現在、管理人は土地の購入を検討しています。この土地は、昨年末に所有物件のひとつを売却した際にお声掛けした不動産業者様からの紹介物件です。
とある金曜日の夕方にそろそろ帰宅しようとしていた際、この不動産業者様から電話がありました。少し前から「○○市（私の住む街）で新規物件が出そうです」という連絡がありました。
特に期待することもなく「決まったらご連絡お願いしますね～」と聞き流していました。しかし、その日に電話口で新規物件の立地と価格を聞いて驚愕しました。
某旧帝国大学医学部附属病院から約20mしか離れていない、極めて希少な立地だったのです！しかも幹線通り沿いで、相場250万/坪に対して希望価格がたったの160万円/坪・・・。
クリニック開業は立地が全てなので、この大学出身のドクターにとっては垂涎の立地と言えます。私に開業の意志は無いですが、これは何としてもモノにする必要があると思いました。
一旦電話を切って気持ちを落ち着けてから10分後に満額買付を入れました。しかしここからが大変です。現状では具体的な建築計画が無いため、基本的に融資を受けることが難しいのです。
これは、銀行に土地を資産価値上昇を目的で購入すると見做されるためです。このあたりの感覚は自己使用目的の住宅ローンとは全然違います。
しかし、希少な立地なので購入できるチャンスがあるのならば是非モノにしたいと考えました。そこで融資申し込みをするものの、最悪のケースの現金購入をシュミレーションしてみました。
私は流動性資産を現金ではなく上場株式で所有しています。高配当のJ-REITを２００８年～２００９年にかけて取得しているため、毎年の分配金でかなり潤沢なCFを得ています。
この形態で流動資産を所有することに関して何ら疑問を抱きませんでした。しかしイザ現金化する必要性に迫られたときにひとつの大きな問題点が存在することに気付きました。
私の場合、有価証券の含み益率が約１５０％です。例えば１０００万円で購入した株式が２５００万円に値上がりしたとすると、税率が２０％なので、譲渡益課税額は３００万円となります。
つまり、税金を加味すると時価総額の９０％弱しか実際の現金として利用できないのです。これは簿外の負債を抱えていることと同義です。
相続に際して、相続税部分を簿外の負債として計上することを失念していることが問題になりますが、これと同様のことが含み益を抱えた金融資産にも当てはまるのです。
検討の結果、当たり前ですが今回の土地購入にあたっては銀行融資を利用した方が有利だという判断に至りました。難しい交渉になりそうですがベストを尽くしたいと考えています。
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