先日、私の漁場のエリアで築古木造物件の買付をしました。
今回は極めて希少な立地のため、土地の坪単価が250万円超という高額取引です。


普通に考えたら、現状のままでこれだけ高額な坪単価に見合う収益を上げることは困難です。しかし、先のことは分かりませんが、今はAirbnbが旬なので充分にペイできる計算です。


最終的には新築マンション建築を計画していますが、現在は東京オリンピックの影響で建築費が高騰しており、2019年ぐらいまでは待機する必要があります。


それまではAirbnbやシェアハウスなどでしのぐつもりですが、銀行融資用の事業計画書を作成したところ、新築マンション建築よりもAirbnbやシェアハウスの方が高収益なことが判明しました・・・


何はともあれ物件を購入しないと始らないのですが、今回も銀行融資がネックになります。何の建築計画も存在しない築古木造物件の購入は、銀行から見ると「土地の購入」と見做されます。


つまり、値上がり目的で土地を購入する=不動産投機 という図式が成り立つのです。実際、私の中でも不動産投機 ≠ 不動産投資であること以外は、銀行の考えと基本的には同じです。


銀行は不動産投機には融資しませんので、高地価エリアの築古木造戸建を建築計画無しで購入することは極めてハードルが高くなります。


しかし、これが個人の住宅ローンを利用するとなると話は全く異なります。今回の物件も住宅ローン利用なら、確実に低利の融資を受けることが可能です。


しかし、個人で高額な築古木造物件を購入すると出口戦略で困ります。銀行の融資担当者とも協議したのですが、茨の道ではあるものの法人での購入に決定しました。


法人の場合は、融資そのものを受けることができない可能性があるばかりか、融資条件も住宅ローンと比べると非常に悪くなります。


普通に考えたら、会社員の給与を担保とした住宅ローンよりも、物件の収益性を担保にした融資の方が返済の確実性を見込めます。東証一部上場企業の会社員であっても同じです。


これは融資制度の歪みだと思います。明らかに個人の住宅ローンは経済的合理性を無視した極めて有利な状況下にあります。しかも、最も恩恵を受けるのは高属性の個人ではありません。


住宅ローンは競争が激化しているため、個人の属性間で融資条件に差があまり無いのです。年収5000万円の人と年収500万円の人の差は、融資金額のみで金利は大差ありません。


しかも個人と法人との比較では、年商1億の不動産所有法人よりも年収500万円の個人の方が、有利な条件で融資を受けることが可能です。ここまで来るともうムチャクチャです(笑)。


このように銀行融資で最も有利な方は、「住宅ローンを受けることができる下限年収の個人」ということになります。


購入物件さえ間違わなければ、住宅ローンを用いた不動産購入は、持たざる者が成り上がる最強の資産形成手法だと思います。「購入物件さえ間違わなければ」 というところがミソですが・・・



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