先日、私のメインエリアの家主会が、遠方の家主会の方13名をお迎えして、物件見学会および懇親会を行いました。わざわざ泊りで遠方からお越しいただくので趣向を凝らさねば・・・
普通の1棟マンションでは面白くないので、不動産投資仲間内でも変わったことをしている私にも白羽の矢が当たりました。 ゲストハウス と某旧帝国大学附属病院前のコインパーキング です。
半日かけて家主会の各メンバーのご自慢物件をめぐる見学会の最後を飾る懇親会で、ゲストハウス経営についてのミニセミナーを行いました。
セミナーは準備が大変なのであまり好きではないのですが、自分のしていることの整理になるため、自分の投資行動の検証を行うことが可能となります。当日の要約は下記のごとくです。
民泊の利点
- 相互レビュー制
- 従来無かった需要の掘り起こし
民泊の問題点
- 宿泊単価が低い
- 市場規模が小さい（400億 vs 4兆円）
- 規制がかかるのは時間の問題
- 参入障壁が低いため競合が多い
- 供給過剰で競争激化
- 現状ではすでに価格競争の段階
簡易宿泊所の利点
- 宿泊単価が高い
- 市場規模が大きい
- 参入障壁が高い
- 遵法性を担保できる
簡易宿泊所の問題点
- 営業許可の取得方法、苦労した点
- いかにして教科書の無い世界に参入するか
旅館業参入の戦略
- 宿泊特化型
- 1棟貸しで固定費（人件費）を削減
- 外国人＋家族＋高所得層 に特化
- OTA（online travel agency）＋Airbnbのハイブリッド集客
- イニシャルコスト削減手法
オペレーションの実際
- レベニューマネジメントの実践 → 従来型ではなくユニクロ型を選択
- 学生アルバイトのみで回す
- サイトコントローラー導入 → 日本で唯一（？）のサイトコントローラーを駆使する医師（笑）
- リネンの内製化 → リネンを内製化するか外注するかでオペレーションに大きな差
- SNSの活用 → Facebook内で情報共有
その他
- 旅館業におけるリープフロッグ → 新規参入者が業界トップランナーになる可能性
- 出口戦略 → インバウンドの宴の後は？
私にとって不動産投資はいくつかの収益源のひとつに過ぎません。ひとつの分野だけで一生食べていけるほど、世の中は甘くないと考えています。
もちろん、旅館業が私のメイン・ポートフォリオになることは無いと思います。しかし、不動産と同様に、私を支えてくれるいくつかの柱のひとつに成長してくれればいいなと思います。
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