整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

REIT

REIT vs 現物不動産の勝者は?

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先日、加入させていただいている任意組合の総会がありました。総会後のランチで、管理者の方から興味深いお話をお伺いしました。


任意組合に参加している組合員の属性は、成功している不動産投資家がベースです。不慣れな金融資産投資を、管理者の金融資産投資技術にお任せしているという構図です。


このため、組合員の多くは不動産投資ほど金融資産投資の知識や経験が豊富ではありません。このような状況なので、ランチでは金融資産の話がメインになりました。





次の暴落時は、現物ではなくREITで?!


さて、金融資産の中で不動産に最も近いもののひとつにREITが挙げられます。ご存知のようにREITは不動産投資信託であり、現物不動産が金融資産に化けたようなものです。


組合員は、アベノミクスが始まってから所有物件を売却し続けて大きな売却益を得た方が多いです。このため一時期に比べると不動産ポートフォリオが縮小しています。


所有物件の規模が縮小した代わりに、手元流動性は分厚いのが特徴です。そして全員が、次の暴落チャンスをひたすら待っているスタンスです。


不動産投資メインの組合員は、暴落時に購入する対象として現物不動産を第一に考えている人が多いです。しかし、管理者は、現物不動産ではなくREIT購入を考えているようです。


私は、レバレッジをかけれないことがREITの問題点だと考えていました。しかし、よく考えると、3%の信用金利で信用買いしてレバレッジをかけることができます。


もちろん、現物不動産のように1
を切るぐらいの金利で借りることは難しいです。しかし3も支払えば信用買い可能です。3%と言えば、スルガ銀行や信金よりも低い金利です。


REITの良いところは、流動性があることと、物件に手をかける必要が一切ないことです。購入してしまえば後は何もすることがないので、非常に楽でお手軽な投資対象です。




REITはクズ物件ばかりと言うけれど


REITはクズ物件ばかり集められているイメージが先行していますが、近所にある下位REITの物件を見てみると、とても個人レベルで購入できそうな物件ではありません。


確かに財閥系不動産所有の物件と比べると見劣りしますが、個人投資家が不動産投資で購入する物件と比べると、下位のREITの物件でさえも、圧倒的にクオリティが高いのです。


少なくとも、10か所以上ある私の不動産ポートフォリオの中で、近所にある下位REIT所有物件よりも「上」の物件は皆無です。上位REITの所有物件のレベルは言わずもがなです。


このように考えると、REITを購入することで、流動性+レバレッジ+優良物件を同時に仕込むことが可能となります。




次にREITを仕込む基準利回りは?


リーマンショックから半年ほどは、全REITの平均利回りは約10%でした。当時はREITというシステムそのものに対する猜疑心があったので、このレベルにまで落ちました。


次にリーマンショック級の暴落が発生した時には、システムに対する猜疑心は無いので、7~8%ぐらいまで暴落する可能性があるとみています。


全REITの利回りが8%になれば、現物不動産に買出動するよりも、REITに買出動する方が 論理的ではないのか? という話をされていました。


確かに客観的に考えると、現物不動産を買うよりも暴落したREITの方が、うま味はありそうに思えます。


実際、リーマンショックの際に、ある会社員の方は利回り30%まで叩き売られた下位REITに、退職金3千万円を全額ぶち込んだそうです。


それ以来、この投資家は10年間も分配金を得続けました。そのような事例を念頭に、管理者は暴落が来たらレバレッジをかけてのREIT購入を検討しているそうです。


実は私も、2008~2009年にかけて、この会社員とほぼ同程度の投資を敢行して、ほぼ同様の成果を得ています。投資した金額は、分配金として10年間で全て回収しました。


2008年から足掛け10年かかりましたが、大きな分配金(毎月20~25万円)を産み続ける ATM を無料で手に入れたことになります。


次に暴落が来た時には、銀行融資を受けて現物不動産を購入するのか、もしくはレバレッジをかけてREITを購入するか、悩むところですね。






★★  医師のための金融資産形成術  ★★


資産家および医師を対象として、2015年10月に開催した本ブログ管理人による 「金融資産形成術セミナー」 の動画、および講演で使用したスライドです。



NY夜景

      



勤務医・開業医の種類に関わらず、医師が資産形成する際には下記の3つを組み合わせることで効率良く資産形成することができます。


1. 医師免許をベースにした人的資産からのキャッシュフロー
2. 不動産からのキャッシュフロー
3. 金融資産投資の技術


①②で得られる安定したキャッシュフローを元手にして、③の金融資産投資技術を用いて資産形成するのです。しかし、多忙な医師が金融資産投資で結果を出すのは難しいのが現実です。


