整形外科医のブログ

投資の成功によって30歳代で経済的自由を達成しました。 医師起業家として年商10億円企業を目指して日々奮闘中

超長期逆張り投資は時代遅れのシロモノになったのか?!

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最近の株式や不動産の市況は凄いです。
最近と言っても、1~2年の話ではありません。


2013年にアベノミクスが始まってから、株式や不動産などのトレンドが変わった気がします。あれから10年。コロナ禍があったものの、結果的には綺麗な右肩上がりです。


そして、2020年のコロナショック極期でさえも、2008年や2002年のようなレベルまで全然下がりませんでした。私のような2000年代前半組の感覚とは明らかに違う相場環境です。


相場の下値は年々切り上がっている?!


私が覚えている最恐の暴落相場は、2008年のリーマンショックです。2020年のコロナショックは、2008年のリーマンショックと比べると「ショック」とさえ言えません。


リーマンショックの印象が強過ぎるため、暴落相場の下値の基準は日経225で言うと1万円以下です。しかし、どうかんがえても今の状況では、そこまで下がると思えません。


もちろん日本に核の雨が降り注いだ日には話は別でしょうが、それぐらい極端な事象が発生しない限り、今の状況ではリーマンショックのような状況が再来するとは思えないのです。


言い換えれば、株式市場や不動産市場の下値は年々切り上げっていると言えます。つまり、短期目線で暴落が発生しても、以前ほどには下げない可能性が高まっているのです。


暴落狙いの投資戦略はノーチャンスかもしれない


2000年前後のバブル崩壊後の大底期から投資を始めた者は、とにかく生き残ることが大変でした。何をしても裏目に出る相場環境なので、少しでも気を抜くと飛んでしまいます。


この状況は、株式投資だけではなく不動産投資も同じでした。不動産は負動産。とにかく不動産は持ち続けてもロクなことは無いと感じていたものです。


少しでも安く購入して次のカモに売り抜ける。このようなプロの不動産業者のような手法を駆使しなければ、不動産投資で生き残ることは難しいと思われていました。


2000年代前半に「サラリーマン大家」なるものが登場した時には、そうか持ち続けるという手があったか!と膝を打ったものです。


そのような株式や不動産を持ち続けるのはバカだと思われた時代を生き抜いてきた私のような希少種にとって、2013年以降の相場観はどうもしっくりしません。


アベノミクスまで有効だった暴落で買い下がる超長期逆張り投資は、出る幕を失ったように見えます。唯一の例外はコロナショックでした。


そのコロナショックでさえも相場が下がり切らなかったので、すべてのタマ(=現金)を使い切るまでもなく、あっけなく暴落相場が終わってしまいました。


2013年以降の世界では、2008年レベルの暴落狙いの投資戦略はノーチャンスかもしれない...。最近では、本気でそう思い始めています。


未来は誰にも分からない


オマエがそんななことを言うとは...と思う人が多いかもしれません。暴落を待ち望んでいる私が趣旨替えしようかと思うほど、相場の下値が切り上がっている現実があります。


もし相場の下値が切り上がっているのであれば、超長期逆張り投資は成功しにくくなっています。解決策は買い出動する基準を少しずつ上げていくことでしょう。


しかし、この判断は諸刃の剣とも言えます。何故なら、中途半端な価格で買い出動すると、本当の暴落局面で弾切れを起こすからです。


こればかりは誰にも正解は分かりません。私の肌感覚では相場の下値は切り上がっているように思えます。


もしそうであれば、今回のコロナショックぐらい下がれば欲張らずに買い出動すべきかもししれません。しかし未来は誰にも分かりません。


アベノミクス以降の相場の下値が切り上がっているのか、それとも最近10年の相場がそう見えるだけなのか...。20年後には答えが出ていることでしょう。






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ケアネット:ディズニーチケット1万円超! エンタメニュースにしてはいけない深刻な理由

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本日、ケアネットで連載中の【医師のためのお金の話 第72回】が公開されました。ディズニーチケット1万円超! エンタメニュースにしてはいけない深刻な理由です。




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今回の記事は、皆大好き(?)東京ディズニーリゾートの少し残念なニュースを題材にしました。パークチケットが値上げされて、遂に1万円を超えた例の件です。


