレーションよりも下がることが多いのですが、太陽光発電に関しては驚くべきことにほぼ計画通りに事が進んでおり、全額投資資金を回収していました。


1年前から売電金額はすべて手残り化しているため、タダで太陽光発電を手に入れたことになります。太陽光発電は意外とイケるというのが実感です。


ただし、太陽光発電に関してはパワーコンディショナーの寿命が10年ちょっとなので、もう少しすると追加費用が発生する可能性が高いです。




雑感


ここまで、ざっくりと私の事例を検証しましたが、やはり一番のおススメは築古木造戸建になりました。再現可能性の高さでいうとコレが一番です。


一方、築古木造戸建など比較にならない究極の錬金術があります。それは医師免許です。国公立なら300万円、私立でも5000万円あれば、究極の国家資格が手に入ります。


医師免許をもっているだけで、その気になれば簡単にタネ銭をつくることができます。あまりにも効率が良いので、時間の切り売りというよりも人的資産と言ってよいでしょう。







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