最近、物件の売却方法について考える機会が増えました。
マイナス金利のために、世の中は物件を購入したい人だらけです。
不動産業者や銀行も物件売買がメシの種なので、不動産購入を煽っています。その中で、アベノミクス以前に安価に物件を購入した層は、ひっそりと売却へと舵を切っています。
私は、好立地の不動産を永久保有することを基本戦略に据えていますが、今回の上げ相場を、絶好の資産組み替えのチャンスと考えています。
初心者の頃に高値掴みした物件や、立地・スペックに問題のある物件を売却するには絶好の機会です。下記に一般的な不動産投資家の売却に対する考え方を示します。
まず、不動産購入の際にはほとんどの人が銀行融資を利用します。このため、高値売却を実践するためには銀行融資の基準を熟知することが基本になります。
銀行融資期間の上限はほとんどの銀行で30年もしくは法定耐用年数の短い方です。購入者にとって、融資期間が長い方がキャッシュフローが良くなるため、融資期間は30年が理想です。
融資期間30年は難しくても、キャッシュフローを考えると最低でも融資期間20年は欲しいところです。ここから逆算すると、物件種類別の築年数の上限は下記のごとくです。
- 鉄筋コンクリート造（RC造）： 築21年 → 法定耐用年数30年
- 鉄筋コンクリート造（RC造）： 築33年 → 法定耐用年数20年
- 鉄骨造（S造）： 築17年 → 法廷耐用年数20年
上記のように、鉄骨造なら築15年、鉄筋コンクリート造なら築20年を越えると売却を考える必要があります。私の基本戦略もこのぐらいの築年数での売却を目指しています。
次に購入する人が長い融資期間を引くことのできる築年数で、物件を「お嫁に出す」ことを考えるのです（笑）。この時期を過ぎると、物件を高値で売却することが難しくなります。
尚、購入する人の注意点は、上記よりも古い物件を購入してしまうと、次に購入できる人が少なくなるので売却が困難になる点です。購入時から出口戦略を考えておく必要があります。
現在、市場に出回っている物件は上記の築年数を経過している物件が多いです。なぜなら不動産投資家は、売却と築年数の関係を完全に理解しているからです。
不動産業者さんから紹介される築20年前後の魅力的にみえる物件（？）の裏には、このような毒が盛られていることを知っておくべきでしょう。
尚、希少立地であるため永久保有するつもりの物件に関してはこの限りではありません。実際、私自身も築30年以上の物件を「立地」を目的に保有し続けています。
ポイント
- 物件は築20年前後でお嫁に出すことを考えましょう
- 築20年前後の物件を購入すると、出口が無い可能性があることを理解するべきです
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