整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

開業

ゲストハウス開業で奮闘中

このエントリーをはてなブックマークに追加

もう3月も前半が終わろうとしています。
今年は桜のシーズンが近づくにつれて” 焦り ”に苛まれています。


現在、私は桜のシーズンに照準を合わせてゲストハウス開業に向けて邁進中なのですが、いつものごとくトラブルのオンパレードです(笑)。


私は不動産投資のスペシャリスト(?)を自認していますが、ゲストハウス開業は一筋縄ではいきません。傍目には似ている業界ですが、建物を使用する以外は全く別物なのです。


まず、旅館業法の許可を取得する必要があります。そこそこキツイ規制なのですが、旅館業法に関するある程度の知識を習得することで、許可が取得可能な物件か否かは判断できます。


この問題をクリアして、かつ安価に物件を取得した後には、どのような層をターゲットにするのかを検討することになります。私の場合、インバウンドの高所得層をターゲットにしました。


ビジネスはターゲットにする顧客によって収益率が変わります。一般的には高所得層ほど利益率が高いですが顧客数は少なくなります。低所得層ほど利益率は低いですが数が多いです。


一方、顧客の質では高所得層ほどクレーム頻度が低く、低所得層になるにしたがってクレーム頻度が高くなる傾向です。このように考えると、やはりターゲットは高所得層が理想です。


ただし、高所得層のハートを掴むのは難易度が高いです。当然ハイレベルなサービスが必要です。今回は、この問題をクリアするため、プロのデザイナー様にプロデュース依頼しました。


最近では、私のテリトリーでも同様のインバウンドの高所得層をターゲットにしたパッケージ商品が富裕層向けに販売されています。価格帯は1億円以上で、表面利回りは8%前後です。


ハコモノ+旅館業許可+オペレーションシステム(借り上げ)まで含めてのパッケージ商品なので、極論すると何の知識が無くても資金調達能力さえあればゲストハウスを開業できます。


私が現在進行形で格闘している苦労とは無縁の世界です(笑)。しかし、これで上手くいくほど世の中は甘くないと思います。ビジネスの肝は、オペレーション+マーケティング能力です。


この2つの能力が無いのに参入すると、トラブルが発生したときに対処する術が無いので破綻してしまいます。この状況は一括借り上げのマンション投資と同じ構図です。


ちなみに私が現在苦労しているのは、①OTAの選択とオペレーション ②資金管理 ③清掃・リネンの仕組み作り の3点です。目的は私が居なくても自動運転していく仕組み作りです。


ただし、私も新規参入の初心者なので、最初の数ヶ月は実際にマーケティングを中心としたオペレーションを行うことで経験値を積み、少しずつ業務を委譲していくつもりです。


当面の目標は表面利回り20%を目指し、上手くいきそうな感触がつかめれば2棟目の開業も考えています。まぁ、そんなにうまくはいかないとは思いますが夢があるのはいいことですね。





★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが、一見地味な築古木造戸建には隠されています。


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。勤務医のあなたなら税制を絡めて低リスクに実践可能な投資手法です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





開業準備で目が回りそう・・・

このエントリーをはてなブックマークに追加

この1ヶ月ほど、私は開業準備に追われて非常に忙しい毎日を送っています。
「開業」といってもクリニック開業ではなく、旅館業(ゲストハウス)開業です。


この手の役所の許認可が必要な業種は、彼らのスローな仕事のペースに合わす必要があるのでストレスが溜まります・・・


まだ私は勤務医も続けているので、開業準備は夕方以降になります。開業に使える時間を作るため、9時から猛烈に仕事を開始して17時ぴったりに仕事を終える毎日を繰り返しています。


そして、開業準備のためにたくさんの人と協業しています。2004年に不動産賃貸業を始めた頃は、対面や電話で仕事を進めていましたが、今ではITが発達したので本当に便利になりました。


メンバーとのやりとりは、メールに加えてFacebookとSkypeを多用しています。Facebookは個人情報ダダ漏れなので個人使用しないですが、ビジネスにおいては非常に有用です。


特にグループ内でのメッセンジャー機能は非常に秀逸です。あと、PPC広告の中でもFacebook広告の効果は、Google adwordsに比べて圧倒的に狭くて深いリーチ力があると感じています。


このように、周囲から遅れること数年で、ようやくFacebookの真価を認識できるようになりました(笑)。アイデアと意志の力があれば、起業のハードルは確実に下がっていると思います。


さて、今回開業する旅館業の収益性を検討してみました。物件取得費用も含めた開業費の80%を融資で賄った場合、経常利益率は約30~40%と予想されます。


経常利益とは売上から人件費・支払利息・賃料などの費用を差し引いた利益です。ちなみに、クリニック(開業医)の経常利益率は、TKC医業経営指標2014年版で25.3%でした。


