整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

2008年以前のクソREITがほぼ根絶された!

このエントリーをはてなブックマークに追加

最近、J-REITが復調しているようです。私がJ-REITに投資したのは、2008~2009年と2020年の 2回だけであり、普段はほとんどウォッチしていません。


年に 2回ほど証券会社から紙ベースの報告書が届くので、その際にまじまじと確認するのですが、所有している J-REITの中で「クソREIT」が減少していることに気付きました。


具体的には、ショボいスポンサーからレピュテーションの高いスポンサーに変更している銘柄が多いのです。


  • プレミア → NTT都市開発投資顧問(NTT都市開発)
  • MIDリート → MCUBS投資法人 → 日本都市ファンド投資法人(三菱商事)
  • DAオフィス → 大和証券オフィス投資法人(大和証券)
  • 日本賃貸住宅、プロスペクト、日本ヘルスケア → 大和証券リビング投資法人(大和証券)



2007年以前に乱造されたクソREITは、ケネディクスと平和不動産を除いて、ほぼ既存の大企業に捕食されてしまったようです。


2012年以降に誕生したクソREITはまだ元気ですが、超長期目線では大企業に捕食される可能性が高いと考えています。


不動産業界を 20~30年スパンでみると、新興系が勃興して丸々と肥え太った時点で危機が発生し、既存の大企業が新興系を捕食するパターンを繰り返しています。


最後に残るのは財閥系不動産会社、総合商社、鉄道系不動産会社などの資力に勝る企業です。この事実は、就職を控えた人は覚えておくべきことだと思います。


一方、投資家目線では、現時点でクソであっても超長期では大企業傘下に化ける可能性があります。REITの制度設計上では破綻は無いと言われています。


2008年10月にニューシティーレジデンスが破綻した実績はありますが、日本国の財政破綻がない限り、国の威信をかけて J-REIT破綻は食い止めるはずです。


このことは、J-REITにはモラルハザード的要素が内蔵されている可能性があることを意味します。絶対に破綻しない銘柄が存在する場合には、必勝法が存在します。


それは、何らかの原因で投げ売りされて暴落した場合、破綻可能性ゼロなので、目をつぶってでも大量の資金を投入して買い尽くせ!という考え方です。


実際、2020年3月のコロナショック極期には、私は上記考え方で大量の資金を J-REITにブチ込みました。通常株と異なり、破綻可能性ゼロなのでアグレッシブになれます。


投資銀行行員のモラルハザード(リスクはレイオフに限定されるがリターンは青天井)はリーマンショックを引き起こしましたが、矮小化した図が J-REITにも存在すると思います。


そして弱体化したクソREITは、長い年月をかけて優良REITに生まれ変わる可能性が高いです。当初のクソ物件群は、優良REITに代わる過程で浄化されます。夢のある話ですね!


尚、この戦略が通用するのは投げ売りされた阿鼻叫喚の状況だけなので、現時点の J-REITには一切当てはまらないことを明記しておきます。






★★ REITで実践する不動産投資セミナー ★★
 


現物不動産投資はハードルが高いと思っている先生方のために「REITで実践する不動産投資セミナー」をお届けします。 不動産投資で成功する要点は下記の4つです。

  • 適切な投資タイミング
  • 適切な投資対象
  • 銀行融資のテクニック
  • 物件運用


今回のセミナーでは、金融商品である REITを用いて上記4点すべてをクリアすることを目的とした他では聴けない知識をお届けします。


  • セミナー動画(86分)
  • スライド形式のレジメ(72ページ)



スライド形式のレジメをベースにしたプロ投資家による講義で、30日間の返品保証付きです。現物不動産投資はコワイけど、不動産投資の恩恵にあやかりたい方におススメです。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



REITで実践する不動産投資セミナー




GWも人の行く裏に道あり花の山

このエントリーをはてなブックマークに追加

ゴールデンウィークの終盤に差し掛かりました。
昨年に引き続き緊急事態宣言下のエリアもあり、先の見えない状況が続いています。


米国、イギリス、イスラエルなどでは、ワクチン接種率が集団免疫達成に近いレベルにまで進んでいることから規制が緩和されつつあり出口が見えつつあります。


中国では膨大な人口を抱えているため接種率こそ低いものの、管理社会なので徹底的に新型コロナウイルス感染症を抑え込んでおり、米英と同様に規制緩和に向かっています。


各国のそれぞれの状況が異なるので、出口の見えない日本との差異について一概に言えませんが、ひとつ言えることは、コロナ禍で日本の弱さが白日の下に晒されたと思います。


既に蔓延期に突入おり、ワクチン接種速度も遅いため、緊急事態宣言を繰り返しても根本的な解決には至らず単なる問題の先送りに過ぎません。緊急事態宣言の先に何も無いのです。


