整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

資産格差は加速する?路線価8%超上昇から見る不動産投資の今

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7月1日に2025年度の路線価が発表されました。
毎年、私は所有物件の路線価を集計しています。


参考: 2024年2023年2022年2021年2020年2019年2018年2017年


2025年度の路線価は 2025年1月1日時点を評価時点としています。地価上昇の勢いは持続しており、全国平均で前年比2.7%上昇して、4年連続で前年を上回りました。


全国的にも上昇率は拡大しており、2010年以降で最大となったそうです。その影響もあり、今年も私の所有物件の路線価はかなり上昇しました。



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上のグラフは主な所有物件の路線価の推移です。上の11物件が現在も所有しており、下の2物件は売却済みです。


主力 11物件の成績は、全物件が上昇しました。所有物件の上昇率の最高は19.70%で、平均8.7%もありました。


それでも未だ、2017~2020年の4年間ほどには上昇していませんが、昨年よりも明らかに不動産価格は上昇が加速してきました。


一方、既に売却していた下の2物件(大都市郊外立地)は、2極分化しています。片方は観光需要で10%超上昇していますが、住宅地の方は未だに変化無しでした。


さて、今年は所有物件の路線価が8%以上上昇しており、更に有価証券担保に差し入れている株式が上昇しているため、銀行の行内格付けアップが見込めます。


昨年12月に某旧帝国大学医学部附属病院前にコンビニエンスストアが開業したため、コインパーキングとくらべてCFが劇的に向上しました。


超円安にも歯止めがかかりつつあり、ドル建てでの国内資産の劣化が緩和された状況下の円建て価格上昇なので、グローバルな視点でも資産形成の成績は良好です。


昨今の都心部マンションの狂乱価格を見るまでもなく、株式投資や不動産投資をしているか否かで巨大な格差ができつつあります。


数年前に思い切って株式や都心部に自宅を購入した人は大きな果実を得ました。現在のトレンドが続く限り、できるだけ早期に資産購入を考えるべきかもしれませんね。


【注意!】
決して買い煽りではありません! 投資は自己責任でお願いします!






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株主優待はまさに「投資の農業」!賢く楽しむ、ゆとりの資産形成術

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株主優待の季節が本格的に到来しました。
3月決算銘柄からの株主優待品が続々と届き始めています。


私のようにお酒大好き人間にとって、この時期の株主優待はアルコール飲料で決まりでしょう。毎日のようにたくさんのお酒が届くので非常に楽しみです。


株主優待でアルコールと聞くと意外に思われるかもしれませんが、実は多くの企業が優待品としてお酒を提供しています。


例えば、カタログ形式の株主優待制度を維持している地方銀行の多くは、日本酒やビールを優待品に加えていることがほとんどです。


また、ブライダル関連企業などの「ハレの日」を扱う銘柄や、カタログ形式の株主優待の不動産関連銘柄では、ワインを選べるケースもあります。


以前は自宅で優待品を保管していましたが、その量の多さに足の踏み場もなくなるほどでした。そのため、2年前からは事務所に置くようにしています。


それでも毎日たくさんの優待品が届くため、事務所のスペースも優待品で占拠されてしまうほどの「株主優待三昧」です。


ここからが本題ですが、私は株主優待を、「農業」のようなものだと考えています。その理由は、株主優待が届くのは銘柄に投資してから1年から2年後になることが多いからです。


以前は投資直後に優待を獲得できるケースが多かったですが、最近では半年以上や1年以上の保有期間を優待獲得の条件とする銘柄が増加しています。


このため、株主優待を得るには、事実上1年以上前から、その銘柄を保有している必要があります。つまり今年の株主優待は、1年前の投資の成果なのです。


一般的な感覚からすると、1年から2年後に得られる優待を目的に投資するのは、とても非効率的だと感じるかもしれません。


しかし、私は基本的に超長期保有を前提としているため、1年先の優待であっても全く気にせず投資を開始しています。


このように、果実を得るまでに時間はかかりますが、私は株主優待投資を「農業」に見立て、これからも続けていくつもりです。


長期的な視点で投資をすることで得られる「収穫」もまた、株主優待投資の大きな魅力だと感じています。少し変わった考え方かもしれませんが、皆様の参考なれば幸いです。





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次の金融危機は「米国トリプル安」? 生き残るための投資戦略を考えよう

