整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

反社会的勢力が近くにいる物件を買ってしまった顛末

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少し前のことですが、新規購入した物件の近くに反社会的勢力の関連施設があることが発覚しました...。


契約時に近隣に反社の関連施設は無いという売主の物件状況確認書が提出されていましたので、限りなくクロに近い状況です。


初めてのエリアの物件だったので仲介した不動産仲介業者さんとは初取引ですが、どうやら担当者も知っていた可能性が高いです。そうであれば宅建業法違反に該当します。


売買仲介業者さんと交渉しましたが無しの粒でだったので宅建協会に相談したところ「弁護士マターですね」の一点張りで全然関与する気がありません。人間不信が深まります。


なるほど、これがうつ病になる感覚なのかもしれないな...。不動産では近隣に反社会的勢力の関連施設がある場合、瑕疵物件に該当するので資産価値は激減します。


普通の不動産投資家なら飛んでしまう金額なので、こちらも命がけ(笑)で対処する必要があります。各方面に相談しながら対策を検討しましたが判例では契約解除は難しそうです。


調べれば調べるほど八方塞がりな状況です。事業展開しているので精神的に潰れるわけにはいきません。表面的には平静を装いましたが、ふとした瞬間にうつになりそうになります。


そんな絶望的な気持ちの中で、発覚前から客付け依頼していた店舗系賃貸仲介業者さんに藁をもすがる思いで相談したところ、担当者はとても漢気のある方でした。


この賃貸仲介業者さんは何十年も前から営業している老舗で、地域に深く根を下ろしているため、反社会的勢力関係のトラブルもそれなりに経験しているようなのです。


契約解除ができない以上、売主や売買仲介業者さんとの裁判と並行して客付けを進める必要があります。普通に考えたら反社の関連施設が近隣にある物件に客付けは困難でしょう。


しかし住居系ならいざ知らず、店舗系であれば賃借人も腰の据わった人がそれなりに居るようです。特にこのコロナ禍でも借りようと思う人は常人には無い勢いがあります。


漢気のある担当者の方の力もあり、比較的短期間に入居申し込みが入りました。こうなるといよいよ所有者である私の出番です。


相談に行った時から、担当者は反社の関連施設に同行してくれる約束をしてくれていました。なんとも心強い話です。捨てる神あれば拾う神ありとはまさにこのことです。


実は所有物件で反社関係トラブルが発生したのは 3回目です。最初は入居者の反社がテナントとトラブルになり、駆け出しで無知だった私は単独で何時間も話し合って解決しました。


2回目は別物件で反社の入居者が滞納したのですが、こちらは訴訟であっさり退去してもらいました。管理会社が非常に尽力してくれて、物件売却後も社長とは懇意にしています。


さて、いよいよ反社へ訪問のアポを取ろうとしたときに話が急展開します。担当者がアポ取りしたところ、なんと反社の関連施設がもうすぐ退去することが判明したのです!!!


きっかけはコロナ禍でした。反社の関連施設もコロナ禍で大打撃を被り退去を余儀なくされたようです。う~ん、何が幸いするか分かりません。


よく考えると、この物件は相場よりやや安く購入しています。1番札の人が(おそらく)反社の関連施設が近くにあることに気付いて降りたため、私にお鉢が回ってきたためです。


最終的にはコロナ禍のおかげで命拾いしたかたちになりましたが、今回は漢気のある担当者の尽力で、いわくつきの物件だったにもかかわらずスピード解決になりました。


運がとても良かったのですが、精神的に崩れそうになっていたにもかかわらず、最後まで頑張れたのは担当者が支えてくれたおかげでした。本当にありがたい話です。


今回の経験から、諦めない限りたいていのことは何とか乗り切れる自信を深めました。明らかにトラブルへの耐性が一段上がった気がします。結果的には良い経験を積めました。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





とある負け続けている投資家の話

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ほとんどの投資家は何らかの大局観をもって相場に挑んでいます。このことは株式投資や不動産投資に限らず共通です。


相場に対する大局観は成績にどの程度影響を与えているのでしょうか? 普通に考えると大局観の方向性が間違っていると結果を出せないと思いがちです。


しかし現実にはそうとも言い切れないと感じています。ここでは 2名の投資家に登場してもらいましょう。ひとりめは専業の株式投資家です。


株式取引で飯を食っているだけに知識と経験は半端ではないのですが、この方の大局観は「インフレ
です。2001年から量的緩和が始まったためインフレは必至と考えました。


