今週は平成30年度の路線価が発表されました。
毎年、私は所有物件の路線価を集計しています。ちなみに昨年はこちらです。


今年も昨年に引き続き、路線価は堅調に推移しているようです。ただ、実際のマーケットはすでに天井を打っている印象なのですが、路線価には全く反映されていません。


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上のグラフは主な所有物件の路線価の推移です。上の4つが現在も所有している物件で、下の3つは売却済みです。参考までに一番下には唯一の郊外立地の貸家を入れています。


上から5つ目の物件のみ傾向が異なりますが、路線価の低い物件(地方・大都市郊外立地)はこの20年ほど、ほとんど路線価が上昇していない(むしろ下落)ことが分かります。


一方、路線価の高い物件ほど、路線価上昇の割合が大きいようです。ちなみに、今年は上から14.9%、13.2%、6.3%、5.5%の上昇率でした。


2018.7.2の日経ニュースでも、全国的に地価は二極化していると報道しています。遠い世界の出来事のようにも聞こえますが、実際の自分の所有物件でもこのことは顕著です。




二極化の事実を不動産投資に取り込むには?


私の所有物件はある特定エリアに限局しているので、今回の路線価の推移はミクロの結果です。しかし、実際に報道通りの傾向を確認できました。


上グラフの地価の上昇していない3物件は、地方圏ではありません。3大都市圏の中心部から20~50km圏内の立地なので、大都市郊外立地となります。


それでも、ここまで酷い路線価の推移となっています。インフレ率を控除した実質的な価格では、今後も長期的なトレンドが変換する可能性は極めて低いことが予想されます。


このため、超長期視点の不動産投資では、勝ち馬に乗る戦略が推奨されます。つまり、地価上昇が期待できるエリアに投資するというシンプルな作戦です。


では、どうやってそのようなエリアを見つけるのか?簡単なのは路線価の推移を確認することです。こちらで過去7年分の路線価が掲載されているので資料を収集しておきましょう。




勝ち馬に乗る戦略を実際の不動産投資に落とし込む


実際のところ、少なくとも大都市中心部では地価が高騰しているエリアが多く、なかなか新規物件を購入し辛い状況が続いています。


無理してでも、現時点で購入しにいくのか? これについては神のみぞ知るですが、私は無理をして買いに行くべきではないと思っています。


金融資産投資もそうですが、買値で投資の成否が決まります。無理をして高値で購入すると、最終的に負ける可能性が高くなるのです。


もちろん、一本調子で地価が上昇していくのであれば、いつでもいいので、できるだけ早い時期に購入するべきでしょう。ただ、将来の地価推移はだれにも分かりません。


機会損失と高値掴みになるリスクのどちらを重視するのかということが判断材料となります。私は高値掴みリスクが嫌なので、現在のマーケットからは少し距離を置いています。




例外はアリ


ただし、このことに関しては例外があります。短期売買でのキャピタルゲイン狙いの不動産投資(現在主流です)では、超長期の地価推移など関係ありません。


スルガスキームを前提に、融資窓が開いているエリアの物件に集中投資して、キャピタルゲインを抜く手法では超長期の地価推移を考える必要はありません。


また、4~5年で投下資金を全額回収する前提の築古木造戸建投資も、全額回収した後は「タダ」で物件をゲットしたことになるので、地価推移など関係ありません。


築古木造戸建投資に関しては、4~5年で投下資金を全額回収できるのであれば、郊外・地方立地の物件でも積極的に投資しようと考えています。


ただ、世界的にみても不動産投資の王道は、好立地物件の長期保有です。最終的に到達したいステージなので、マクロと時系列で不動産市場を把握しておくことが重要だと思います。





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