先週末は、品川で 医師のための築古木造戸建投資 少人数勉強会 を行いました。
勉強会で質疑応答を行いましたが、改めて思ったことがあったのでご紹介いたします。
まず、医師が築古木造戸建投資を行う目的は何でしょうか？
私は下記の2つに集約されると思っています。
- 不動産投資の入門編
- 給与所得の節税対策
まず①に関してですが、不動産投資の王道は大都市中心部の1棟収益マンションやビル投資です。最終的には大都市中心部の1棟モノを目指すべきですが、ハードルは非常に高いです。
一般的には地方・郊外の1棟収益マンション投資から開始することが推奨されがちですが、現在のような市況で初心者が参入すると確実にヤラれてしまいます。
地方・郊外の1棟収益マンション投資といえども、総額で億を超える物件が多いため、下手な物件を掴まされると人生が詰んでしまいます。そして流通している大部分は「下手な物件」です。
一方の築古木造戸建は、小さなものでは数百万円程度で購入できるものが多いため参入障壁が低いです。価格が安いため、地方・郊外の1棟収益マンション投資よりもリスクが低いです。
リスクが低いにも関わらず、購入までの交渉・改装工事・客付けなどの不動産投資で必須のスキルは、築古木造戸建投資でも充分学ぶことが可能です。
充分な経験を積んだ後、よりリスクの高い1棟収益マンション投資にステップアップします。このように築古木造戸建投資は、不動産投資の入門編（練習台）としてぴったりだと思います。
②に関してですが、築古木造戸建投資は「4年での減価償却」と「給与所得との損益通算」によって、特に医師のような高額所得者では大きな節税効果を発揮します。
普通のサラリーマンと異なり、医師は普段から多額の所得税・住民税を納税しているため、実質的な物件価格は、減価償却を通じて強烈にディスカウントされます。
やり方によっては流通価格の3割引で購入するのと同じ効果を得ることも可能です。普通に不動産業者に行って「3割引でお願いします」と言ったら、結構な確率で門前払いされます（笑）。
ここまでメリットを挙げましたが、デメリットもご紹介します。まず、低価格帯の築古木造戸建の購入は現金買いが基本となります。低利で銀行融資を受けることは難しいのが現状です。
また、税制を考えると出口戦略は「親族への贈与」となるため、1000万円を超える物件ではやや不利になります。しかし、数百万円の価格帯の物件を山手線内側で見つけることは難しいです。
このため節税効果を最大限享受できる築古木造戸建投資を山手線内側で実践するのは難しいですが、山手線内側エリア以外では政令指定都市も含めて日本全国で可能となります。
市況面から考えると、3大都市圏では地価が高騰しているため、参入に適した時期ではありません。ただ、投資物件と異なり実需マーケットなので、稀に掘り出し物がみつかることもあります。
基本的には購入を推奨できる時期ではないものの、あくまで不動産投資の入門編（練習台）と割り切るのなら、現時点で参戦するのも悪くないでしょう。
最後の注意点として、不動産投資の王道は大都市中心部の1棟収益マンション投資や1棟収益ビル投資であるため、築古木造戸建の購入は最初の1～2戸で充分だと思います。
※ 投資用新築区分マンションは投機であるため論外です。
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なぜ、築古木造戸建なのか？ 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。
- 不動産投資の入門編
- 給与所得の節税対策
医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
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