先日、築古木造戸建投資のススメで、節税効果をご紹介しました。
節税効果を充分に享受するためには、下記の2点を押さえる必要があります。
- 法定耐用年数を短くする
- 贈与での出口戦略
①については、減価償却を短期間で獲得するために必須となります。建物に何も手を加えないのであれば築22年以上の物件の法定耐用年数は4年となります。
しかし、安価な築古木造戸建は、そのままでは貸すことができないことが多いです。安価であればあるほど改修費がかかる可能性あります。そして、改修費は下記のように分けられます。
- 資本的支出： 固定資産の使用可能期間の延長をもたらすもの・価値増加をもたらすもの
- 修 繕 費： 固定資産の通常の維持管理及び損壊した場合の原状回復費用用
修繕費であれば一括で経費に算入できますが、資産的支出はそれ自体が”資産”とみなされます。このため、木造戸建であれば新築とみなされ、法定耐用年数が22年になってしまいます。
そして、資本的支出の割合がある一定限度を超えると、せっかく取得した築古木造戸建そのものが新築とみなされて、本体そのものの法定耐用年数が22年に大幅に伸びてしまいます。
これは何としても避けたい状況です。これに関する国税庁の省令・通達は3本ありますが、築古木造戸建の法定耐用年数は下記のように算出します。
※ 再取得価格： 建物面積 ☓ 163000円／㎡ （平成26年度）
上記の理解は、築古木造戸建投資を行う上では必須ですが、ややこしいので最低限の理解として、建物価格 ≧ 建物面積 ☓ 163000円／㎡ ☓ １／２ の物件を購入することを目指します。
具体的には下記の条件を両方とも満たす物件であれば、最初に挙げた①②ともクリアできる可能性が高いと思います。
- 物件価格 ＜ 1000万円
- 建物面積 ≧ 60㎡
先日も述べたように、現状では東京都の山手線内側エリアでは見つけることが難しい条件ですが、それ以外のエリアでは政令指定都市も含めて、何とか見つけることが可能だと思います。
とっ、ここまで書いて改めて読み返してみましたが、ちょっと初学者には難し過ぎる内容のような気がします（苦笑）。まずは上記のざっくりとした数字だけでも覚えてみてはいかがでしょうか。
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