2016年にガリガリ君の値上CMの際には話題騒然となったものですが、最近では値上げの話題は珍しくなくなりました。永久デフレの国と思われたかつての日本からは隔世の感です。


そんな値上げ慣れした私たちにとっても、東京ディズニーリゾートのパークチケット1万円超えは、ちょっとしたサプライズでした。


当初、私は単なるエンタメニュースだと思っていました。しかし、興味を持って調べてみると、単なるエンタメとは切って捨てられない深刻な事態が進行していたようです。


東京ディズニーリゾートのパークチケット1万円超えのニュースが、日本の置かれている状況を考えてみるきっかけになれば幸いです。


3分で読了できるので、ケアネット【医師のためのお金の話 第72回】ディズニーチケット1万円超! エンタメニュースにしてはいけない深刻な理由 で確かめてくださいね!






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2023年9月現在のJ-REITはお買い得なのか?!

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日本ビルファンドが安い


私は常に「安い」モノを探しています。
安いモノはクソみたいなもの多いですが、時々お宝が眠っている時があります。


最近、私が気になっているのはJ-REITです。J-REITの代表である日本ビルファンド(8951)の超長期チャートを確認してみましょう。



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決して暴落しているわけではありませんが、昨今の地価上昇の割には株価が伸び悩んでいることが分かります。


J-REITが軟調なのにはいくつか理由があります。ファンダメンタルからみた主な理由は、金利が上昇する可能性が高くなってきたことと、アフターコロナの戻りが悪いことです。


たしかに不動産投資家の視点では金利上昇はコワイです。しかし、J-REITは基本的には短期金利で借り入れています。


日銀によるゼロ金利解除がまだまだ先であることから、現時点では金利上昇懸念が過度に意識されている可能性があります。


一方、アフターコロナのオフィスへの人の戻りは若干深刻です。リモートワークがある程度定着したために、オフィス面積を縮小する企業が続出しています。


このため、日本ビルファンドのような都心のオフィスビルが主体のJ-REITにとっては、辛い時期が続いていると言えます。


港区の路線価推移との比較


一方、リアルな不動産市況はどうなのでしょうか。日本ビルファンドと比較するのに最も適しているのは東京都港区の路線価の推移でしょう。


以下に、日本ビルファンドが上場した2001年から2023年現在までの港区の平均路線価をグラフ化してみました。



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あれれ?日本ビルファンドの超長期チャートと形が異なります。既に港区の路線価は2008年を超えています。2008年の6割程度に足踏みしている日本ビルファンドとは大違いです。


単純な比較は難しいですが、港区の路線価水準が適正値だと仮定すると、日本ビルファンドの株価は約半分程度しか評価されていません。


そして、日本ビルファンドの分配金利回りは、2023/9/8時点で約3.76%です。日本最高峰の立地を誇る日本ビルファンドの利回りにしては、かなり高いと言えます。


分配金利回りの視点からも、日本ビルファンドは港区に地価と比べて格安に放置されていると言えるかもしれません。


結局、J-REITを買いに行くのか?


それでは、今は日本ビルファンドを始めとするJ-REITは「買い」なのかと言うと、そうとも言い切れないのが難しいところです。


その理由はNAV倍率の高さです。ご存知のように、NAV倍率は株式でいうところのPBRです。2023/9/8時点のNAV倍率は0.95倍。高くは無いが安くも無いと言った所ですしょうか。


私がJ-REITに買い出動する基準のひとつはNAV倍率です。だいたい0.7ぐらいにまで下がると投資妙味があると考えています。このため、今の水準は全然買いではありません。


しかし、実物の不動産投資の視点では、明らかにJ-REITは安値に放置されていると言えます。このあたりの乖離をどう解釈するのか悩ましいところです...。


講釈は分かったから、オマエはJ-REITを買いに行くのか?という質問が飛んできそうですね。結論的には買いません。正確に言うと、怖くて買えないのが本音です。


怖くて買えない?金利上昇やオフィスの戻りが悪いことが怖いのか?と思う人が多いことでしょう。実はそうではありません。


私が株式投資を本格的に行うのは暴落時です。もちろん現在は平時であり暴落時ではありません。このため「怖くて」買えない。精神構造がフツーの人と異なるようです...。






築古木造戸建投資マニュアル
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
  2.  給与所得の節税対策


医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。


全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直1回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。


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医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





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