経常利益率が10%を超えてくると優良企業なので、開業医もかなり高収益の部類に入ると思います。ただ、現時点で私はクリニックを開業する意志は全くありません。


なぜなら、クリニック経営には「拡張性」が無いからです。もちろん多施設展開するなら拡張性が発生します。しかし、他の医師を雇ってコントロールするのはなかなか難しいと思います・・・


一方、私が開業するゲストハウスは、自動運転可能なビジネスモデルを構築する予定です。一般的な旅館業は労働集約的ですが、今回は極限まで人のオペレーションを削減しています。


開業前は馬車馬のように働いていますが、システムさえ構築できれば勝手に回っていきます。自分の時間に縛られない拡張性のあるビジネスだからこそ、私は期間限定でがんばるのです。




★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 



なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが、一見地味な築古木造戸建には隠されています。


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。勤務医のあなたなら税制を絡めて低リスクに実践可能な投資手法です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





発想の転換は大胆に!

このエントリーをはてなブックマークに追加

先日に購入した新規物件の改装で悩んでいます。当初、自分の趣味に合わせて好きなように改装して、(わたし的には)超カッコいいゲストハウスに仕上げようと意気込んでいました。


しかし、見積もりが出た段階で急激にやる気が萎んでしまいました。 当初予想していた改装費は400万円程度だったのですが、2倍以上の見積もり結果が返ってきたのです・・・。


今回の物件は現金購入なので、改装費も現金払いでオールキャッシュ物件にしようと考えています。 このため融資返済は無いものの、これだけ費用を掛けると利回りがかなり低下します。


そこで、本当に改装が必要なのかも含めてもう一度見直しをすることにしました。このように予想と実際の乖離が激しいケースではゼロベースでの見直しが必要です。


中途半端な見直しでは、金額的に焼け石に水だからです。今回の場合は、絶対必要な改装とオプション的な改装を分けて考えてみました。


絶対に必要な改装は、簡易宿泊所の許可取得に必要な改装です。最近は首都圏を中心に”モグリ”でゲストハウスを開業しているケースが多いですが、私は遵法性は重要視しています。


今回の物件では、具体的には開口部の増設と避難誘導等の設置です。これらにクロス張替え等の原状回復費用を足したものが絶対に必要な改装費用です。


一方、定員を10名に増やすためにトイレと洗面所を増設する必要があります。しかし、実際にはそれだけの人数のニーズは少なそうであり、コストパフォーマンスが低いので諦めました。


また、外観をスタイリッシュにする改装工事も計画していましたが、ExpediaやBooking.comなどのOTAを用いた集客では外観は内装ほど重要視されないことに気付きました。


このため、外観も含めてフル改装の超カッコいいゲストハウス開業から、簡易宿泊所の許可取得に必要なミニマムの改装で開業しようという方針に大きく方針転換したのです。


そして、集客力のキモとなる内装に関してはコーディネーターを導入して、見栄えのするモノに仕上げることにしました。内装勝負の方が躯体勝負よりも圧倒的にコストパフォーマンス良です。


今回の方針転換は、私にとってコロンブスの卵的な発想の転換でした。頭の中ではずーっと「超カッコいいゲストハウス開業」しか考えていなかったので、ミニマム開業は想像の彼方でした。


自分で考えていただけではここまで大胆な発想の転換はできなかったと思います。発想の転換だけで数百万円の支出削減となります。これは周囲の方とディスカッションを重ねた成果です。


私は、困ったらその分野に知見の深い周囲の意見を聞くことにしています。相談相手と協議を続けることで自分の頭の中が整理され、大胆な発想の転換が可能となることが多いからです。




★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが、一見地味な築古木造戸建には隠されています。


勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。勤務医のあなたなら税制を絡めて低リスクに実践可能な投資手法です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





新規購入物件の診療圏調査

このエントリーをはてなブックマークに追加

先月末に決済した物件ですが、現在リーシング活動に勤しんでいます。この物件は、某旧帝国大学医学部附属病院から約20mしか離れていない、幹線通り沿いの極めて希少な立地です。


物件スペックは、下記のごとくです。
路線価: 310000円/㎡ (昨年よりも3%上昇)
面積: 61.5坪(公簿は56.7坪)
価格: 9000万円 → 坪146万円 (周辺相場は200~250万円/坪)
融資条件: 8000万円 ・ 融資期間25年、内当初10年固定金利1.25%