一方、金融資産投資は買値で投資収益性が決まります。 ”多忙な医師がいかにして金融資産を安く買うか?” という命題を解決するため、私は超長期逆張り投資戦略を選択しています。 


今回の「金融資産投資術セミナー」は、資産形成マニュアルで提示した資産形成手法における金融資産投資の各論です。築古木造戸建投資は「守」、金融資産投資は「攻」という位置づけです。


築古木造戸建投資の「守」 と 金融資産投資の「攻」の組み合わせが、安定的な所得のある医師の資産形成における有力な選択肢のひとつと考えています。



現物不動産 vs REIT

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先日のブログ内で下記のような質問をいただきました。




私は以前からREITに投資しており、現物不動産には投資したことがありません。 いくつかの理由があります。

現物不動産に投資するなら、生半可な知識で参入したらプロの餌食になるだけだと思ったこと。 物件選択、客付け、管理、修繕費用、業者交渉の手間。 空き室、未払い、不良住人、事故物件、火事、地震などのリスク。

下手に不人気物件に手を出してしまったら、湯沢のリゾートマンションのように、売りたくても売れないババ抜き物件を抱えてしまうリスク・・・

かつて不動産投資を少し勉強したことがありますが、これだけのリスクがあることに気づいて、とても参入する気になれなかったのです。

いっぽうREITなら簡単に参入できるし、REITでも資産分散やインフレリスクへの対処ができます。 だから私は、REITが現物不動産に劣るのは、節税効果だけだと思っているのです。

医師の仕事をしつつ、現物不動産投資に成功しておられる先生は本当にすごいと思います。 もしよろしければ、REITという便利な不動産投資法のある現代において、あえて現物不動産投資を続けておられる理由をお聞きしたいと思った次第です。

 



なるほど、確かにそういう考え方もありますね。現物不動産投資のリスクについて非常によく勉強されていると思いました。


実際、私は2004年に不動産投資を開始してから13年間で、不良住人・住人逮捕・孤独死、火事(ぼや騒ぎで消防車出動)を経験しました。また、空室・未払い・漏水などは日常茶飯事です。


現在は都市中心部の自動運転可能な物件に資産組み換えしたため、かなり楽になっていますが、それでも客付け、管理、修繕費用、火災・地震リスクは負っています。


ただ、金利も含めて何らかのヘッジはいずれも可能であり、究極的には慣れれば全てコントロールできます。自動運転化の可否は、知っているか否かだけの問題なのです。


さて、私が思う現物不動産投資のメリットは下記のごとくです。これらのメリットは、残念ながらREITから享受することはできません。

  1.  自分の力でコントロールできる部分が大きい(区分を除く) 
  2.  10倍近いレバレッジが効かすことも可能
  3.  節税効果を見込める場合がある
  4.  ビジネスのトレーニングとなりうる
  5.  競争相手のレベルが低い(不勉強な地主系オーナーが多い) 



一方、REITのデメリットは下記のごとくです。メリットを挙げずにデメリットだけ強調していることはご容赦ください。

  1.  首都圏に物件が集中し過ぎている
  2.  現金購入が前提となる
  3.  不動産経営の経験値を積めない
  4.  殺菌され過ぎており、通常期では投資メリットに乏しい(利回りが低すぎる)
  5.  スポンサーと利益相反関係にある構造上の問題
  6.  売却以外は、自分の力でコントロールできる部分が無い 


確かにREITの原資は不動産ですが、事実上はペーパーアセット(紙の資産)です。特に②⑥は致命的です。


とはいうものの先日のブログでお伝えしたように、私も2008~2009年に購入したREITを大量に保有しています。分配金上昇の効果もあり、購入価格に対する表面利回りは約9.3%です。


この程度の利回りを確保できれば④の問題はクリアできますが、チャンスの窓は18年間で1年ほどしか開きませんでした。 まさに期間限定の投資です。


ゼロから始めて純資産億越えを目指すのなら、レバレッジの利く現物不動産は避けては通れないと思います。金融資産のみではCF確保が難しく、経済的自由に到達しにくいからです。


ただ海外不動産投資に関しては、REITもアリだと思っています。特に国内で現役で働いている医師にとっては、節税効果を考えても海外現物不動産投資はハードルが高いと思います。


以上をまとめると、現物不動産 vs REITの対立軸ではなく、チャンスの窓が開けば両方とも取りに行く姿勢で良いのではないでしょうか。


REITは素晴らしい投資商品ですが、不動産ではなくペパーアセットです。その点を十分に認識して、数年に一度のチャンスの窓が開くのを虎視眈々と狙っていきましょう!
 




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