整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

ついにオープン! ゼロから始めて憧れのコンビニオーナーへ

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先日、某旧帝国大学附属病院前で開業するコンビニエンスストアの完工式に出席してきました! 完工式とは耳慣れないコトバです。完工式って何なんだ?!


完工式を検索すると「プロジェクトチーム内で行われることが多く、工事の無事な完了を祝う非公式な集まりです」との答えが書いてありました。


なるほど非公式な集まりね...。コンビニの担当者様から来賓として出席依頼されましたが、気楽に出席できそうなので快諾しました。


担当者の方も肩肘張らずに来てくださいとおっしゃれます。しかし、私も常識のある社会人(笑)。一応、スーツ+ネクタイ着用で現地に赴きました。


すると、、、店内はオープンを明日に控えて物々しい雰囲気です。しかも、ヘルプで来ているコンビニ本部の社員さんが大量にいらっしゃいます。


そうこうするうちに完工式が始まりました。60坪の店内には、総勢30名ほどの人が整列しています。拍手で迎えられた店長とスタッフに、コンビニ本部の支店長が祝辞を述べます。


とてもカジュアルとは言えない雰囲気の中で、スーツ着用で出席してホントに良かったと心底思いました(笑)。


そしていよいよ来賓挨拶です。土地の賃貸人として店長およびコンビニ本部の方に祝辞を述べました。出席者全員から拍手されながら、10年前に購入した時のことを思い出しました。


資金調達に奔走して、あわや手付金が流れるかというギリギリ状況での融資。当時助けてもらった銀行とは、今でもお取引しています。


購入後も収益化に苦労します。ようやくコインパーキングを誘致して一息ついたところにコロナ禍で賃料が半減してしまいました。


隣地買収でも苦労の連続でした。隣地①購入時には、ほぼクレーマー とても細かい隣地者との半年以上に及ぶ協議でようやく建物解体に成功したときには本当に安堵しました。


そして数年後に隣地②を購入した時に、再度対峙することになります。その時は、この方の物件と連棟の可能性があり、厳しい交渉の連続でした。


どんな状況であっても解体を敢行するという強い意志で、弁護士や資金を投入して半年以上の長丁場を耐えきって解体までもっていった時は感無量でした。


このようにして少しずつ大きくした土地は、私にとっては単なる不動産投資でした。しかし、完工式に集まった人にとって、この土地は生活の懸かったリアルな事業です。


私が自分の利益しか考えずに大きくした土地は、期せずして他の人の生活を支える場所になりました。今更ながら、コンビニのオーナーになったことに感銘を受けました。


今回のコンビニオープンで、病院からいただいている給料よりも多いCFを確保できます。盤石な体制を維持しながら、チャンスがあれば新規不動産を取得したいと思います。






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新規物件の客付けで大苦戦...

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10月末に購入した新規物件ですが、客付けで苦戦しています。その理由は、賃料が高いことと、建物が大き過ぎて使いこなせる賃借人が少ないためです。


仲介業者様に1週間毎に募集状況を確認していますが、問い合わせ数が芳しくありません。この1ヵ月の感触から、賃料が高いのは誰の目にも明らかです。


また、4階建ての建物なのですが、飲食に賃借したとしても一棟貸しでは2階までしか需要がありません。賃料が割高&建物スペックが大き過ぎるという市場とのミスマッチ物件です。


今回も、物件を購入してから用途を考えるという、いつもの泥縄式の不動産投資です。相変わらず、購入後がしんどい状況です...。


しかし、これまで幾度も知恵を絞って賃借人を見つけてきました。自分を勇気づけるために、これまでの履歴を書き出してみました。


  • 某旧帝国大学附属病院前の物件 → コインパーキング
  • 面積の見間違いで購入した極小物件 → 鍼灸・整体院
  • 間口の狭い築不詳物件 → 簡易宿泊施設
  • 駅から遠い路地物件 → 力技でお一人様を客付け
  • 駅近の窓の無い倉庫 → 自宅2号
  • 駅近の廃屋 → 激安賃料で店舗(改装費2000万円は賃借人負担)


苦しい戦いの連続でしたが、いろいろな方法を試みて、何とかここまでやってきました。安易に賃料を下げて募集ではなく、CFプラスを維持できるように頑張ろうと思います。


ちなみに、スマートな不動産投資家は、購入時にすぐに利益が出る物件を購入するものです。私のように購入してから、あれやこれやとやっているのは二流投資家の証です(笑)。






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お金をもらいながら借金するは可能なのか?!

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一般的に投資系の話題と言えば、株価、為替、仮想通貨でしょう。もちろん、私も毎日これらの指標はチェックしていますが、それ以上に興味深く観察しているものがあります。


それは、日本国債10年の利回りです。私たちのような一般人にとって、日本国債は面白みの無い指標の代表ではないでしょうか。


ほとんど値動きが無く、この10年ほどゼロ~マイナス金利に沈んでいたため、ほとんど金利収入を得られませんでした。メリットが無さ過ぎて興味が湧かないですね。


しかし、機関投資家の立場では全く異なる風景が広がっています。彼らにとって日本国債は運用の基本。その理由は、株式市場とは比較にならない流動性を持つ巨大市場だからです。


鯨である機関投資家にとって、自らの巨大さを気にせずに泳げる市場は、国債市場をおいてほかにありません。国債市場はすべての金融商品の根幹を成す極めて重要な市場なのです。


そして、その国債市場に異変が生じています。以下のチャートは、日本国債10年の10年チャートです。長らく続いたゼロ金利から脱して右肩上がりで金利が上がっています。



241118 - コピー




2024/11/18現在の利回りは1.08%。永久デフレが囁かれていた暗黒の2010年代からは、想像もできない高金利です。もちろん、諸外国と比較すると、まだまだ低金利です。


しかし、日本も永久に金利の上がらない「特別な国」ではないことが明らかになりました。インフレを止めるためには、金利上昇を容認せざるを得ません。


こうなってくると、投資戦略自体を根本的に見直さなければいけません。株式投資・不動産投資とも、超長期では価格が上昇していく可能性が高いです。


そうであれば、逆張り投資ではなく順張り投資をメインにするべきでしょう。私は素直に20年近く堅持してきた投資戦略をあっさり放棄して趣旨替えしました。


超長期逆張り投資から超長期順張り投資に変更したのです。具体的には、株式や不動産を買いまくって、借金しまくるという昔の日本を彷彿させる投資行動です。


率直に言って、現状は幸先良しです。日本国債10年の利回りが1.08%なので、私が銀行から受けているほとんどの融資金利(10年固定)よりも、かなり上昇しているからです。


つまり、お金をもらいながら借金している状況です。お金(金利)を払って借金するのではなく、お金(実質的な借入金額減少)をもらいながら借金しているのが実情です。


肌感覚では、年間数千万円のお金をいただきながら借金しているという信じ難い状況が現実化しています...。


私の立場でのベストシナリオは、今後10年間メチャクチャ物価が上がって、その後インフレが鎮静化してくれる状況です。


例えば、インフレ率が一時期の欧米諸国並みの10%程度になって、それが10年続いてくれたら最高にハッピーです。このシナリオが現実化すると、まさに濡れ手に粟ですから。


そうは問屋が卸さない可能性は低くありません。しかし、私は人生を掛けて(?)大勝負に出てみました。10年後に泣いているか笑っているのか? 我ながら興味あります(笑)。





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・超長期金融資産投資家

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