整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

Airbnb

ゲストハウス運用で苦戦中!

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昨日は金融資産投資の話題でしたが、すこしだけ追記します。
資産形成では常に自分を「少数派」にすることが勝つ秘訣だと述べました。


そしてこれは金融資産形成のみに限らず、不動産投資でも同様です。つまり現在のように誰もが不動産市場に参入している時期に「勝てる」確率は相当低いと認識するべきでしょう。


さて、今日は私にとって目下の課題であるゲストハウス運営についての報告です。今週からリスティングを開始しましたが、予想ほど甘い市場ではありませんでした(苦笑)。


リスティングすればバンバン予約が入るだろうと思ったのはとんだ思い違いだったのです。リスティング開始後数時間で1泊65000円×2日の予約を獲得しました。


しかし、その後が続きません・・・。そして、今回入れ食いと勘違いしたお客さんも中国の清明節に重なっていただけという完全なビギナーズラックでした。


開始後2日しても反応が無いので、もう一度市場調査を行いました。すると、私がターゲットにしている層(大人数のグループ客や大家族)でも、私のゲストハウスは優位ではなかったのです。


Booking.comやExpediaなどの順法性の高いOTAではそれなりに優位ですが、グレーなAirbnbにおいては全く優位性がありません。検索してもハネムーン期間中(※)なのにヒットしないのです。


※ リスティング開始から3週間はハネムーン期間と呼ばれ、SEO無しでも上位表示されます。


競合する条件の施設をみると、私のゲストハウス以上の好条件の施設が目白押しです。???と思って詳細に調べると、旅館業法完全無視の無法地帯が広がっていました・・・


う~ん旅館業法遵守の施設では、かれらのような民泊には到底かないません。これは旅館・ホテル業界が目くじら立てるのも頷けます。ちょっとやり過ぎな施設が多すぎるのです。


確かに規制がキツ過ぎるのも問題ですが、野放しでは相当やんちゃな人が続出するようです。やはりある程度は規制がある方が良いのかもしれません。


あと、一旦ゲストハウスオーナーになって遵法サイドに立つと、途端に私も既得権益者になって述べる意見が180度変わることも我ながら興味深かったです(笑)。


さて、ゲストハウスオペレーションの気付きですが、不動産賃貸経営よりもダイレクトに市況を感じることが重要です。価格を妥当な線まで下げると面白いように予約が埋まります。


不動産賃貸業では家賃を下げても反応が返ってくるまで数日~数週間のタイムラグがありますが、OTAでは数時間単位で反応があることが多いです。


そして、Airbnbに関しては既に市場が供給過多になっている印象です。1年前とは完全に需給関係が異なっています。Airbnb内のSEO対策を相当がんばらなければ勝てなくなっているのです。


Airbnbの相互レビュー制は魅力ですが、OTAと比べて市場規模が小さいのに参入障壁が低く(無く)競争が激化しているので、そろそろ撤退する時期を模索する段階かもしれません。


結局、昨日と同じ結論なのですが、資産形成では常に自分を「少数派」にすることが勝つ秘訣なのでしょう。少なくとも、Airbnbのように猫も杓子も参入する市場に旨味は無いと思います。




★★ 管理人監修の「医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが、一見地味な築古木造戸建には隠されています。


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「柱だけ残す」はメジャーだったのか!

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先日、私が得意とするエリア内の物件を購入しました!
今回の物件は築不詳の木造戸建で、土地値は約240万円 / 坪です。


240万円 / 坪はこのエリアの相場並みですが、① 幅員20mの幹線道路に面している ② 最寄の地下鉄駅から徒歩5分 ③ 官公庁街に隣接 という希少性のため購入を決断しました。


今回はハナの差ですが2番手だったので、「融資特約無し」の現金決済を武器にして逆転購入に成功しました。このため、アベノミクス後に貯まったキャッシュを全て吐きだしてしまいました・・・


さて、今回の物件には興味深い点がありました。登記事項証明書上では築不詳(終戦直後?)なのですが、実際には20年前に大改修を行っているため建物自体は良好な状態です。


そして、当時の工事が「新築」ではなく「修繕」であることがポイントです。つまり、基礎と柱の一部のみを残しているため、実際には「新築」と同様なのですが役所的には「築古」なのです。


もちろん、所得税法的には資本的支出になる可能性が高いですが、個人使用の自宅なので経費計上しているわけではありません。そして最大のメリットは固定資産税が安いことです。


都心の商業地で幹線道路に面しているにも関わらず、「築古木造戸建」であるため固定資産税が異様に安いのです。物件の収益性から考えるとほぼタダみたいな金額です。


これは、築古木造戸建投資において私が好んで行う手法なのですが、地価の高いエリアにおいては、意外と昔からメジャー(?)な手法なのかしれません。


解体してビルを建築した方が収益の絶対値は上ですが、実際の手残り金額は、建物を残してランニングコストを極小化しつつ、ゲストハウス等で運用した方が収益性が高いと判断しました。


このため、旅館業法の簡易宿泊所の許可を取得するつもりです。Airbnbでインバウンドビジネスの面白さに目覚めたのですが、今回は本格的にゲストハウス事業に進出しようと思います。


簡易宿泊所の許可取得には100万円程度の費用がかかりますが、収入源の多角化のためにも是非実現したいと思います。そして、運営は代行業者に依頼するので自動運転の予定です。


1棟マンションやオフィスビルから、コインパーキングや貸家・貸地や区分マンション、そしてゲストハウスまで、エリア特化型の雑食性不動産投資家の面目躍如でしょうか(笑)



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                医師のための築古木造戸建投資マニュアル


Airbnbでスーパーホストに昇格!

