先日、築不詳の築古木造戸建に買い付けを入れました。私のメインターゲットのエリア内でもかなり希少な立地ですが、好立地なので地価が高くて収益性を確保しにくいことが難点です。
今回は240万円／坪の物件価格に対して、路線価は120万円／坪しかありません。このエリアでは、路線価と実勢価格の乖離が2倍以上が普通です。
築古木造戸建なので更地扱いの上、路線価の低さのため積算評価が低く、銀行融資を満額で受けることは難しいです。このため、かなりの現金を投入することが購入の前提となります。
自己資金を極力用いず満額に近い銀行融資を利用することでレバレッジをかけて、どんどん規模を拡大していく昨今の不動産投資手法が通用しにくいエリアです。
このため、私のメインのエリアでの競合は不動産投資家系大家ではなく、もともとの地主系大家もしくは路線価と実勢価格の乖離を利用して資産を消しこみたい相続対策系大家となります。
もともとの資産家ではなく、この地に縁もゆかりも無い者にとって非常に戦い難いエリアです。悪条件にも関わらず私がこのエリアに特化する方針を堅持していることには理由があります。
それは、「 不動産 ＝ 立地 」だと考えているからです。基本的に地価と収益性は反比例しますが、収益性の低さは安定した不動産利用価値の裏返しでもあります。
高地価の不動産は、収益性が低いものの安定経営を実践し易いのです。 不動産投資を安全に実践するには普段のオペレーションも大事ですが、もっと大局的に考えることが必要です。
それは最低でも10年以上の長い期間を生き残るためにはどのような対策が必要か？ という視点です。 この対策として、私は下記の4点を心掛けています。
① 自己資金比率を高める
② 流動性を高める
③ 立地にこだわる
④ 換金が容易な規模の物件を複数所有する
ビジネスで破綻する原因のほとんどは資金ショートです。① 自己資金比率を高めることと、② 流動性を高めることで、資金ショートを起こす可能性を極限にまで低下させることが可能です。
② 流動性を高めることは、潤沢な金融資産を保有することと同義です。このためには不動産投資手法だけではなく、自分に合った金融資産投資手法をマスターする必要があります。
③は超長期では絶対に外せません。今後は社会のあらゆる面で二極分化が進行します。不動産投資でも勝ち馬（＝好立地物件）に乗ることは、集客の容易さ・資産価値の面で必須です。
④は不測の事態が発生した時でも換金しやすい物件を所有することを意味します。現在のような好景気が未来永劫続くことはあり得ません。いずれ土砂降りの雨となる可能性が高いです。
大規模過ぎる物件は、経済が劇的に悪化して銀行融資が止まった状況下では、買い手の数が限られるため売却に対して不利となります。 理想は現金客が存在する価格帯の物件です。
5億円の大型物件1棟よりも、1億円の小粒な物件5棟の方が不動産投資の安定性が増します。確かに物件数が増えると管理が大変ですし、投資効率も低下します。
効率良くオペレーションするなら少数の大型物件がベストですが、有事の対応を考えると売却の容易な小粒な物件を複数所有する方が安全だと思います。
このような考え方をベースに、私は他の不動産投資家とは一線を画する不動産投資手法を敢行しています。一般的には下記のような投資手法を採用する方が多いです。
① レバレッジを利用した1棟マンション投資
② 現金購入を基本とした郊外の戸建投資
しかし、私は「自己資金を多めに投入しつつも銀行融資を利用した都心部の土地への投資」を投資戦略に据えています。土地への投資のため、購入対象となる物件種類を問いません。
かなり体力の要る投資手法のため、似たような方を見たことがありません。マイノリティを自覚しつつ、医師免許と金融資産投資技術という2つの大きな武器で自分の世界を広げるつもりです。
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