先日開催された医師のキャリア革命後の懇親会で、何人かの先生から「資産形成においては、どこまで自分自身で関与するのか」についての質問を受けました。


この質問の前提条件として、常々私は資産形成やビジネスは自動運転化することを目標にするべきだと主張しています。人生の中で最も重要な資産は 「 自分の時間 」 だからです。


基本的には、私は戦略や経営方針などの資産形成やビジネスのコア部分、および時給単価の高い業務にだけ関与して、判断や決断などの割合が低い部分は外注する方針を採っています。


時給単価の高い部分の具体例は、不動産投資では裁判実務(※)、ネットビジネスではCMSの管理です。もちろん外注も可能ですが、業務内容に比べて単価が高いので自分で行っています。



私の担当
  • 不動産投資: 物件情報収集、購入・売却判断、賃料値付、客付戦略、大規模修繕、裁判
  • 金融資産投資: ほぼ全てのオペレーション
  • 旅館業: 経営戦略、販売媒体の決定、宿泊料金決定、プロモーション
  • ライセンスビジネス: ほぼ全てのオペレーション
  • ネットビジネス: コンテンツ作成、マーケティング、CMSの管理

外注
  • 不動産投資: 日常清掃、営繕、クレーム対応、客付実務、リフォーム・リノベーション工事
  1.  1棟マンション・ビルの管理: 管理会社に依頼
  2.  コインパーキングの運営: タイムズに一括貸し
  3.  貸家の管理 : 管理会社に依頼(月々の管理料無しで専任媒介)
  4.  Airbnb: 完全代行依頼
  • 旅館業: チェックイン・アウト対応、日常清掃、営繕、チャット対応、クレーム対応
  • ネットビジネス: 顧客対応



まとめると、物事のコアの部分は自分で管理し、それ以外のサブの部分はできるだけ外注する戦略です。例外は、時給単価が高いため自分でやった方が安い業務です。


Airbnbは完全代行なのに旅館業はなぜ自主経営するのか? は、宿泊単価の違いです。Airbnbの5000~8000円/日に対して、旅館業は3~6万円/日にも関わらず、業務内容がほぼ同じです。


自分で仕組みを作って回した方が断然手残りが多くなります。ただし、いくら外注を多用すると言っても、30年一括借上げの新築投資用区分マンションや新築1棟マンションは不可です。


これらの案件は利益配分が極端に業者に偏っているからです。感覚的には業者:銀行:投資家(地主)=150:50:-200といったところでしょうか。


利益どころか、新築投資用区分マンションでは自分の信用力・属性を、新築1棟マンションでは先祖代々の土地を、それぞれ略奪されることになります。


では、「なぜお前はコインパーキングを一括貸ししているのか?」への回答は、たまたまタイムズとリパークの一騎打ちとなり借上賃料が競り上がったので、自主運営よりも高収益だからです。


杓子定規に「コア部分以外は何でも外注」や「一括借り上げ不可」ではなく、状況に応じて最も手残りが多いと思われる選択を心がけています。


もちろん、雑務には自分の時間をめったに投入しませんが・・・




※ 2013年以降は資産の浄化(地方・郊外の物件を売却して資産性の高い大都市中心部の物件に集約)の結果、物件のグレードが劇的に向上してほとんど裁判を行うことが無くなりました。





★★  医師のための資産形成講義  ★★


第88回日本整形外科学会学術総会期間中の2015年5月23日に開催した、本ブログ管理人による 「医師のための資産形成セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。


2015神戸セミナー



本セミナーは経済的自由獲得を目指す医師向けに開催しました。 資産形成マニュアル は、医師に最適化した資産形成手法だと自負していますが、文書だけでは伝わらないことも多いです。


講義内では、資産形成マニュアルにおいて文面だけでは伝えきれなかった資産形成のコツや、寝ていても定期収入をもたらしてくれる 「資産の自動運転化」 を中心に説明しています。