先日ご報告した新規購入した築古木造戸建ですが、予算100万円以内での修繕・改装を予定しています。早速現地入りして修繕箇所をチェックしました。
現地入りした際、屋内の間取り図に修繕・改修箇所を直接書き込みます。築古木造戸建は手直しする箇所が多いので、後から思い出そうとしても漏れが生じます。
このため、気付いた点を片っ端から間取り図にメモ書きしていきます。ただ、初回バージョンは単なる殴り書きなので、家に帰ってから修繕・改修箇所を推敲します。
その結果、上図のような比較的キレイに仕上がった見積もり依頼書が出来上がります。これを工務店に渡して見積もりの概算を算出してもらいます。
初めてのエリアでの工務店への見積もりでは、工務店の良し悪しが全く分かりません。その上、残念なことに初めてのお客さんには吹っ掛ける業者さんが多い印象です。
このための対策は、リフォーム費用のおおよその相場を事前に知っておくことです。今では比較的ネットでリフォーム費用の相場を知ることが可能です。
エリアによって多少のバラつきがありますが、リフォーム費用には賃料ほど大きなエリア間の不均衡はなく、全国ほぼ一律と考えて大きな問題はありません。
工務店をうまく利用するコツは、上記で述べたようにとにかくリフォーム費用の相場観を体得することです。この部分だけは、決して怠ってはいけません。
さて、本日の話題からは少しずれますが、リフォーム費用には賃料ほど大きなエリア間の不均衡はなく、全国ほぼ一律なことから導かれる不動産投資のポイントをお話しします。
修繕・改修費用は全国一律なのに、賃料は大都市中心部と地方・郊外圏とでは雲泥の差です。このことからも、私がなぜ大都市への不動産投資を勧めるのかが分かると思います。
賃料の低い地方・郊外圏の物件で何か事故や故障が発生すると、平気で賃料の半年～1年分の修繕・改修費用がかかります。このあたりは表面利回りには出てこない落とし穴です。
表面的には高利回りな地方・郊外圏の物件は、意外なほど手元にお金が残らないことが多いのです。不動産業者さんが勧める高利回り1棟物件の利回りを妄信してはいけません。
特に、第2地銀やノンバンクから金利が３％を越えるような融資を受けてしまうと、購入した瞬間から含み損を抱えてしまい、永久に生ける屍と化すことが多いのでご注意を。。。
★★ 管理人監修の｢医師のための築古木造戸建投資マニュアル」 ★★
なぜ、築古木造戸建なのか？ 不動産業者が勧めるピカピカの投資用新築マンション投資など全く比較にならない旨みが隠されています。医師が築古木造戸建投資を行う目的は2つです。
- 不動産投資の入門編
- 給与所得の節税対策
医師のあなたなら、築古木造戸建投資は税制を絡めて低リスクに実践可能であり、本格的な不動産投資を開始する前の絶好の練習台となります。
本マニュアルは、｢勤務医のあなたが開業医並みの収入を得て富裕層に到達する方法！｣で提唱した築古木造戸建投資の実践版です。
多忙な医師が時間をかけずに知識を習得することを目的に、パワーポイントのプレゼンテーション形式となっています。ポイントだけに絞っているので1時間以内に概要を掴むことが可能です。
全143スライドのPDF版ダウンロード販売で、30日間の返品保証付きです。当直１回分にも満たない価格なので、本マニュアルの手法を実践すれば、あっという間に元が取れると思います。
尚、医師以外の方のご購入はご遠慮ください。