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私は所有している1棟マンションの2室にAirbnbを導入しています。Airbnbはサンフランシスコ発祥の宿泊マッチングビジネスで、欧米人を中心に外国人の利用が多いです。


立地条件のためか、私の物件もゲストは100%外国人です。稼働率は90%を超えており、まさにいま旬であるインバウンド(訪日外国人旅行)の恩恵を目一杯受けています。


20%の完全代行手数料控除後でも、手残りで普通賃貸の2.5~3倍程度の高収益です。賃貸ビジネスでは損益分岐点を超えた売上は全て利益になるので、爆発的に利益が増加します。


そんなウハウハなAirbnbなのですが、先日久しぶりに私の物件のリスティングページをみると、自分が ” スーパーホスト ” に昇格していることに気付きました。スーパーホストとは何ぞや?


調べてみると、スーパーホストは優秀なホストに与えられる称号で、日本でスーパーホストに認定されている比率は全ホストのわずか11%だそうです(2015年4月現在)。


スーパーホストに認定されると、ゲストから選好される可能性が高まります。代行業者様のおかげで、私は集客力が高くて価値のあるAirbnbのアカウントを所有するに至りました。


おそらく、医師でAirbnbのスーパーホストに認定されているのは私以外にほとんど居ないのではないでしょうか? まぁ、代行業者様のおかげなので、何の自慢にもなりませんが(笑)。


さて、先月末に所有している区分マンションに空きが出ました。この物件は不動産会社社長の所有物件でしたが、請われて3日以内の現金決済を条件に当時の市価の70%で購入しています。


費用に糸目をつけず自分の好みに合わせて徹底的にリノベーションしている分譲マンションなので、下図のような ” 趣味の1室 ” となっています。家族で 女の子と 泊まりに行くと楽しそうです。


キャプチャ - コピー


この物件は某準ターミナル駅から徒歩8分の好立地です。現時点でグロス利回り13%、ネット利回り10%です。これをAirbnbで運用すると完全代行でも利回り20%以上を見込めます。


収益的にかなり美味しいですが問題点がひとつあります。それは、この物件が分譲マンションであることです。1棟マンションであれば、自分がオーナーなので問題ありません。


しかし、分譲マンションでは管理規約があるため、Airbnbで運用すると規約違反になる危険性があるのです。う~ん、じつに面倒くさい・・・。区分所有は不動産としては不完全な形態ですね。


知り合いの大家さんで、分譲マンションにAirbnbを導入している方が居ます。その方にアドバイスを乞いました。曰く、Airbnb最大のリスクは法律や規約もさることながら、近所の目だそうです。


いくら分譲マンションの規約で問題無くても、近所からクレームが入った時点で雲行きが怪しくなります。これが本格的ないざこざに発展するとAirbnbから撤退せざるを得ません。


クレーム発生時には迅速に「詫び」を入れるしか方法が無いとのことでした。この際に管理規約などは全く関係無く、とにかくクレームが発生しないように細心の注意を払うしか無いそうです。


唯一の救いはAirbnbからの撤退は極めて容易なことです。初期費用が30万円程度なので、2~3ヶ月で全額回収できます。その後の売上は丸々利益なので、いつでも撤退可能なのです。


悩みつつも、この物件にもAirbnbを導入するかもしれません。スーパーホスト+ハイスペック分譲マンション という好条件を生かさない手は無さそうです・・・



                ★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。


情報教材表紙




Airbnbに2室目を投入!

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私の所有物件は好立地の物件ではあるものの、6~8月の閑散期に空室が出ると客付けに少々苦労します。これはある程度仕方の無いことですが、放置すると収益性が下がります。


入居者の属性を選ばなければ空室を埋めることは可能ですが、属性が低くなるほど物件運営でトラブルが多発するようになります。昨日も述べたように「客を選別」することが経営の要点です。


上客を狙うには繁忙期(1~3月)が最も適してますが、来年の繁忙期までの間の有効利用のために、7月から空室をAirbnbで運用しています。実際の運用成績は下記のごとくです。


     7月売上 67440円  → 稼働率63%、利益49092円  (11日間)
     8月売上 185640円  → 稼働率87%、利益109482円


もともとの家賃は共益費やインターネット利用料を合わせると50000円(購入時は35000円)なので、Airbnbはかなり高収益であることが分かります。


8月はまだオープン価格でかなり割安な設定なので、10月以降は更に手残り利益が増額する予定です。現時点での予約状況からみて家賃の3倍程度の利益になりそうです。


20%の費用がかかる完全代行でもこの収益性なので、かなり美味しいビジネスです。「チャンスの窓が開いている時にどんどん攻める!」 主義なので2室目をオープンすることにしました。



