先日、少し変わった物件を紹介していただきました。物件のスペックが変わっているわけではなく、売却のスキームが変わっていたのです。
そのスキームとは、法人ごと物件を売却する手法です。少し前にジャイアンさんが上場企業のキムラタンに30億円で物件を売却したアノ手法です。
法人ごと物件を売却するメリットは主に税務上のものです。不動産取得税がかからないことと、物件売却利益を大幅に圧縮できる可能性が高いです。
私にとって、法人ごと物件を売却する案件は初めての経験だったので、ちょこっと勉強して購入できるか否かを検討してみました。
法人ごと物件売却は売主のメリット大
売主・買主のそれぞれの立場で検証してみました。あくまで机上の空論ではありますが、売主にとってはメリットが大きそうです。
今回のケースは、分社化して純粋な不動産所有法人として売却するようです。この場合、不動産ではなく株式の譲渡益になるので、20％程度の税金しかかかりません。
不動産そのものを売却するよりも、節税効果が高いのは明らかです。なるほど、売主にとっては法人ごと物件売却はメリットが大きそうですね。
買主にとってはメリットは小さい？！
一方、買主にとってのメリットは不動産取得税や物件の登記費用が掛からない点でしょう。これだけでも一定の節税効果が見込めます。
それでは、この話を先に進めるべきかと言うと、コトはそう簡単ではありません。実際に法人ごと物件購入は、ハードルが極めて高いからです。
ハードルの高さは、①銀行融資がつきにくい ②法人のデューデリジェンス費用と期間 の2点に集約されます。
まず、①銀行融資がつきにくいですが、銀行の融資担当者にヒアリングしたところ「買って欲しくないです！」とはっきり言われました…。
何故なら、これまで積み上げてきた銀行行内格付けに負の影響が及ぶ可能性が高いからです。購入先の法人がピカピカであれば問題無いですが、そうでない可能性が高いです。
担当者目線では、まだまだ貸し込める顧客の与信力を毀損する危険性があるため、自分の成績に悪影響を及ぶことに危機感を抱いたようです。
また、物件への融資であれば20～30年の長期でも可能ですが、会社への融資は5～15年の短期になります。相当ディスカウントしてくれないと法人ごと買うメリットは無さそうです。
一見素晴らしい話に見えましたが、少し調べてみると買手にとってはイマイチな手法であることが分かりました。まぁ、美味しい手法なら、もっと世の中に普及するのでしょうね。
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