整形外科医のブログ

中堅の整形外科医が、日々の気付きを書き記します。投資の成功で働く必要が無くなりましたが、社会貢献のため医師を続けています。

不動産投資でもキャッシュ・イズ・キング!

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株式などの金融資産投資では、危機発生時にキャッシュ・イズ・キングは常識です。2020年3月のコロナショック時には皆がリスク資産を投げ売りしてキャッシュに殺到しました。


リーマンショックやコロナショックのような危機時にはキャッシュの価値が暴騰します。危機は滅多に無いですが、キャッシュがあると暴落した資産を買い漁ることができます。


危機発生時は、持たざる者が成り上がるのに最も適した時期と言えます。10年に一度発生するか分からないレベルの危機に備えて、キャッシュを温存することは合理的だと思います。


また、企業経営においてもキャッシュ・イズ・キングは常識です。危機時に企業は当面の資金繰りのために、キャッシュ確保に奔走します。


株式投資ではキャッシュが無くても「暴落した資産を買えなかった」で済みますが、企業経営の場合にはキャッシュが無い=倒産なのでジ・エンドです。


このため、企業経営においては平時から使い道が無くてもある程度の融資を受けておき、手元資金を厚くしておくことは正当化されます。


一方、不動産投資においてはどうでしょうか?一般的に不動産投資は自己資金のみで行うことはありません。物件購入は融資が前提なので、キャッシュより融資が重視されがちです。


しかし、あまのじゃくの私は、不動産投資においてもキャッシュ・イズ・キングだと考え、融資よりもキャッシュ確保に重きを置いています。


もちろん不動産投資家の間でもキャッシュが重要であることは常識なので、できるだけ自己資金を使用しないでフルローンに近い融資を受けることを実践する人が多いです。


私も基本的にこの考え方に賛成で、物件はレバレッジをかけて購入することが多いです。しかし、他の不動産投資家と異なり、トータルの融資比率を抑えながら投資しています。


つまり、自己資金比率を高めに保ちながら不動産投資を実践することを固く守っているのです。現状では自己資金比率 80%超なので、少々度が過ぎているかもしれません。


しかし、最近では物件の入札に参加する機会がちらほらあり、手元流動性の厚さの威力を実感するようになりました。一般的に入札に参加するのはプロの不動産業者さんです。


彼らに融資特約など存在しないので、入札参加条件は当然融資特約無しです。そして物件価格は再上昇に転じています。株式市場と異なりコロナのダメージはほぼありませんでした。


私のような一般人にとって、入札に参加するのはやや敷居が高いですが、手元流動性が厚いと臆せず挑戦できます。


もちろん落札すれば融資確保に奔走しますが、融資が下りなくても手付金を失う危険性がありません。このため、不動産業者さんしか参加しない入札であっても参加できるのです。


入札に限らず、スピード勝負の物件買付競争において、融資を考えずに買付できるメリットには計り知れないものがあります。自験例では優良物件は即断即決でモノにしてきました。


もちろん最終的には融資を利用して物件を購入することになるのですが、手元流動性が厚いと不動産投資の選択肢が劇的に拡大します。


意図してこのような状態を目指したわけではありません。生来の臆病な性格のために、皆が殺到してイケイケなモノに投資する勇気がなくてキャッシュが積み上がってしまいました。


偶然の産物ではあるものの、キャッシュ・イズ・キングは真実だと実感しています。チャンスの間口を広げながら気長に買付を入れ続けて、物件を格安に仕入れたいと考えています。






★★ 管理人監修の「築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
 


なぜ、築古木造戸建なのか? 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。


  1.  不動産投資の入門編
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医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
 

本マニュアルは、「勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法!」で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。


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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。




医師のための築古木造戸建投資マニュアル 1





序盤戦の勝者は東京女子医大の理事会

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既にご存知の方も多いことでしょうが、東京女子医大で大量の医師が今年の3月に退職しました。


スクープ!東京女子医大で医師100人超が退職 一方的な経営陣の方針に抗議の意思表示か


合計1100名程度の医師のうち、100名ほどが退職したことになります。もちろん、補充はあるのでしょうが、1割弱の医師が退職するとは異例の事態ですね。


大量退職の理由は、東京女子医大の理事会が、今まで勤務医に認めていた週1回の外勤を事実上禁止してしまったことです。

  • 「研究日」に医師の「外勤」をあてる慣例があったが、国が推進する「医師の働き方改革」に合わせて、今年3月末で廃止する

  • 東京女子医大に勤務する医師は「週39時間」の労働義務を負う

  • 「外勤」を継続する医師には「週32時間」勤務の選択肢を用意するが、給与は相応の水準とする


東京女子医大で週5日働けば従来通りの給与が維持されるが、従来通り週4日では給与を1日分削るという方針です。単純化すると、給与を20%削減するということになります。