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上の画像のように16日オープンに関わらず、もう既に予約がかなり入っています。やはり、Airbnbは入れ喰い状態のようです。


オープン後2ヵ月近く経ちますが、私はまだ一度もAirbnb関係の雑務をしていません。運用さえ開始してしまえば、まさに「資産の自動運転」です。


私の知り合いの大家さんは自力でAirbnbの対応をしており、家賃の3倍の高収益を叩き出していますが、夜中もひっきりなしにやってくるメール対応に寝るヒマも無いそうです。


単価の安い部屋の場合には、業者さんの完全代行にかかる売上の20%の手数料と自分の時給を比較をしたところ、どう考えても業者さんに完全代行する方がペイすると思います。


一方、戸建などの単価の高い物件では自主運営を検討する必要があると思います。もちろん、自主運営とはシステムを自分で創り上げるという意味で、自分で対応することではありません。


運用を始めて気付いた注意点を挙げると、あまりに稼働率が高いためにAirbnbで運用中の部屋を空室のモデルルームとしては利用できないことです。


競争の激しい現代日本において、これほど需要過多な分野も珍しいと思います。1~2年でこの需給ギャップは解消されるでしょうが、それまでは全力で稼ごうと思います。


市場参加者全員が勝ち組になれるチャンスのど真ん中に身を置く機会はそうそう無いと思うので、今のAirbnbに参加できるのはなかなか貴重な経験だと思います。



★★  医師のための資産形成講義  ★★


第88回日本整形外科学会学術総会期間中の2015年5月23日に開催した、本ブログ管理人による 「医師のための資産形成セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。


2015神戸セミナー



本セミナーは経済的自由獲得を目指す医師向けに開催しました。 資産形成マニュアル は、医師に最適化した資産形成手法だと自負していますが、文書だけでは伝わらないことも多いです。


講義内では、資産形成マニュアルにおいて文面だけでは伝えきれなかった資産形成のコツや、寝ていても定期収入をもたらしてくれる 「資産の自動運転化」 を中心に説明しています。 



Airbnbで資産の自動運転を!

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私の所有物件は好立地の物件ではあるものの、6~8月の閑散期に空室が出ると客付けに少々苦労します。これはある程度仕方の無いことですが、放置すると収益性が下がります。


入居者の属性さえ選ばなければ空室を埋めることは可能ですが、入居者の属性が低くなるほど、物件の運営でトラブルが多発する傾向にあります。「客を選別」することが経営の要点です。


上客を狙うには繁忙期(1~3月)が最も適してますが、来年の繁忙期までの間の有効利用のために、空室をAirbnbで運用することにしました。下記は私の物件のページです。


キャプチャ - コピー


Airbnbの運用で最もネックになるのは、システムの立ち上げと旅行者対応です。このうち、旅行者対応はレーティングに響きますので手を抜けないのですが、これが結構面倒くさいのです。


医師のように多忙な人間がAirbnbの運用を主体的に行うことは、トータルでの収益性を考えると避けるべきです。そこで、今回は代行業者さんにAirbnbの運用を任せることにしました。


7月21日からオープン予定ですが、開業前であるにも関わらず下の画像のように7・8月ともイイ感じで予約が入っています。リスティング開始が1週間前なので怒涛の勢いで埋まったようです。
 

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1泊あたり7600円で80%がオーナーの取り分です。1泊あたりの収益は6000円になります。まだオープンしていないのに7月は6000円×7日=42000円、8月は6000円×18日=108000円です。


ちなみに、当初3ヵ月ほどはレーティングを上げるために割安な価格で募集しているのですが、10月からは1日あたり10000円に値上げする予定だそうです。


ランニングコストは1万円/月、もともとの募集賃料は51000円、稼働率の目安は70%(現時点では入れ食い状態)なので、労せずに家賃の3倍以上の収入になりそうです。


これはなかなか良い投資効率だと思います。 これと言ってオーナーがすることは無いので、運用さえ開始してしまえば、まさに「資産の自動運転」です。


注意点を挙げると、Airbnbのアカウントを作製するハードルが少しずつ上がっていることです。私よりも2ヵ月遅れで参入した方は、自己紹介動画を要求されて作業が止まっているようです。


民泊市場が飽和するまでもう少し時間がありそうなので、おそらくあと2年ぐらいはAirbnbの先行者利益を得ることができそうです。したがって、稼げる間に稼いでおこうと思います。


このようにチャンスの窓は、時間の経過とともにどんどん狭くなっていきます。「これは!」と思ったら臆せず飛び込んでいく度胸や思いっきりも必要だと思います。



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第88回日本整形外科学会学術総会期間中の2015年5月23日に開催した、本ブログ管理人による 「医師のための資産形成セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。


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・医学博士
・日本整形外科学会専門医
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