先日、関西大家の会・会長の尊敬する不動産投資家のゴンさんと、久しぶりにじっくりと飲みながらお話する機会がありました。
ゴンさんは、もともと関西を中心に活躍されていましたが、今では活動の場を北海道に移されており、大規模な不動産投資家として成功されています。
私よりもはるかに不動産投資の道を究めていらっしゃり、膨大な知識と経験をお持ちの方なので、お話しするたびに多くの学びがあります。
私よりもはるかに不動産投資の道を究めていらっしゃり、膨大な知識と経験をお持ちの方なので、お話しするたびに多くの学びがあります。
今回の飲み会で話題になったのは、1年ほど前までに借りていた超長期固定金利の融資についてです。
ゴンさんの見立てでは、「10年以上の固定金利で1%未満の融資はお宝融資だ」とのことでした。まさにその通りだと、私も深く納得しました。
現在の日本は、消費者物価指数（CPI）が3%前後で推移しており、私の肌感覚ではインフレ率が10%を軽く超えるような状況です。
このような局面において、10年もの長期間にわたり、たった1%という低金利でお金を借り入れていることは、銀行からすれば膨大な「逆ザヤ」になっています。
つまり、超長期固定金利の融資を受けている不動産投資家は「お金をもらいながら借りている」ことになります。
このような局面において、10年もの長期間にわたり、たった1%という低金利でお金を借り入れていることは、銀行からすれば膨大な「逆ザヤ」になっています。
つまり、超長期固定金利の融資を受けている不動産投資家は「お金をもらいながら借りている」ことになります。
さすがに、この1年ほどで超長期金利は急上昇しており、昔ほど簡単に美味しい融資を引ける状況ではなくなりました。
だからこそ、10年固定で1％未満で借りた融資が、今になってより一層「お宝」としての価値を増していると言えるでしょう。
だからこそ、10年固定で1％未満で借りた融資が、今になってより一層「お宝」としての価値を増していると言えるでしょう。
私自身の銀行融資も、平均すると金利は1%を下回っており、幸いにも一件の例外を除き、全ての融資が10年以上の固定金利です。
多くの融資は、あと7～8年で10年の固定期間が終わる予定ですが、その時点では、残債が物件の時価に対してほぼ無視できるほどの少額になっている計算です。
かつてバブル崩壊時には、予定利回りが非常に高い生命保険が「お宝」と呼ばれました。今の不動産投資の世界では、まさに「超長期の固定金利」がお宝になっている状況です。
ありがたいことに、残債6億円ほどの借入金が、まさにこの「お宝融資」にあたります。たしかに、資産規模に比べて借入が少額過ぎて少し残念ではあります。
しかし、現在所有している不動産の時価と比べれば、残債は「ほぼ無視できるほどの金額」であることに満足して、この「お宝」の状況をありがたく享受したいと思います。
そのうえで、今後の不動産投資における融資戦略について、じっくりと練り上げていきたいと考えています。
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