緊急事態宣言という、竹やりでB25を撃退する的な精神論に近い対応に始終するだけでなく、米英や中国との差異を研究するべきでしょう。


やはり、その際の検討項目は
  1. 低い軍事費の見直し(例:モデルナは戦時の生物兵器対策として米軍から経常的に補助を受けている)
  2. 非科学的なワクチン論争を排する(例:子宮頸がんワクチン)

の 2点だと思います。国力が低下した日本では、強い意志をもって効率的な資源利用を考えるべきだと思います...。




前振りが長くなりましたが、GWは立山黒部アルペンルートに出かけています。例年は GWに旅行など考えられないですが、コロナ禍では人が少なくガラガラです。


前から行ってみたかったのですが、長期休暇では海外やビーチを優先するため、中途半端な距離の国内は後回しにしてきました。それが今回のコロナ禍で生きてきました。


今回は長野県側からアプローチですが、関電バスの改札のおじさん曰く、例年は切符を購入するだけでも 1時間半待ちだそうです。切符売り場はあまり人が居ずガラガラでした。



1



前日が猛吹雪で欠航していたため多少人が増えたはずですが、それでもこの状況です。上の画像のように黒部ダムもほどんと人が居ませんでした。


立山黒部アルペンルートのハイライトである雪の大谷では、4月に行ったニセコよりも雪質が良く、文字通りのパウダースノーでした。



2



例年は長野県から富山県に抜けるのに7~9時間ほどかかるようですが、今回は待ち時間がほぼゼロだったので 5時間弱で抜けてしまいました。


富山市では駅前に宿泊しましたが、緊急事態宣言下のエリアと異なり、営業時間の制限がありません。20時過ぎても営業していることに感動しながら居酒屋で海の幸を堪能しました。


やはり、コロナ禍では非常に生活の制限を受けていることに改めて気付かされました。雑踏に出ないことを徹底しながら、人の行く裏に道あり花の山を実践しようと思います。







★★ 管理人監修の資産形成マニュアル ★★
 


管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。その指導内容をまとめたものが本マニュアルです。既に資産運用をしている方でも、勤務医のアドバンテージを生かした新しい考え方が見つかるかもしれません。

PDF版の販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。 尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。



情報教材表紙




独り鍋より宴会が楽しいに決まっている!

このエントリーをはてなブックマークに追加

現在展開中のビジネスは、100名近くの規模になってきました。その中のコアメンバーは約20名です。この20名とは Slackを通じて密にコンタクトしています。


メンバーは医師とスタッフに大別されます。医師の出身大学や専門分野はさまざまで、日本中に散らばっています。科や出身大学が異なると、流儀や考え方が異なります。


また、スタッフは有名大学出身者が多いものの、ひとつの大学に集中しているわけではありません。各人の得意分野・居住地・性格が異なるため多様性がある状況です。


多様性というフレーズは良い意味で使われますが、最近まで多様性の良さを感じることはありませんでした。人種差別を無くすためのタテマエかもしれないと思っていたぐらいです。


ところが事業拡大にしたがい、多様性の重要性を実感するようになりました。週に1度はトラブルが発生しますが、協議しながら解決策を探ると意外とウマい方法を思いつくのです。


特に幹部スタッフとの協議は非常に有効です。私よりも 20歳ほど若い彼らはアタマの回転が速くてテクノロジーに強いです。


トラブルのいくつかはテクノロジーで解決できるので、彼らの提案は貴重です。一方、社会経験・人脈は私の方が一枚上なので、そちらで解決できるトラブルは私の十八番です。


つい先日も、コミュニケーションツールをこのまま Slackでいくのかを議論しました。Slackは ユーザーインターフェイス(UI)が秀逸で痒い所に手が届きます。


しかし、1ユーザーあたりの月額料金が競合に比べて高く(と言っても850円/月ですが)、このままメンバーが増え続けると、固定費がバカにならないと思ったのです。


目標を年商 10億円とした場合、今よりかなり効率的に働くとしても Slackを使用するメンバーは100名ほどになる見込みです。こうなると年間100万円もの固定費になります。