某旧帝国大学医学部附属病院の直近なので、やはりターゲットはクリニックや調剤薬局等の医療系テナントとなります。そこで開業コンサルタントに依頼して診療圏調査をかけてもらいました。


一次スクリーニングなので大雑把な調査ですが、たくさんの数字をどう評価したらいいのか分からなかったでの、コンサルタントの方とお会いして直接説明していただきました。


まず、診療圏は半径500m以内の1次診療圏と半径1km以内の2次診療圏を算出しますが、2次診療圏の数字を採用します。この2次診療圏の傷病別推計患者数が重要な数字だそうです。


整形外科の場合、整形外科+リハビリテーション科の合計の数字を確認します。ちなみに居住人口と昼間人口の数字が算出されていますが、昼間人口の方をより重要視します。


整形外科の場合の開業の目安は、2次診療圏の傷病別推計患者数が100~150人/日だそうです。今回の物件は合計100人でした。一応開業の合格ラインには達しているようです。


整形外科の場合、患者さんひとり当たりの単価は約3000~3500円です。1ヶ月の医業収益は、少なめに見積もると3000円×100名×20日=600万円となります。 


TKC医業経営指標2004年版によると損益分岐点医業収益高は518万円/月なので結構余裕があります。これだけの収益があれば、賃料として10000円/坪(=60万円)も現実味があります。


いろいろシュミレーションしていて気付いたのですが、自分で開業することもアリなのではないか?と思いました。何故なら自分で開業すれば賃料は30万円で済むからです(ローン返済額)。


しかし私は経済的には既にリタイヤ可能な状況なので、ストイックに外来診療を続ける気持ちはありません。したがって、開業の収益性は魅力的ですが、この案は封印することにしました。


医師かどうかは分かりませんが他の方に頑張っていただいて、そのおこぼれをいただく方向(=不動産オーナー)で計画を進めていきたいと考えています。




                ★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。


情報教材表紙




さすが、地域一の繁盛クリニック!

このエントリーをはてなブックマークに追加


先日、アルバイト先のクリニックで夜診をしている際に、おもしろい発見がありました。
上腕骨外上顆炎(テニス肘)の新患患者さんを診察した後の出来事でした。


一通りの診察を行い、病名と治療方針についての説明を行いました。その後、中待合で看護師さんが病因やストレッチの仕方を5分ぐらいかけて丁寧に説明していることに気付いたのです。


これだけ丁寧に説明すると患者さんの満足度はかなり上がると思います。医師が説明することが望ましいでしょうが、多くの患者さんを診察する必要があるので現実的ではありません。


限られた医療資源を最大限活用して患者さんの満足度アップに努めているクリニックの診療姿勢を見ると、このクリニックが地域一繁盛している理由がよく分かります。


決して昔からの老舗クリニックだから繁盛しているわけではないのです。私は、数年前まで基幹病院に勤めていたので、両者の診療姿勢の違いを見ると感慨深いものがあります。


確かに医療レベルでは基幹病院と比較になりませんが、アクセスの容易さや患者さんの満足度まで含めた総合評価では、結構いい勝負をしていると思います。


病院勤務医は少なくとも外来に関しては歩合制ではありません。このため治療で結果を出すことを最優先とするあまり、患者さんの満足度は二の次にする傾向があります。


このような意識のまま開業してしまうと、集患に苦労する原因になるかもしれません。そういう意味ではアルバイト医としてクリニックで診療することはメリットがありそうです。




 ★★ 『 整形外科の歩き方 』でお宝アルバイト獲得のための基本講座を公開中です! ★★


      




アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

           管理人の著書
   勤務医のための資産形成マニュアル
      医師のための 資産形成講義
2015神戸セミナー

      築古木造戸建投資マニュアル
      医師のための 金融資産形成術
医師のための金融資産形成術

        タダで自宅を手に入よう!
   資産形成のコンサルテーション・サービス


配送無料! 医学書 購入サイト
プロフィール
タグクラウド
QRコード
QRコード
記事検索
メッセージ
免責事項
免責事項に関して明示することで、当ブログの利用者は以下の事項に同意した上で利用しているものと考えます。 ここに書かれる意見には管理者のバイアスがかかっています。 利用者が当ブログに掲載されている情報を利用した際に生じた損害等について、当ブログの管理者は一切の責任を負いません。 また、当ブログの情報は、あくまでも目安としてご利用いただくものであり、医療行為は自己責任で行ってください。 また、当ブログは医療関係者を対象にしています。それ以外の方が、当ブログの情報から自己判断することは極めて危険な行為です。 必ず医療機関を受診して専門医の診察を受けてください。 当ブログの内容は、予告なしに内容を変更する場合があります。