先週、某旧帝国大学附属病院前でコインパーキングを開業しました！
昨年末の太陽光発電所以来の自動運転資産で、私にとってはコンビニATMのようなものです。
この物件は昨年の7月に決済した物件で融資付けに苦労しました。建築計画の無い土地案件なので融資交渉が難しかったのです。建築計画とセットの場合には問題無く融資は下ります。
しかし、東京オリンピックと円安の影響で建築費が非常に高騰しており、現時点で新築マンションを建築することは収益性から考えてできるだけ避けたいところでした。
幹線通り沿いの極めて希少な立地なので、最悪のケースでは現金決済も覚悟して複数行と融資交渉に臨んだところ、幸いにも某メガバンクと有力地銀から融資承諾をいただきました。
今回は、より融資条件の良い地元の有力地銀を選択しました。地銀とは言え数兆円クラスの預金残高を誇る銀行だったので、メガバンクと同等以上の好条件を提示できたのだと思います。
さて、今回はゼロから土地を仕入れてコインパーキングを開業したのですが、 坪単価200万円を越えるエリアでこんなバカなことをする人はあまり居ないと思います。
我ながら変わり者だなと思っていましたが、懇意の不動産経営者が私の物件の近くで物件を最近取得して、建築費の高騰を嫌って私と同様にコインパーキングを開業することを知りました。
この方は、メガバンクから築40年の築古RCマンションにフルローンを引くという離れ業が可能な凄腕経営者です。このような実力者と同様の判断を下したことがちょっぴり嬉しかったです（笑）。
さて、この物件の最終目標はマンション建築です。コインパーキングはそれまでの繋ぎですが、フルローンに近い融資の返済があるため徹底的にキャッシュフローにこだわりました。
その結果、土地代金＋解体・舗装費用を分母とした表面利回りが4.57％になりました。 坪単価200万円を越えるエリアで土地から仕入れたこの数字は、我ながら驚異的な数字だと思います。
当初、私はできるだけたくさんの自動車を収容する案を希望しましたが、「駐車しやすさ」を重視するタイムズの担当者の意見を取り入れることにしました。
「駐車しやすさ」を重視する方がトータルでの収益性が上がるそうです。上の画像のように運転が下手な私でも、比較的大きな車体のメルセデス Eクラスを難なく駐車することができました。
初期の頃はお金が無かったので、高利回りを追求してトラブル満載の厳しい物件を扱っていました。しかし、今では可能な限り自分が居なくても自動的に回っていく資産にシフトしています。
手間の掛かる資産は売却済みなので、現在所有している物件や事業はほぼ自動運転可能なモノがほとんどです。これからもチャンスがあれば、積極的に”ATM ”を獲得したいと思います。
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失礼な質問に答えていただきありがとうございました。
投資・不動産にはやはりセンスが必要なんだなと思いますし、冷静に判断できる能力を羨ましく思っています。
そこで、一般サラリーマンでも何か資産形成出来る術がありましたら、ご教授いただけないでしょうか？ざっくりとした質問で申し訳ありませんがよろしくお願いします。
加えまして、ブログ主がもしも急死した場合（大変申し訳ありません）の措置といいますか、その場合の資産管理はどのようにされていますか？奥様で管理出来るか？お答え出来る範囲でよろしくお願いします？