先日、所有しているレンタルスペースで、旅館業仲間と勉強会を行いました。各オーナーが自分の施設の特徴や経営方針を、皆の前でプレゼンテーションしました。
施設の運営年数はまちまちで、2009年から開始しているオーナーも居ました。私は2016年からなので、一番ペーペーな立場です（笑）。ちなみに私の施設はこちらです。
さて、今回のプレゼンテーションに向けて、自施設の成績をまとめてみました。スライド形式の発表であったため、下記に要点を貼り付けました。
そもそも、なぜ旅館業なのか？ からプレゼンテーションしました。私の不動産投資は、都市部でのドミナント戦略です。エリア内で出た物件の収益を最適化する必要があります。
2015年の購入した物件は、商業地・地下鉄徒歩5分・20mの幹線道路に面した希少物件です。購入坪単価が230万円のこの物件で、表面利回り20％回そうとすると旅館業が最適でした。
上記は私の施設の基本方針ですが、「楽して稼ぐ」をコンセプトにしています（笑）。つまり、宿泊単価が高くてクレームの少ない上客にお越しいただくことを目標にしています。
もちろん、このような上客獲得に向けて、さまざまな仕掛けをつくっていきます。何もせずに上客が来るなどというお花畑的な発想はあり得ません。
もちろん、このような上客獲得に向けて、さまざまな仕掛けをつくっていきます。何もせずに上客が来るなどというお花畑的な発想はあり得ません。
この結果、2連泊以上しか受入不可＋比較的高い宿泊費用（1泊2万円～7万円）にも関わらず、年間稼働率は64％でした。1泊から受け入れていれば80％ぐらいは見込めそうです。
まとめてみると、まずまずの成績で安心しました。手残りのCFベースで、開業後11カ月で改装費用を全額回収していました。改装費に対する表面利回りは160％越えです。
今回勉強会に参加した施設の中では、3番目の収益性でした。ただ、実際のオペレーションを大学生チームで回している私に対して、1・2位のメンバーは自分の労働力を投入しています。
彼らの問題点は、自分の労働力を投入しているため拡張性が阻害されていることです。私のように値付けに特化して、あとはスタッフに丸投げしていると、ほとんど時間を取られません。
確かに、チェックイン対応や清掃などで額に汗をかくのも悪くないですが、ビジネスオーナーとしての視点では、他人に業務を禅譲していく考え方も必要だと思います。
ちなみに旅館業に関して、私はほとんどほったらかし状態です。旅館業は、あと1年ぐらいこのまま戦えそうです。余暇はダラダラ過ごすか、スタートアップの事業展開を考えています。
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