先週、不動産コミュニティの中では、銀行融資の変動金利引き上げが話題になりました。7月の日銀利上げを受けて、短期プライムレートが0.15％上がりました。
短期プライムレート引き上げを受けて、多くの銀行が変動金利を0.15％上げたのです。私のところに担当者から連絡があったのは 8/22でした。
私は銀行融資が10本ありますが、1本だけ変動で残りは全て10年以上の固定金利です。また変動金利の融資残債は2000万円しかないので、0.15％上がったところで誤差範囲です。
しかし、17年振りの利上げによる金利上昇だったので衝撃を受けました。もちろん、不動産コミュニティの中でも、金利上昇の話題で持ち切りです。
しかし実際には、既存融資に大きな影響はなさそうです。一方、新規融資に関しては事情が異なります。固定金利から上昇し始め、ついに変動金利まで上昇開始です。
現在、新規物件の買付を入れたたため、担当者に金利の感触を確かめてみたところ、自験例では以下のような変化がありました。
- 10年固定金利：1年前0.8～0.9％ → 現在1.2～1.5％
- 変動金利：1年前0.6％ → 現在0.9～1％
おそらく、普通の不動産投資家は、もう少し厳しめの金利と思われます。ちなみにですが、TIBOR連動ではもう少し金利上昇幅が大きいようです。
ほんの数年前まで、10年固定 ≒ TIBOR連動だったのが様変わりです．．．。そして、単に金利が少し上がっただけではなく、修繕費や人件費高騰で収益性が悪化しつつあります。
いよいよ、単純に不動産賃貸業をやっているだけでは、CFが苦しくなる時代に突入したようです。財務基盤の安定していない不動産投資家は注意した方がよいかもしれません。
尚、金利が上がれば不動産価格が下落しそうなものですが、そう単純ではないのが面白いところです。
東京都心、大阪都心、ニセコ、京都などの「グローバルマーケット」と直結しているエリアは、米国の利下げの影響が大きいように思います。
米国では、利下げトレードで REITがガンガン上がっています。日銀が利上げした日本でも、J-REITは上昇基調です。
日銀が小幅な利上げに留まる限り、これらのエリアの地価はFRBの動向に左右されそうです。なかなか面白い状況になってきました。振り落とされないようにがんばろう．．．。
築古木造戸建投資マニュアル
なぜ、築古木造戸建なのか？ 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。
- 不動産投資の入門編
- 給与所得の節税対策
医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
本マニュアルは、｢勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法！｣で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。
多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。
全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直１回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。
尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。