有無を言わせず20%もの賃下げするとは、東京女子医大の理事会は強気です。ところが、私が驚いたのは、医師がたった 100名超しか退職しなかったことです。


1100名の医師の中で100名退職したとしても、労働力の減少率は 10%未満です。一方、勤務員の労働時間が週4日→5日に増えれば、25%も労働力が増加します。


もちろん、多くの医師は外勤有りを選択するのでしょうが、単純な損得計算で言うと25%>10%なので理事会側の完勝です。いやはや、やることがエグイです。


短期的な目線では理事会側の完勝ですが、もちろん理事会が無傷で済んだわけではありません。今回の短期的な利益と引き換えに「信頼」を失いました。


東京女子医大はヤバイという認識が医師の心に刻まれたはずです。人は水だけでは生きていけません。労使間の信頼関係を平気で踏みにじる所で骨をうずめる人は居ないでしょう。


だいたい経営が傾くと、まず従業員のコストカットから着手します。ここで捻出したキャッシュで経営改革を目指すのですが、東京女子医大の理事会も同様の方針のようです。



医師をはじめとする職員たちは、経営立て直しのために人件費の削減を受け入れてきた。だが、黒字経営になっても、理事会は職員に利益を還元するのではなく、大学施設の大半を建て替える計画に着手、莫大な資金を投入している。



経営の常道を踏襲しており、なかなかやるなという印象を抱きます。東洋経済も含めて非常にネガティブなイメージを持つ人が多い中での決断です。理事会のお手並み拝見ですね。


ただし、この経営改革の成果が比較的短期間で出なければ、東京女子医大という存在が無くなる可能性が高いことは論を俟ちません。






★★  医師のキャリア革命(オンラインサロン)  ★★


「経済的自由」を手に入れるために Facebookを利用した非公開のオンラインサロンに参加してみませんか?



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本サロンの目標は、参加者全員に生涯途絶えることのない "複数の収入の流れ"  を得るための " 学びの場 "  を提供することです。


資産形成マニュアルで、医師が効率よく資産形成を実践するノウハウを公開しましたが、本サロンはそのフォローアップの場と位置付けています。


それぞれの参加者たちが得た知識や体験を共有し、集合知を形成する。集合知は、サロンのメンバーが未知の航海に旅立つ際の羅針盤となる


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術後に生物学的製剤を再開する時期は?

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関節リウマチ患者さんに手術を施行する際、ガイドラインでは MTXは継続投与、生物学的製剤は 2~6週間前から休薬すると記載されています。




術前休薬に関してはその通りなのですが、生物学的製剤の再開時期はいつ頃が良いのでしょうか? じつは、このことに関してはあまり明記されている文献はありません。


その理由は定かではないですが、個々の症例で差が大きいことと、頻度は少ないものの生物学的製剤再開によって重篤な合併症を併発する症例がときどきあるためと推察します。


もし、ガイドライン等に明記してしまうと、生物学的製剤再開によって重篤な合併症を併発した場合に大変なことになります。このため皆がこの話題を避けているのかもしれません。


そうは言っても、休薬した生物学的製剤は再開しなければいけません。何となくその場の雰囲気で再開することが多いですが、私は投与再開は遅めの方が望ましいと考えています。


その理由は、生物学的製剤再開によって感染や創治癒不全などの合併症を併発してしまうとリカバリーが大変だからです。


一方、生物学的製剤投与を再開しないことによって関節リウマチが再燃しても、その時点でいくらでも対応可能です。


以前、大学のリウマチ専門の先生が同じようなことをおっしゃられているのを小耳にはさんだ時には、妙に得心したことを覚えています。


このように、関節リウマチの患者さんに手術をする際には、術後合併症が併発しないことを完全に見極めてから、生物学的製剤をおもむろに再開することが安全だと考えています。






★★★  管理人 お勧めの医学書  ★★★

 
初学者が関節リウマチの治療体系を俯瞰するにあたり、最もお勧めの書籍です

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