時々、不動産運営についての質問をいただくことがあります。この1年間にあった質問は下記のごとくです。
- 火災保険を漏水事故で適応する方法
- 水道バイパス工事
- 調停
- インターネット回線の自前導入
上記は、1棟モノを扱う不動産投資においては、いずれもマストアイテムだと思います。そして、これらをクリアするために、自分の”チーム”で対応することになります。
たとえば①ですが、火災保険で漏水事故そのものは保険対象外です。漏水によって汚損した室内は保険対象ですが、全体でみれば漏水箇所特定および修理が大きなウェートを占めます。
事故が1件発生すると膨大な費用がかかることが多いので、不動産賃貸経営において火災保険を上手く利用できるか否かかは、経営を左右するほどの問題になります。
しかし、火災保険の判断はブラックボックスです。ある程度は漏れ伝わっていますが、このあたりの判断や適応方法を正確に判断することは難しいです。
そして、私はチームで事故対応するのですが、メンバーは保険代理店および百戦錬磨の大家仲間です。メンバーの意見を聞きながら最適解を探っていきます。
②は揚水ポンプを最後まで使い切るのに必須です。対応するチームメンバーは水道業者ですが、意外と仲良くなるのが難しいので、これは！という人が居れば確実にモノにしましょう。
③が自前でできれば最強です。私もよく調停を利用したものですが、チームメンバーは百戦錬磨の大家仲間と管理会社です。管理会社に指示して動いてもらうことで格安に解決します。
④は特にWiFi対応が必須です。業者に頼むとバカ高くてランニングコストまで徴収されるので良い選択肢ではありません。私のチームメンバーはウェブデザイナーと電気屋さんです。
ウェブデザイナーにシステム設計および機種選択をしてもらい、現地工事は電気屋さんです。スタートアップもウェブデザイナーに任せると、現地に行かずして構築可能です。
これ以外にも旅館業・レンタルバー開業に際しては、工務店やデザイナーにお世話になりました。これらのイツメンを自分のチームにすることで、自由自在の不動産経営が可能となります。
ちなみに不動産の仕入れは、地元の不動産業者さん＋財閥系不動産業者です。地元の不動産業者は小ぶりな築古物件、財閥系は商業地の大型物件の耳寄り情報を与えてくれます。
これらの懇意の業者さんからいい話が来ると、そのまま銀行の融資担当者に電話します。だいたい電話1本で感触をつかめるのでタイムロスがありません。
チームと言っても直接雇用するわけではなく、あくまで自分の気持ちの中だけの「チーム」です。必要なときに電話1本（最近はLINE1本？）で相談できる強みは何事にも代えがたいです。
不動産経営は、一般事業と比べるとトラブルの種類が少なく対応が容易なことが多いです。このため、一度素晴らしいチームを作ると、労無く収益性を向上することが可能です。
ちなみに、私の不動産投資チームの構成メンバーは下記のごとくです。皆、電話1本でホイホイ動いてくれます。支払いはもちろん、納品直後のニコニコ現金払いです。
- 管理会社
- 百選練磨の大家仲間
- ひとり工務店の社長
- 電気屋さん
- 水道屋さん
- クロス屋さん
- サッシ屋さん
- 清掃業者（ハウスクリーニング兼クロスリペア）
- デザイナー
- ウェブデザイナー
- 保険代理店社長
- 銀行の融資担当者
- 地元の不動産業者の社長
- 財閥系不動産業者の担当者
書店で売られている不動産投資本では、購入に力点が置かれているものが多いです。しかし実際には、不動産は購入してからが勝負です。
安く・確実に高いレベルでのサービスを入居者に提供するためにも、購入後のできるだけ早い時期に、自分だけのチームを構築することをお勧めします。
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