先日、公認会計士の先生と飲みに行く機会がありました。
企業再生が専門とのことで、業務上の経験から貴重なお話を聞かせていただきました。
この方は、上は売上が数百億レベルの企業から、下は数千万円の企業までさまざまな規模の企業を見てきたそうです。
それらの企業を長期的に観察すると、破綻する企業は資産と負債のバランスが悪いところが多いそうです。
一般的に、事業は浮き沈みが激しいので、本業の調子が良いときは事業から得た大きな利益を不動産のように手堅い収益源に変換する経営者が多いです。
そして、本業に冬の時代が到来すると、不動産からあがってくる収益で細々と耐え忍びながら、次の春が来るのを待つという経営戦略です。
ただ、冬の時代を不動産で持ちこたえるという戦略自体は間違っていないのですが、この際に重要なことは、資産と負債のバランスをとって不動産投資を行うということだそうです。
どういうことかと言うと、不動産を購入すると負債金額は決定します。ところが、不動産は市況商品なので、不動産市況によってその資産価値が上下します。
不動産市場が高騰してる時期に不動産を買うと、下落した際には資産価値が下がるものの、負債は変化ありません（下がりません）。
少しぐらいの資産と負債のアンバランスさは許容されますが、あまりにも不動産の時価と負債の価格の差が広がってしまうと、銀行評価としては債務超過となってしまいます。
そうなると、銀行の格付けが下がるために本業の運転資金繰りも悪化します。そして、最悪の場合は、銀行融資を引き上げられる可能性もあります。
このようなケースでは、本業の冬の時代を不動産からの収益で食いつなぐという戦略が完全に裏目に出てしまっています。
事業＋不動産投資というハイブリッド戦略は鉄板ですが、それでもやはり物件を購入する時期を選ぶ必要があると、この公認会計士の先生はおっしゃられていました。
不動産投資を専業にしている場合はもちろんですが、本業の担保として不動産投資を行う場合であっても、不動産市場の振幅は意識せざるを得ません。
事業からあがってくる収益を、現物不動産に置換するというハイブリッド戦略を実践している私にとっては、大変貴重な教訓だと感じました。
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