整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

ATM

コインパーキング増設問題が解決!

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一昨日、懸案だったコインパーキング増設問題がようやく解決しました。11月1日に新装オープンしたのです! いや~、長かった。


購入が2月末だったので、かれこれ開業まで9ヶ月を要しました。単なるコインパーキングにもかかわらずここまで開業が遅れたのは、近隣とのトラブルがあったからです。


今までに20軒近くの物件を購入してきたのですが、ここまで厳しい近隣トラブルは初めての経験でした。不動産において近隣トラブルが発生した場合、感情的になるのは禁物です。


できるだけトーンダウンして、またワンクッション置いて慎重に行動する必要があります。 一度でもヒートアップして反射的な行動に出ると取り返しのつかない事態に陥ります。


不動産のトラブルにおいて「水に流す」などという言葉はほぼないと思うべきでしょう。まさに覆水盆に返らずです。


このため、今回の近隣トラブルが発生したと認識した段階で、非常に慎重な対応を心がけました。もちろん、輩的な 近隣者に対しては法的処置を念頭に毅然とした対応が必要です。


しかし、そうではない感情面でのトラブルは、訴訟では解決できません。したがって、できるだけボタンの掛け違いを直しつつ、冷静に対応する必要があります。


今回は機会損失だけで100万円以上の損害が発生しましたが、とにかく開業まで持っていけてホッとしています。


先週に引き続き ATM が稼働開始したわけですが、やはり ATM をひとつ創るということはなかなか大変な作業だと思いました。


  1.  情報を仕入れ
  2.  資金を引っ張ってきて
  3.  収益スキームを組み立てる
  4.  場合によっては近隣と交渉する


不動産投資の一連の作業は、非常にシンプルで再現性があります。このため、通常のビジネスと比較して、知識・経験・信用さえあれば不動産投資では簡単に結果を出せます。


今回は、今までの経験した中で最も苦労した ATM でしたが、振り返ってみるとヒートアップせずに最後まで冷静に対応できたことを自己評価しています。


今年得た2つの ATM からの収益は、キャッシュフローベースで月額約12万円です。それほど多くない金額ですが、数年で投下資金を回収した後は甘い汁を吸い続ける予定です。






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労力不要の金のなる木が完成!

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先週、某旧帝国大学附属病院前でコインパーキングを開業しました!
昨年末の太陽光発電所以来の自動運転資産で、私にとってはコンビニATMのようなものです。


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この物件は昨年の7月に決済した物件で融資付けに苦労しました。建築計画の無い土地案件なので融資交渉が難しかったのです。建築計画とセットの場合には問題無く融資は下ります。


しかし、東京オリンピックと円安の影響で建築費が非常に高騰しており、現時点で新築マンションを建築することは収益性から考えてできるだけ避けたいところでした。


幹線通り沿いの極めて希少な立地なので、最悪のケースでは現金決済も覚悟して複数行と融資交渉に臨んだところ、幸いにも某メガバンクと有力地銀から融資承諾をいただきました。


今回は、より融資条件の良い地元の有力地銀を選択しました。地銀とは言え数兆円クラスの預金残高を誇る銀行だったので、メガバンクと同等以上の好条件を提示できたのだと思います。


さて、今回はゼロから土地を仕入れてコインパーキングを開業したのですが、 坪単価200万円を越えるエリアでこんなバカなことをする人はあまり居ないと思います。


我ながら変わり者だなと思っていましたが、懇意の不動産経営者が私の物件の近くで物件を最近取得して、建築費の高騰を嫌って私と同様にコインパーキングを開業することを知りました。


この方は、メガバンクから築40年の築古RCマンションにフルローンを引くという離れ業が可能な凄腕経営者です。このような実力者と同様の判断を下したことがちょっぴり嬉しかったです(笑)。


さて、この物件の最終目標はマンション建築です。コインパーキングはそれまでの繋ぎですが、フルローンに近い融資の返済があるため徹底的にキャッシュフローにこだわりました。


その結果、土地代金+解体・舗装費用を分母とした表面利回りが4.57%になりました。 坪単価200万円を越えるエリアで土地から仕入れたこの数字は、我ながら驚異的な数字だと思います。



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当初、私はできるだけたくさんの自動車を収容する案を希望しましたが、「駐車しやすさ」を重視するタイムズの担当者の意見を取り入れることにしました。


「駐車しやすさ」を重視する方がトータルでの収益性が上がるそうです。上の画像のように運転が下手な私でも、比較的大きな車体のメルセデス Eクラスを難なく駐車することができました。


初期の頃はお金が無かったので、高利回りを追求してトラブル満載の厳しい物件を扱っていました。しかし、今では可能な限り自分が居なくても自動的に回っていく資産にシフトしています。


手間の掛かる資産は売却済みなので、現在所有している物件や事業はほぼ自動運転可能なモノがほとんどです。これからもチャンスがあれば、積極的に”ATM ”を獲得したいと思います。



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