金融資産投資と同様に、不動産投資においてもさまざまなスタイルがあります。それらの中から医師に最適の投資手法は何かを考えてみました。
医師は高度専門職のため、時給単価が非常に高いです。仮に自分の時給単価を15000円に設定した場合、この時給以下の雑務を行うべきではありません。
例えばトイレのボールタップを交換するために、わざわざ自分が出向いて交換しているようでは、お金を浪費していることに他ならないからです。
医師であるからには医業を中心に据えるべきです、ここから導き出される結論は、不動産投資に割く時間とコストを極限まで小さくすることです。例えば、私の不動産投資戦略は下記です。
- 立地が良い物件を取得する
- 自宅から徒歩圏内の物件を取得する（ドミナント戦略）
- 可能なかぎり自動運転化する
- ランニングコストが安い物件を取得する
- 立地に最適化した物件運用を行う
①の立地については不動産を購入する際に、最も注意するべき要素のひとつです。建物スペックはお金をかければある程度解決できますが、立地は自分の力ではどうしようもありません。
このため、できるだけ好立地の物件を厳選して購入することにしています。人気の高いエリアの物件は利回りが低いものの、客付けに困ることが少なく手間がかかりません。
物件のほぼ全ては、徒歩圏内にあります。ごく狭いエリアに所有物件が集中しているため、電気・内装などの各種業者さんや不動産仲介業者が全て共通なので規模のメリットが働きます。
徒歩圏内の物件購入を基本戦略に据えていると土地勘の点で非常に有利です。新規物件が出た場合、現地調査に赴くまでもなく、投資適格物件か否かを判断することが可能です。
基本的には所有物件に私が出向くことはほとんどなく、③の自動運転化を推進しています。それでも物件が徒歩圏内にあると、緊急事態の対処に困らない安心感があります。
④のランニングコストは、固定資産税や火災保険などを指します。収益１棟マンションやビルは大規模修繕を行う必要がありますが、木造戸建であれば躯体の修繕費用は安価に済みます。
このような４つのポイントを考えながら、不動産経営を行っていますが、⑤の立地に適した物件運用も重要視しています。一般的な不動産投資家は、収益１棟マンション1本槍の方が多いです。
彼らは銀行融資のつきやすい地方の収益１棟マンションを購入して急速に資産規模を拡大していきます。雪面で小さな玉を転がして、どんどん大きくしていくイメージです。
銀行融資を受けやすい収益１棟マンションを購入することが目的なので、物件のエリアは広範囲にちらばる傾向にあります。この場合、自分でコントロールすることが難しくなります。
また、土地勘に乏しいため、本当にお買い得な物件なのかの判断が難しくなります。表面的な数字だけお化粧された、どうしようもない物件を掴まされる危険性が高まるのです。
これに対して、私は投資対象エリアを厳選してから物件探しを行います。投資適格のエリア内であれば、立地の問題は最初からクリアしていますから、あとは割安な物件を探すだけです。
ただし、エリアを絞っているため、収益１棟マンションしか買わないと言っているといつまで経っても物件を購入することはできません。
私はエリア内の割安物件であれば、基本的にどのような物件でも購入することにしています。このため、物件を購入してからその物件に最も適した利用方法を検討するのです。
私の所有物件は下記のごとくですが、さまざまな種類の不動産を所有していることが分かると思います。 物件の特性に最も適した貸方をしているのです。
- 収益１棟マンション
- ゲストハウス
- 貸家
- 貸作業所
- 区分マンション
- コインパーキング
- 月極駐車場
郊外エリア
- 収益１棟ビル
- 産業用太陽光発電施設
収益１棟ビルと産業用太陽光発電施設のみ郊外エリアですが、それ以外は全て自宅から徒歩圏内に位置する物件ばかりです。
そして、エリアの特性を知り尽くしているので、その物件の立地に最も適した用途で使用しています。この投資手法の欠点は、急速に資産規模を拡大することが難しいことです。
早くリタイアしたいという一般的なニーズを満たさないため、実践する人は少ないです。しかし、医師の中でアーリーリタイアを考えている人はごく少数派だと思います。
むしろ、安全・着実に資産形成したいと考える人が多いでしょう。尚、地域に根差した老舗の地場不動産会社は、この手法で盤石な経営基盤を維持しているところが多いです。
これらの勝ち組のプロ不動産会社の手法を模倣するのも、不動産投資において成功するひとつの方法だと思います。
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