錬金術というと何だか胡散臭いイメージがありますね。普通の金属を金などの貴金属に変化させて儲けようという話なので怪しいことこの上なしです。
現実の世界には、普通の金属を貴金属に変える錬金術は存在しませんが、低い価値のモノの高価なモノに変換する手法はたくさんあります。今日は不動産について考えてみましょう。
不動産の錬金術のひとつに、何らかの理由で価値が低くなっている隣接地を購入して価値を上昇させる手法があります。以下に自験例を中心にご紹介します。
① 所有地に隣接している再建築不可物件
某旧帝国大学附属病院前で所有しているコインパーキングの隣には再建築不可の物件がありました。この物件は倒壊しそうなぐらい荒れており物件再生に多額の費用がかかります。
このため出口に窮した売主様から坪100万円で購入したのですが、私が購入した瞬間に公道に面した物件になります。現状で公道に面していると坪300万円程度で取引されています。
坪100万円という価格は相場よりやや高いですが、隣接者が購入すると公道に面した物件相場300万円/坪－購入価格坪100万円/坪＝200万円/坪が含み益として計上されます。
この物件を購入するだけで 3000万円超の含み益を労せず得ることができました。売主様にとっても相場よりもやや高い価格なので悪い話ではなく、お互い win-winの状況です。
② 所有地に隣接している狭小地
所有している 1棟マンションの隣に1.5坪程度の小さな土地がありました。この土地は町内会が物置として使用していましたが所有者は遠方に住んでおり無償利用していたようです。
公道に面していると坪500万円ぐらいなのですが、1.5坪しかないと利用方法がありません。このため長年放置されてきましたが、私が購入すると再生できることに気付きました。
謄本をあげてきて所有者を割り出して交渉したところ、300万円（坪100万円）で売却していただくことになりました。
公道に面した物件相場500万円/坪－購入価格坪100万円/坪＝400万円/坪が含み益として計上されるため、600万円ほどの含み益となりました。
売主様にとっては臨時ボーナス、私にとっては小さいとは言え含み益＋間口が広くなるので物件のバリューアップになります。今回のパターンもお互い win-winの状況ですね。
③ 狭小地を買い集める
私には経験がありませんが、狭小地を買い集めてひとつの広大な土地にするのも有用な手法です。この手法はいわゆる再開発事業です。
最も有名な再開発事業は森ビルによる六本木ヒルズでしょう。長い年月をかけて六本木一帯の狭小地を買い集めてひとつにすることで全体の土地を大幅にバリューアップさせました。
さすがに森ビルの真似はできませんが、前述の①②のパターンも再開発事業を矮小化したパターンと言えます。小さな資本でもアイデアがあれば「濡れ手に粟」を実践できます。
実は 3匹目のドジョウを狙って水面下で活動中です。今回の活動が成功すれば数千万円の含み益がタダで転がり込む予定です。やっぱり不動産って夢がありますね！
まさに捕らぬ狸の皮算用を地で行っていますが、チャレンジしなければ何も得ることはでいません。いろいろハードルはありますが今回も頑張ってみようと思います。
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