整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

複利効果は投資だけと思ってないですか?

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限られた時間をいかにして有効活用していくのか? この命題には多くの人が悩んでいると思いますが、私はできるだけストックとして残る時間の使い方を心掛けています。


ストックとして残る時間の使い方とは、具体的にどのようなことを指すのでしょうか? 私の中では下記のようなことを念頭に実践しています。


  • 事業の仕組みをブラッシュアップする
  • 不動産の情報収集
  • 株式市場の情報収集+短期的な投資戦略を練る
  • ブログ記事を作成して情報と信頼性をストックする
  • 新規性のある経験にチャレンジする


1日のタイムスケジュールをみると、ストックとして後にまで残る使い方ができる時間は意外なほど少ないです。普段の食事や休憩などはフロー的なので成果物として残りません。


このため意識的にストックに変換できる時間利用法を考えないと、どんどん時間は消え去っていきます。2~3時間でもストックに変換できれば、合格点と考えて良いでしょう。


一般的に時間の有効活用として自己研鑽が推奨されていますが、私の場合は直接ストックとしての成果物を得る使い方を心掛けています。


もちろん自己研鑽を否定するわけではないのですが、抽象的ですぐに結果が出るわけではありません。限られた時間に優先度をつけるために成果物を産み出すことを優先しています。


事業の仕組みのブラッシュアップはレバレッジが利くので極めて有用な時間の利用法です。パートナーやスタッフの資質向上のために、たくさんの時間とお金を注ぎ込んでいます。


不動産や株式は代表的な不労所得となります。限られた資金で最大のキャッシュ産生能力を獲得するため、相場観や物調・銘柄調査にたくさんの時間を割きます。


情報発信もストック性の高い行為です。情報発信の手法として、ブログは古いメディアになりつつありますが、私が継続している理由は情報のストック性にあります。


Twitterや Instagramなどの SNSの方が発信力がありますが、その性質上ストック性に乏しいフロー的メディアであるため、時間の費用対効果を鑑みて取り組んでいません。


現在取り組んでいる事業のブログは週1回ペースで5年近く継続していますが、膨大な情報量が強力なフックとして引っかかるため、ロングテール的な集客に対しても効果的です。


このよう直接ストックに変換できる時間の使い方を毎日2~3時間実践するように心がけていますが、それ以外のフロー的に見える時間も新規性のある経験に使いたいと思っています。


もちろん、毎日新規性のある経験を実践するなど不可能ですが、普段通らない道を歩いたりすることもセレンディピティを得るチャンスになるかもしれません。


一方、ストックとして残る可能性の少ないことは、できるだけ取り組まない方針を堅持しています。雑用はお金を払ってでも他人に任せることで自分の時間を最大限確保します。


昔は自分の時給単価を目安に雑務を他人に発注するか否かを決定していましたが、人生の残り時間を鑑みて、今では時給ではなくストック性を重視して外注を決定しています。


蓄積したストックからはフロー所得が発生します。そのフロー所得は自分の時間を買う原資となるため、時間の経過とともにストック効果は増加していきます。


投資での複利効果はよく話題になりますが、ストック的成果物からの複利効果はあまり認識されていません。人生をうまく渡るためには投資以外の複利効果にも注目しましょう。






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ピカピカ立地のボロボロ物件購入の高いハードルを超えろ!

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現在、比較的大きな価格の物件に取り組んでいます。金額自体は 5000万円程度と小振りですが、なんと投資対象が再建不可物件なのです!


都市部の戸建投資においては、再建不可物件も立派な投資対象となります。しかし、再建不可物件は現金購入が原則なので、だいたい 1000万円以下に限定されます。


しかし、今回は再建不可物件なのに 5000万円もします。その理由は、中心エリアに位置するメジャーな地下鉄駅徒歩 1分という超希少立地だからです。


その物件から徒歩圏内に大きなデパートが2つあり、両方とも株主優待カードを持っているので、夕食の買い出しに足蹴に通っています。


このようなプレミアムな立地なのでクソのような物件にもかかわらず5000万円という価格となっていますが、私にとって超ど真ん中の物件なので無謀にも買い付けを入れました。


2番手だったのですが 1番手が脱落したためお鉢が回ってきました。しかし、この物件を購入するには高い壁を乗り越えなければいけません。それはもちろん銀行融資です。


銀行目線では、再建不可物件や区分マンションは融資対象になりません(住宅ローンを除く)。その理由は両者とも資産価値が無いと判断しているからです。


このため、この物件を購入するためには現金決済になりますが、さすがに 5000万円のキャッシュアウトは痛い...。このため知恵を絞って銀行融資に挑むことになります。


今回は懇意の 2行にターゲットを絞りました。そのうち1行は全国的にも屈指の規模の第一地銀なので普通の物件でも融資ハードルが高いです。あまりに無謀...