たかだか売上の0.1%と言ってしまえばそれまでですが、企業経営においては自分の家計と同じ感覚で支出をコントロールすることが成功のキモです。


選択肢として、Slack、Microsoft Teams、Chatwork、Google Chat、LINE WORKSがあります。私たちの事業では、Chatwork、Google Chat、LINE WORKSは機能面でダメでした。


このため、Slack、Microsoft Teamsの二択なのですが、幹部スタッフが各ツールを触って検証した結果、やはり Slackと一蓮托生がよいという結論になりました。


自社の未来にある程度の影響がある決定のひとつですが、要した検討期間は 2日でした。おそらく私だけではこれほどの精度と短い期間で決定することはできなかったでしょう。


万事がこのような感じで業務を進めています。事業では日々トラブルや課題が発生しますが、多様性のあるチームで対応すると、泥縄式ではあるものの何とかなるものです。


多様性の良さはトラブル対応だけではありません。世の中の変化は速く、自分だけでその変化をすべて把握することは困難です。


しかし、複数の目があると、自分だけではリーチできない変化もとらえることが可能です。特に医師のような専門職では「一人親方」的な人が多いです。


たしかに一人親方がひとりで業務を行う方が、一人当たりの収益性は高いです。しかし、一人親方では時代の変化に取り残される危険性があり、事業としての安定性は低いです。


一人の方が気楽かつ収益性が高いと思っている人であっても、長期目線での継続性を重視するのであれば、自由な意思疎通ができるチームをつくることを強くお勧めします。







★★  医師のキャリア革命(オンラインサロン)  ★★


「経済的自由」を手に入れるために Facebookを利用した非公開のオンラインサロンに参加してみませんか?



gg - コピー




本サロンの目標は、参加者全員に生涯途絶えることのない "複数の収入の流れ"  を得るための " 学びの場 "  を提供することです。


資産形成マニュアルで、医師が効率よく資産形成を実践するノウハウを公開しましたが、本サロンはそのフォローアップの場と位置付けています。


それぞれの参加者たちが得た知識や体験を共有し、集合知を形成する。集合知は、サロンのメンバーが未知の航海に旅立つ際の羅針盤となる


そのような " 学びの場 "  を

  •  整形外科医のための英語ペラペラ道場
  •  整形外科医のブログ 

​ ​
がタッグを組んで運営します!!
参加希望の先生方は、こちらからお願いします




アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

医療研究を身近な存在とし、医療の未来を作る


株式会社リコー様のインタビュー記事


管理人の著書

161228 【書影】医師の経済的自由
管理人によるケアネット連載コラム
log_carenet

医師のためのお金の話

管理人による m3.com 連載コラム
管理人による幻冬舎ゴールドオンライン連載
管理人も参加しているオンラインサロン
勤務医のための資産形成マニュアル
築古木造戸建投資マニュアル

医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1
REITで実践する不動産投資セミナー
190122
医師のための 金融資産形成術


配送無料! 医学書 購入サイト
プロフィール

自由気ままな整形外科医

・医学博士
・日本整形外科学会専門医
・日本リウマチ学会専門医
・不動産投資家
・超長期金融資産投資家
・ビジネスオーナー
・宅地建物取引主任士

QRコード
QRコード
記事検索
メッセージ
免責事項
免責事項に関して明示することで、当ブログの利用者は以下の事項に同意した上で利用しているものと考えます。 ここに書かれる意見には管理者のバイアスがかかっています。 利用者が当ブログに掲載されている情報を利用した際に生じた損害等について、当ブログの管理者は一切の責任を負いません。 また、当ブログの情報は、あくまでも目安としてご利用いただくものであり、医療行為は自己責任で行ってください。 また、当ブログは医療関係者を対象にしています。それ以外の方が、当ブログの情報から自己判断することは極めて危険な行為です。 必ず医療機関を受診して専門医の診察を受けてください。 当ブログの内容は、予告なしに内容を変更する場合があります。