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米国によるイランへの直接攻撃。今後の展開は不透明ですが、世界のきな臭さは一層強まりました。ロシアによるウクライナ侵略だけでもお腹一杯なのに新たな戦争が始まりました。


平和な日本に暮らす私たちですが、この平和がいつ崩れるか分からないという感覚が、少しずつ現実味を帯びてきています。


さらに、実際の戦争以外にも、かつてない行動を続けるトランプ大統領のような存在が、米国が長年築き上げてきた国際的な優位性を失わせつつあります。


このため、これまで米国に一極集中していた資金の流れが大きく転換して、それに伴う大規模な金融危機が発生する危険性が日増しに高まっていると感じています。


これまではあまり意識されませんでしたが、米国を震源地とした金融危機が実際に発生した場合、私たちはどうすれば良いのでしょうか?



次の金融危機は「米国のトリプル安」か?


これまでの米国発の金融危機では、株式は売られても、米国債や米ドルは安全資産として買われる傾向にありました。しかし、今回は少し様相が異なるかもしれません。


例えば、2025年4月の「トランプ関税ショック」の際のように、米国債、米ドル、米国株の全てが売られる「トリプル安」になる可能性も考えられます。


このような状況になった場合、日本にはどのような影響があるのでしょうか? 米ドルが下落すれば、相対的に日本円は円高に振れるでしょう。


そして、景気は極度に悪化することが予想されるため、金利はさらに下がっていく可能性があります。


もしかしたら、再びゼロ金利政策が復活したり、大規模な量的緩和が再開されるかもしれません。当然ながら、日本株も大幅に下落して、不動産価格も下落する可能性が高いです。


いわゆるリーマンショックの際の「地獄絵図」が時を経て再現されるわけですが、その時に私たちが取るべき手段はいくつか考えられます。目的は、私たち自身が生き残ることです。



混乱を乗り越え、チャンスに変えるための具体的な行動


生き残るためには当座の資金が必要です。少なくとも半年分程度の生活費は手元に現金として置いておくべきでしょう。混乱時には、やはり現金が最も強い資産だからです。


そして、自分が生き残りつつも、この大きな環境変化をチャンスにするためにはどうすれば良いのでしょうか? ここでもやはり現金がものを言います。


そして重要なことは、すでに所有している株式や不動産は絶対に売却しないことです。暴落時に売却することは損失を確定してしまう行為であり、全く推奨できません。


このため、いかなる暴落時にも株式や不動産を持ち続けられるよう、普段から体力(資金的な余力)を蓄えていく必要があるでしょう。


株式に関しては、信用取引をしていない限り、自分の意思で保有し続けることが可能です。一方、不動産に関しては、厳しい局面に陥る可能性を否定できません。


特に住居系はまだしも、商業系不動産の場合は深刻なショックに陥ると、テナントがどんどん退去してしまい、銀行への返済ができなくなる可能性もあります。


このようなリスクも考慮しつつ、不動産のポートフォリオを構築する必要があるでしょう。少なくとも、店舗物件などの商業系不動産に偏ったポートフォリオは禁物です。


一般的に住居用不動産であれば、かなりの経済的ショックであっても破綻する可能性は低く、むしろ安定感が際立つため、暴落時に買い向かう「軍資金」になる可能性もあります。


私たちは生きている間に、大規模な経済的ショックが発生することはほぼ確実に起こります。必ず来る未来と考えて、普段からシミュレーションや対策をしておくべきでしょう。






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