しかしそれでも乗り越えなければいけない壁がある!ということで、まずは競合行の担当者に電話しました。この方はやる気のある方なので前向きに検討してもらえるとのことです。


つぎに第一地銀の担当者に電話して「○○銀行は前向きに融資をご検討いただけるようです」と伝えました。他行が取り組むのであれば!と検討いただくことになりました。


普通であれば、再建不可物件への融資は無理ですといわれるところですが、競合行を引き合いにして交渉のテーブルについたわけです。これ以外にも下記の特殊要件があります。


  • 9月の中間決算が目前に迫っているので融資が出やすい時期
  • 銀行担当者と比較的まめに連絡を取り合っている
  • 融資を受けていない法人も含めて毎年欠かさず個人+全法人の決算書を提出している
  • 行内格付けが高い


雑談で行内格付けについてきいたことがあるのですが、私の場合は30段階中の 5番目とのことでした。4番目以上は上場企業になるので非上場では最高位のようです。


リップサービスがあると思いますが、銀行内の高格付けが融資に取り組んでもらえた要因と考えています。しかしもちろん俎上に乗っただけで融資してもらうわけではありません。


融資交渉が難航することが予想されるため、不動産売買契約書には決済を1.5ヵ月後と長めにしてもらいました。下準備はOKなので、あとはやるしかないです。


銀行融資不可になった場合には手付金を飛ばすことは無いですが、手元流動性が減少するので好ましくありません。ピカピカ立地のボロボロ物件取得を目指して頑張ろうと思います。







★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





人と同じことをしない勇気はご利益大

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東京オリンピックがいよいよ開幕します。世間ではオリンピック開催に対する風当たりが強いですが、この大会目指してすごい努力を積み重ねてきた選手にエールを送りたいです。


さて、オリンピックの影響で今年は 7月後半に 4連休が登場しました。コロナ禍の鬱積がたまっているためか各地ですごい人出のようです。


この 1週間は沖縄のハレクラニに滞在予定でしたが、台風のため出発直前にキャンセルしました。岡山にラーメンを食べに行こうと思いましたがホテルの空室がほとんどありません。


どうやら、2020年4月に始まり約 1年間続いたコロナ禍のためにガラガラ旅行ができるチャンスの窓は閉じつつあるようです。


さて、このような状況ではどうすれば良いのでしょうか? 私のモットーは「人と同じことをしない」なので、世間と逆の選択をすることにしました。


今回はガラガラになったオフィス街のカフェでゆっくり読書をしています。いつも混みあっている店内もこの連休はさほどではありません。


これなら長居してもそれほど迷惑ではなさそうなので、読みたかった書籍を携えてゆっくり読書を楽しんでいます。


このように「人と同じことをしない」ことを考え方のベースにしていると、いろいろな御利益を授かることができます。


  1. 投資チャンスを手に入れる確率が高まる
  2. 時間的な節約ができる
  3. 金銭的な節約ができる
  4. 快適な環境を手にすることができる


①投資チャンスを手に入れる確率が高まるは、2002~2004年や2009~2012年までの不動産不況、2008年のリーマンショック、2020年のコロナ禍で実証済みです。


皆が出口に向かって殺到する時期に、果敢にマーケットインすることで大きな果実を得ることができる可能性が高まります。


②時間的な節約ができる ③金銭的な節約ができるは、リンクしていることが多いです。例えば 2008~2009年のリーマンショック時は旅行に最適な時期でした。


海外はもちろん、国内のクラブフロアも投げ売りされて激安価格でした。しかも人がほとんど居ないという特権まで付いていたので、時間の許す限り旅行に繰り出したものです。


今回のコロナ禍は海外に行くことはできませんが、今年の春休みシーズンぐらいまでは旅行費用も安く、人混みも避けられるある意味理想的な環境でした。


④快適な環境を手にすることができるも重要なことです。必然的に「人と同じことをしない」行動は、人混みを避けることになります。


人混みや待ち時間というのはストレスの源です。これを回避することで、②時間的な節約ができるだけではなく、静かで快適な環境を手に入れることもできます。


このように「人と同じことをしない」は良いこと尽くめのように見えますが、実践することは容易ではありません。その理由は皆がすることには合理的な理由があるからです。


今回の連休にしても然りですが、普通の人はなかなかまとまった休みを取ることは難しいのが現実です。しかし、そこは気の持ち方次第だと思います。


私にとっても強い意志が無ければ長期休暇を取ることは難しいです。しかし、強い意志をもって臨むと、ほとんどのことは可能なことに気付きます。


最初に実行に移すときにはかなりの勇気が要りますが、一度でも可能なことを経験すると世界観が広がります。あなたも「人と同じことをしない」勇気を手に入れてみませんか?






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自由気ままな整形外科医

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・超長期金融資産投資家
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・宅地建物取引主任士

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