先日、所有物件のひとつを売却しました。
この物件は某県にある準ターミナル駅徒歩8分のRC造の区分所有マンションです。
不動産会社社長所有の物件で市場価格より安価なものの、3日以内の現金決済が購入の条件でした。大家仲間を通じて紹介されましたが、じっくり検討する時間的余裕がありませんでした。
自宅から自動車で1時間ほどの場所にあり、私にとっては土地勘もないアウェーな立地です。表面的にざっくりと数字を検討した上で、負ける要素は少ないという判断で購入を決断しました。
購入してすぐに客付けできました。内装はバリ島風にフルリノベーション済みで、表面利回りは13％、実質利回りは10％です。DINKS向け1LDKとしてはまずまずの利回りだと思います。
しかし購入してからしばらくして、この投資は失敗だったことに気付きました。このマンションは全30戸と小規模マンションなので、修繕積立金が不足していたのです。
購入時から気になっていましたが、2年前に揚水ポンプが故障したため200万円近い臨時出費がありました。また雨漏工事も施工したため、修繕積立金が700万円にまで減少したのです。
築30年の小規模マンションで大規模修繕を実施するべき時期にも関わらず、修繕積立金が700万円しかない状況はかなり危険水域だと思います。将来のスラム化が容易に予想されます。
少なくとも長期保有するに値する物件ではありません。このため、退去のタイミングで実需の消費者と投資家向けの両建てでの出口戦略を採ることにしました。これが2015年夏のことです。
当初、高値での売却を目指してどっしりと構えていましたが、2016年1月から世界の株式・商品市場が崩落し始めました。これは不動産市場も崩落しつつある前兆かもしれません。
とにかく売れるときに売って、手元に流動性を確保する方が望ましいと判断しました。売却価格を大幅に下げて3月末の決済を目指すことにしました。
そして、3月末には間に合わなかったものの、何とか4月上旬に決済完了となったのです。売り急いだため、最終的な手残り利益は150万円ほどしかありませんでした。
しかし、購入から売却までに現地入りしたのは1回のみであったことを考えると投資パフォーマンス的には許容範囲内と自分に言い聞かせることにしました。実際はかなり不満ですが・・・
今回の経験から、やはり区分マンションはメインの投資対象にするべきではないと改めて思いました。所有期間中の経費（管理費・修繕積立金・固定資産税）もバカにならない金額です。
長期保有を前提に考えるなら、保有コストが極めて低い築古木造戸建がベストだと思います。戸建なら雨漏りや漏水も怖くありません。私の中で不動産は下記のような位置づけです
好立地の1棟マンション＞好立地の築古木造戸建＞郊外の築古木造戸建＞区分マンション
まぁ、なんだかんだ言って投資パフォーマンス的には不満が残るものの、問題のある区分所有マンションを処分できてホッとしています。おかげで枕を高くして眠ることができそうです。
まぁ、なんだかんだ言って投資パフォーマンス的には不満が残るものの、問題のある区分所有マンションを処分できてホッとしています。おかげで枕を高くして眠ることができそうです。
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尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。