ところが  20年経っても日本ではインフレが発生していません。大局観は外れっぱなしなのですが投資成績が散々かというとそんなことは全然ありません。


20年近く株式投資の専業で飯を食っているわけですから実力は折り紙付きです。この方の大局観はインフレですが、実際の投資は中~短期のテクニカル分析がベースです。


このため大局観で負け続けているにもかかわらず投資成果を出しているのです。単に大局観と投資戦略の関連性が低かっただけでしょ?と思う人がいるかもしれません。


ここでふたりめの投資家に登場してもらいましょう。この人も 2001年からの量的緩和でインフレは必至と考えたクチです。


このため株式でも不動産でも、とにかく資産性のあるモノを買いまくれ!という投資方針で20年間やってきました。ところがインフレは全く発生しません。


大損を被って退場したのかと思いきや、実際にはその真逆の状況です。この人が生き延びて大きな資産を築き上げた原因は、超長期チャートを参考に大底圏で投資し続けたことです。


消費者物価指数(CPI)ベースでは20年間インフレの萌芽は全く観察されませんでした。ところが資産価格ベースでは凄まじいインフレが 2度も発生しています。


ただし激しいインフレが発生したのは ①比較的短い期間 ②局地的に限られました。このため1980年台後半のバブル期のように日本中がお祭り騒ぎになったわけではありません。


この人が幸運だったのは、①ちょうど良い時期(超不況期)に株式市場と不動産市場に参戦 ②局地的バブルが発生したエリアに物件を購入できたからです。


完全なビギナーズラックでしたが、彼はその経験から ①資金を投下するタイミングの重要さ ②勝ち馬に乗る意味 を学びました。


彼が学んだのはたったふたつのシンプルな投資原則ですが、ビギナーズラックを教材にして愚直に投資活動を継続して今日に至っています。


このように大局観を外しまくっているにもかかわらず、実は超長期の大局観はあまり投資成績に影響が無かったという2つの症例報告をしました。


もうお気づきの方はいらっしゃるかもしれませんが、ふたりめの大局観で負け続けている投資家は私です(笑)。






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管理人監修の「勤務医の、勤務医による、勤務医のための資産形成マニュアル」です。高度な医療技術で社会貢献するためには経済的安定が不可欠! という信念のもと、管理人は多くのメンターから指導を受けました。

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医師の退職金は小規模企業共済で

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私にとって 9月は物入りな月です。
法人で掛けている半損型保険と個人の小規模企業共済の支払いが被るからです。


主に法人の半損型保険によるキャッシュアウトがデカイのですが、個人の小規模企業共済の一括払いもそれなりに銀行口座残高を確認しておかなければなりません。


さて小規模企業共済ですが、私は 2003年から継続しています。今年は 2021年なので 19回目の支払いとなります。毎年 84万円なので総額 1596万円を積み立てたことになります。


小規模企業共済では 20年以上に支払い続けていると、任意解約しても元本割れすることがありません。来年に 84万円積み立てて 1680万円をクリアすると元本保証となります。


仮に30~65歳まで小規模企業共済を満額かけ続けていると84万円×35年=2940万円になります。こうなるとボリューム的にも退職金と言ってよいレベルではないでしょうか。


医師の問題点は、勤務医の期間は退職金算定にカウントされないことが多いことです。とくに若いうちは異動が激しいため都度リセットされてしまいます。


また医師の給料は額面に比べて基本給が低いことも特徴です。手取り100万円ぐらいあっても、基本給30万円ということも多々あります。


退職金は基本給をベースに算出されるので、仮に30年間同じところで働き続けても、思ったほど退職金の金額は伸びないのです。


このため医師は退職金をアテにすることができない人が多いです。若いうちは気になりませんが、50歳台になると切実な問題となります。


では退職金をどう工面すればよいかというと、やはり一番のお勧めは小規模企業共済だと思います。国の保証があるため安心ですし運用成績も堅実で悪くありません。


しかも全額所得控除されるので、民間の年金プランで小規模企業共済以上のものを見つけることは難しいです。しかし小規模企業共済は経営者と個人事業主しか加入できません。


このためハードルは高いと言わざるを得ませんが、大学院生などで正規職員でない時期であれば法人設立によって加入資格が発生します。


19年間にわたって 9月は胃が痛い月でしたが、それでも痛みを乗り越えて払い続けていると知らない間に退職金が出来上がっていました。


しかも確定申告で 43~53%が還付されるので、現時点でさえ実質 900万円程度の支払いで1680万円の退職金を得る権利を得ています。


こんな美味しい制度はなかなか無いので、大学院生の人は是非法人を設立して小規模企業共済への加入を検討してくださいね。





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自由気ままな整形外科医

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・日本リウマチ学会専門医
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・超長期金融資産投資家
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・宅地建物取引主任士

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